С 1 марта 2025 года в России вступили в силу изменения в законодательстве, касающемся индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Независимо от того, берете ли вы ипотеку или строите за собственные средства, оплата исполнителю строительно-монтажных работ должна осуществляться с использованием счета эскроу, если строительство ведется по договору строительного подряда. Это требование установлено Федеральным законом № 186-ФЗ от 22 июля 2024 года.
Строительная сфера традиционно сопряжена с высоким уровнем риска. Нарушения сроков, банкротства, недобросовестные подрядчики — все это может повлиять на судьбу проекта. Ранее нередко возникали случаи, когда люди оставались и без жилья, и без денег.
Введение системы эскроу-счетов стало частью государственной стратегии по защите граждан, вкладывающих средства в строительство жилья. Это повысило уровень доверия к рынку и вывело его на новый уровень прозрачности.
Механизм счета эскроу защищает покупателя от потери средств, а застройщика — от неплатежей.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный банковский счет, на который клиент перечисляет деньги за строительство дома. Эти средства не поступают напрямую в распоряжение строительной компании. Банк «замораживает» деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства. И только после завершения работ и подписания необходимых документов банк переводит деньги подрядчику.
Если договор не исполнен — например, строительство не завершено, нарушены сроки или не соблюдены параметры проекта, — клиент может получить свои деньги обратно. Решение принимает банк, ориентируясь на условия договора.
Для заказчика в этом случае риски минимальны: средства на эскроу-счете страхуются Агентством по страхованию вкладов в полном объеме (до 10 миллионов рублей). Кроме того, подрядчик обязан поставить дом на кадастровый учет, самостоятельно подав документы на регистрацию и предоставив акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами. Односторонняя передача объекта исключена — такой акт не считается действительным.
Таким образом, средства защищены от любых рисков — ни одна из сторон не может распоряжаться ими в одностороннем порядке. А подрядчик напрямую заинтересован не просто в завершении строительства, но и в соблюдении условий договора.
Например, время условного хранения средств на счете (депонирования) заранее фиксируется и не может быть изменено без согласия заказчика. Если строительство затягивается и в установленный срок право собственности так и не зарегистрировано, банк вернет деньги заказчику. Это исключает ситуацию, при которой подрядчик получил деньги, а дом так и не был сдан.
Как получить ипотеку на ИЖС с эскроу-счетом
Все банки уже работают с ИЖС по новым правилам, предоставляя возможность единовременного зачисления всей суммы ипотечного кредита на эскроу-счет. Однако важным условием получения такого кредита остается выбор аккредитованного подрядчика. Без него оформление сделки невозможно.
Компания «Город Домов» аккредитована во всех ведущих банках, предоставляющих ипотеку на строительство, включая Дом.РФ, Сбербанк, ВТБ и другие. Наши специалисты сопровождают клиента на всех этапах: от подачи заявки до завершения строительства и регистрации готового дома.
Несмотря на обновления в ипотечном законодательстве, базовые требования к земельному участку и строящемуся объекту остаются неизменными:
- Категория земель — участок должен относиться к категории земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с правом возведения жилого дома.
- Правовой статус — земля должна находиться в собственности клиента или быть приобретаемой одновременно с оформлением ипотеки.
- Юридическая чистота — отсутствие арестов, залогов, аренды и других обременений, препятствующих оформлению сделки.
- Инфраструктура и доступность — наличие подъездных путей, а также возможность подключения к инженерным коммуникациям.
- Проектная документация — наличие строительного проекта, соответствующего требованиям СНИП, СП и нормативам банка.
Перед покупкой земельного участка специалисты компании «Город Домов» проводят юридическую экспертизу объекта, проверяя его на наличие рисков и соответствие требованиям банка. Это позволяет избежать отказов по формальным причинам и существенно экономит время клиента.
Если участок уже находится в собственности, мы помогаем оценить его пригодность для строительства по ипотечной программе с использованием эскроу-счета, а также при необходимости получить все требуемые разрешения и согласования для начала строительства.
Обращаясь в «Город Домов», наши клиенты также получают:
- Гарантированное соответствие требованиям банка — в том числе по срокам строительства и регистрации объекта.
- Поддержку штатного ипотечного специалиста — от подачи заявки до регистрации залога.
- Оформление всей документации — включая разрешения, проект, кадастровый учет и регистрацию дома в Росреестре;
- Построенный дом, готовый к проживанию — с подключением всех инженерных систем и внутренней отделкой “под ключ” по желанию заказчика.
Благодаря комплексному подходу мы обеспечиваем максимальную прозрачность, безопасность и комфорт для клиента. Вам не нужно искать отдельных подрядчиков, согласовывать документы с банком или беспокоиться о юридических нюансах — все под контролем одной опытной команды.
Хотите построить дом и быть уверенными в результате? Обратитесь в «Город Домов» — мы построим ваш дом, как себе.