Наглядный график динамики цен и темпов продаж по кварталам: видны основные этапы развития рынка за последние пять лет.
1️⃣ В 2021 году, который стал прекрасным началом, девелоперы были на пике активности. Рынок демонстрировал классическую сезонность — рост продаж от первого квартала к последнему. Девелоперы занимались всем, кроме улучшения строительных процессов. Некоторые активно скупали землю, другие апробировали новые модели продаж, третьи развивали бизнес, покупая проектные институты и архитекторов. Каждый выбирал свой путь в этом успешном году.
🧐 Продажи росли от квартала к кварталу, достигнув пика в первом квартале 2022 года. За год цена выросла на 22%, а финальный квартал этого периода — первый квартал 2022 года — был отмечен завершением сделок.
2️⃣ Во втором квартале 2022 года продажи упали почти наполовину. Но уже тогда было понятно, что цена в недвижимости не соответствует спросу, поэтому даже при таком падении рост цены составил 10%. Удивительно, но девелоперы быстро оправились от шока. Некоторые активно развивали свои проекты, а другие, как будто ничего не произошло, продолжали строить амбициозные планы.
🧐 Главной поддержкой стала не льготная ипотека, а субсидирование ипотеки, которое делали сами девелоперы. Появились околонулевые ставки, и банки начали получать прибыль как от граждан, так и от застройщиков. Фактическая цена всё же начала снижаться, и балансировалась на уровне 140 тысяч рублей за квадратный метр.
3️⃣ В 2023 году можно выделить две волны. Первая связана с ужесточением требований по кредитованию от Центрального банка, а вторая — с завершением программы льготной ипотеки. Именно в начале 2023 года Центральный банк начал ограничивать программу «халяльной ипотеки для всех желающих».
🧐 Кажется, что процесс, завершившийся во втором квартале 2024 года, ещё не получил полной оценки. Но есть предположение, что именно льготная ипотека расслабила девелоперов, которые перестали продавать квартиры, а привыкли только оформлять сделки.
🤷♂️ Рынок ищет баланс на уровне продаж 120 тысяч квартир в квартал, а цена растёт на 3–4% в квартал. В 2022 году девелоперы спасались субсидированием ипотеки, а в 2024 году появился новый инструмент — рассрочка. Однако стало ясно, что с таким инструментом финансовая модель не выдержит, поэтому уже в первом квартале 2025 года эта практика прекратится.
❗️В любом случае цена будет продолжать расти на 3–4% в квартал, чтобы компенсировать реальную инфляцию.
