Выбираете квартиру? Уже представляете, как ставите диван, вешаете полки и завариваете кофе на новой кухне? Всё это здорово — но сначала важно не забыть про главное: юридическую чистоту квартиры.
Каждая четвёртая сделка с недвижимостью в России оспаривается. Причины — ошибки в документах, долги прежнего собственника, прописанные жильцы, о которых «забыли» рассказать.
Разбираем, что обязательно нужно проверить, прежде чем подписывать договор купли-продажи.
1. Паспорт всех собственников
Попросите оригиналы. Обратите внимание:
• паспорт должен быть действительным и не испорченным;
• фото должно совпадать с внешностью владельца;
• если собственников несколько — проверяем всех.
Зачем это нужно? Бывали случаи, когда квартиру пытались продать по утерянному или недействительному паспорту. Такие сделки легко признаются недействительными — и деньги не вернёшь.
2. Документ-основание права собственности
Это может быть:
• договор купли-продажи,
• свидетельство о наследстве,
• договор дарения,
• решение суда,
• договор приватизации.
Сверяйте:
• адрес, площадь, ФИО, кадастровый номер;
• нет ли подозрительных перепродаж за последние годы;
• сколько было собственников и как часто они менялись.
Если сделка была недавно — особенно при банкротстве или разводе — проверяем вдвойне.
3. Выписка из ЕГРН
Самый главный документ. Его можно заказать онлайн, и он покажет:
• кто владеет квартирой сейчас;
• есть ли обременения — ипотека, арест, запреты;
• сколько собственников (особенно важно при долях и несовершеннолетних).
Совет: выписка должна быть не старше 30 дней. Только в этом случае информация считается актуальной.
4. Согласие супруга
Квартира куплена в браке? Даже если в документах указан один человек, нужно нотариальное согласие второго супруга.
Что бывает, если его нет: спустя пару лет появляется бывший муж или жена и требует долю. И суд — часто на их стороне.
5. Справка о зарегистрированных жильцах
Даже если квартиру продают пустую, в ней могут быть прописаны люди — дети, пенсионеры, бывшие супруги.
Что важно:
• запросите форму №9 или аналог;
• лучше, если все выписаны до сделки;
• уточните, не было ли права пожизненного проживания.
Сложные случаи: если в квартире зарегистрирован ребёнок или пожилой человек по договору ренты — без суда вы никого не выселите.
6. Отсутствие долгов по коммуналке
Попросите продавца принести:
• справку из управляющей компании;
• справку о капремонте.
Почему важно: после сделки вам могут «подарить» долги бывших хозяев. Управляющие компании редко разбираются, кто кому должен — просто присылают счёт новому владельцу.
7. Проверка на банкротство
Если продавец — физлицо с долгами, его сделки могут быть признаны подозрительными.
Проверить просто:
• сайт Федресурса,
• сервис «Картотека арбитражных дел»,
• по ИНН — на публичных правовых ресурсах.
Реальный кейс: ко мне обратилась семья, купившая квартиру у человека, находящегося в процессе банкротства. Через 8 месяцев сделку оспорили, и им пришлось судиться за свои же квадратные метры.
Что ещё стоит проверить?
• наличие судебных тяжб по адресу — можно посмотреть в базе судов;
• история кадастровой оценки — иногда она занижена;
• правильность расчётов в договоре купли-продажи.
Что делать, если не хочется ошибиться?
Можно попробовать разобраться самому. А можно — обратиться к юристу и переложить всю проверку на плечи профессионала.
Мы с командой берём на себя полный цикл сопровождения сделки — от проверки документов до регистрации права собственности.
Работаем с Росреестром, нотариусами, банками и риелторами. Чтобы вы просто купили квартиру — и жили спокойно.
Итог: чек-лист перед покупкой жилья
• Паспорт продавца и документ о праве собственности
• Свежая выписка из ЕГРН
• Согласие супруга (если требуется)
• Справка о зарегистрированных
• Справки об отсутствии долгов
• Проверка на банкротство
• Профессиональное сопровождение сделки
Если вы готовитесь к покупке квартиры — особенно на вторичном рынке — и не хотите ошибиться, я помогу проверить документы и сопроводить сделку на каждом этапе.
Юрист Субботина Галина Николаевна
📱 t.me/subbotinapravo
📞 WhatsApp: wa.me/+79366161299
🏢 Москва, Золоторожский Вал 11, стр. 22, эт. 4, оф. 401
🌐 subbotina-pravo.ru
📢 Телеграм-канал: t.me/subbotina_pravo