Договор цессии — это юридический инструмент, который позволяет передать право требования на недвижимость от одного человека другому.
Если покупатель квартиры в строящемся доме передумал въезжать в неё, уступка прав по договору долевого участия поможет вернуть уплаченные застройщику деньги и даже заработать. Цессию оформляют, чтобы передать права новому участнику сделки. Будущий владелец квартиры платит предыдущему и становится дольщиком вместо него. Когда дом сдадут, он сможет оформить квартиру в собственность.
Разберёмся, зачем нужен договор цессии, какие условия в нём стоит указать и как его заключить, чтобы всё прошло гладко.
Что такое договор цессии и для чего он нужен
Договор цессии — это способ передать право требования от одного участника сделки к другому. Чаще всего его используют при переуступке прав на квартиры в новостройках. Также механизм используют при продаже коммерческой недвижимости, передаче прав на аренду земельных участков или нежилых помещений и в других случаях, когда право собственности ещё не оформлено или не будет оформляться.
При покупке жилья в строящемся доме человек заключает с застройщиком не договор купли-продажи, а договор долевого участия (ДДУ) — соглашение о приобретении квартиры, когда здание будет достроено. Покупатель передаёт деньги застройщику, а взамен получает право после сдачи дома в эксплуатацию оформить квартиру в собственность.
Если участник ДДУ передумал использовать своё право на квартиру, он может уступить его другому человеку. Для этого нужно заключить договор цессии, который также называют договором уступки прав требования. После этого все права и обязанности перед застройщиком переходят новому участнику.
Цессию можно назвать продажей долга или заменой кредитора:
- Застройщик получил деньги по ДДУ и обязан предоставить квартиру, в этой ситуации он — должник.
- Первый дольщик — кредитор застройщика. Он заплатил деньги и ждёт исполнения условий ДДУ: возврата инвестиций в виде квартиры. В договоре цессии он цедент.
- Новый дольщик-кредитор — цессионарий. Он заплатил цеденту деньги, чтобы получить право вместо него требовать возврат долга у застройщика.
Договор цессии регулируется ст. 382–390 ГК РФ:
- По ст. 382 согласие должника на сделку не требуется, но его нужно обязательно уведомить о ней.
- По ст. 384 объём прав требования не должен меняться при их уступке.
- По ст. 390 у продавца должно быть право на передачу объекта. Обременения и другие ограничения на сделку должны быть сняты или учтены.
В большинстве случаев договор не требует нотариального заверения — достаточно его составить, подписать и зарегистрировать в Росреестре. Если в цессии участвуют несовершеннолетние, нужно согласие органов опеки.
Плюсы договора цессии при продаже квартиры
Для продавца:
- Это возможность вернуть вложенные деньги, если обстоятельства изменились. Например, человек больше не планирует жить в квартире, хочет заработать на повышении цены или срочно нуждается в деньгах.
- Сделка оформляется быстрее, чем стандартная купля-продажа, поскольку квартира ещё не числится в ЕГРН.
Для покупателя:
- Квартиры по цессии, как правило, продаются дешевле, чем от застройщика. Цеденты делают скидку, чтобы продать объект побыстрее.
- Покупатель получает возможность стать владельцем квартиры в новостройке до завершения строительства.
Риски и минусы договора цессии при продаже квартиры
- Первый дольщик может не успеть продать квартиру до сдачи дома, тогда придётся оформлять её в собственность.
- Покупателю необходимо удостовериться, что продавец выполнил все обязательства перед застройщиком. Это сложно — проще купить такую же квартиру у девелопера.
- Продавцу нужно получить разрешение от застройщика, если такое условие есть в ДДУ. Строительная компания может потребовать деньги за разрешение, а пока дольщик будет отстаивать свои права в суде, дом сдадут.
- Сделка может затянуться, если первый дольщик использовал материнский капитал или ипотеку: потребуется согласие органов опеки или банка.
- Для продавца это дополнительные расходы: нужно потратить деньги и время на сбор справок и разрешений. По договору цессии нет минимального срока владения, налог с разницы между покупкой и продажей придётся заплатить в любом случае.
- Договор цессии могут признать недействительным, если заключить его с неуполномоченным лицом, не учесть запрет на уступку в ДДУ или не уведомить застройщика.
- Если второй дольщик захочет разорвать сделку с застройщиком, ему вернут деньги, уплаченные первым дольщиком, а не сумму по договору цессии.
Как продать квартиру по договору цессии: пошаговая инструкция
- Подготовка документов.
Продавец должен предоставить ДДУ с регистрацией в Росреестре, акты об оплате, согласие застройщика, справку о полном погашении ипотеки или о переводе долга на нового дольщика, паспорт. Если квартира остаётся в залоге у банка, потребуется согласие банка на переуступку прав. - Проверка законности сделки.
Покупателю важно убедиться, что застройщик работает по 214-ФЗ: ДДУ зарегистрирован в Росреестре, а проект утверждён. Необходимо проверить, нет ли обременений: залога, арестов или ограничений на продажу квартиры. Эти данные можно запросить у застройщика или узнать в выписке из Росреестра. - Составление договора.
В договоре цессии указывают:
• дату и локацию;
• данные сторон и объекта недвижимости;
• какие права переходят к новому дольщику;
• список документов, которые получит покупатель;
• стоимость уступки;
• порядок оплаты;
• сроки передачи прав;
• ответственность сторон;
• порядок расторжения. - Согласование с застройщиком.
Если по ДДУ требуется согласовать сделку, нужно получить согласие застройщика. В остальных случаях достаточно направить уведомление о переуступке. - Передача документации.
Продавец передаёт покупателю оригиналы ДДУ, квитанции об оплате и копии заверенного согласия застройщика. При наличии ипотеки необходимы документы от банка, подтверждающие переуступку. - Финансовые расчёты.
Оплата квартиры обычно проходит через банк. Деньги можно перевести напрямую на счёт продавца или заморозить на аккредитиве до регистрации цессии в Росреестре. - Регистрация.
Стороны должны подать в Росреестр оригиналы или нотариально заверенные копии документов:
• паспорта;
• первоначального ДДУ;
• договора цессии;
• квитанции об уплате госпошлины — 350 рублей;
• заверенного у нотариуса согласия супругов на сделку, если они есть;
• разрешения строительной компании;
• согласия банка;
• разрешения органов опеки, если участвуют недееспособные или несовершеннолетние граждане;
• справки об оплате или переводе задолженности по ДДУ.
Договор должны зарегистрировать в течение 7 рабочих дней. - Сдача дома.
Новому дольщику остаётся дождаться ввода здания в эксплуатацию и получить от застройщика ключи и передаточный акт. Подписав акт, можно зарегистрировать право собственности на квартиру.
Коротко о главном
- Договор цессии — это способ передать права и обязательства на квартиру в строящемся доме от одного человека другому.
- Сделка позволяет продавцу вернуть деньги, а покупателю — приобрести недвижимость дешевле, чем у застройщика.
- Чтобы всё прошло гладко, покупателю важно проверить документы продавца, убедиться, что застройщик не против сделки, и правильно составить договор.
- Новый владелец приобретает не только право требовать квартиру, но и обязательства перед застройщиком, в том числе денежные, если первый дольщик не рассчитался по ДДУ.
- Продавец должен заплатить налог: 13 или 15% — с разницы между стоимостью покупки и продажи. Срок минимального владения здесь не действует.
- Ошибки в оформлении договора цессии или игнорирование условий ДДУ могут привести к отказу в регистрации сделки или даже признанию её недействительной.