🏠 когда квартира «работает», а когда — простаивает
Здравствуйте, друзья! 👋 Мы — команда Adriatic Thomas Investment D.O.O. (ATI), и каждый день мы работаем с объектами недвижимости на рынке Черногории: подбираем, анализируем, сдаём и сопровождаем.
Сегодня мы хотим рассказать вам, почему одни квартиры сдаются за считаные дни, а другие висят в объявлениях по несколько месяцев — и никто не звонит. Мы разложим всё по полочкам и приведём реальные кейсы с нашего опыта.
Если вы сдаёте квартиру — или планируете инвестировать — эта статья поможет вам избежать ошибок и понять, как превратить объект в магнит для арендаторов.
🔍 Причина №1: Локация — не всё, но многое
Кажется очевидным: хорошая локация = высокая ликвидность. Но даже здесь есть нюансы. Например:
📌 Пример 1: Будва, но не та сторона
У нас был объект в Будве — однокомнатная квартира в 7 минутах от моря. Казалось бы, должно сдаваться «на ура».
Но квартира находилась в районе с оживлённым движением, без парковки и рядом с шумной стройкой.
Результат: простояла 2,5 месяца, пока не сделали скидку и фото в новом ракурсе.
- Локация — это не только название города или близость к пляжу, но и тишина, удобство подъезда, вид, парковка и инфраструктура.
🪑 Причина №2: Обстановка и атмосфера
Да, арендаторы тоже люди 😊 Им важно не просто спать на диване, а чувствовать себя дома. Мы сталкивались с объектами, где всё технически ок: кровать есть, кухня есть, стиралка работает. Но… никто не хочет.
📌 Пример 2: "Функционально, но не по-домашнему"
В квартире в Тивате всё было новое, но — белые стены, дешевая мебель, никакого текстиля.
Добавили пару картин, заменили шторы, поставили кофе-машину — и она ушла в аренду на следующий день!
- Атмосфера решает. Тепло, уют, детали — это то, что отличает «жилое пространство» от «помещения с мебелью».
💸 Причина №3: Цена — тонкая грань между выгодой и жадностью
Иногда владельцы говорят: «Сосед сдаёт за 800€, я тоже хочу!»
Но у соседа — вид на море, новый дом, лифт и терраса. А у вас — без лифта и на четвёртом этаже.
📌 Пример 3: Квартира в Баре, цена 700€, рынок — 550€
Объект в Баре стоял 3 месяца. Снижение до 600€, обновлённые фото, добавлена бесплатная уборка раз в месяц — и бронь сразу на 6 месяцев.
- Рынок диктует правила. Сравнивайте с реальными аналогами, а не желаниями.
📸 Причина №4: Фотографии и презентация — это 50% успеха
Фотографии — это первое свидание с квартирой. Низкое качество, мрак, обрезанные углы, закрытые шторы = нет просмотров.
📌 Пример 4: Одна и та же квартира — до и после фотосессии
Мы обновили фото, добавили солнечный свет, кадры с балкона, налили бокал вина в кадре 😉
Результат: 8 заявок за 3 дня.
- Инвестируйте в съёмку — профессионально, светло, уютно. Это — ваша витрина.
📶 Причина №5: Мелочи, которые делают большой разрыв
Когда квартира "непродаваемая", стоит копнуть в детали. Вот ТОП-ошибок, которые мы видим снова и снова:
- Старая сантехника (подтекающий кран — минус)
- Пыль или запах (недостаток уборки)
- Отсутствие Wi-Fi
- Нет ТВ, кондиционера или утюга
- Неудобные матрасы или дешевое бельё
📌 Пример 5: Квартира в Херцег-Нови — исправили 4 мелочи
После того как мы обновили бельё, поставили новый душ, добавили Wi-Fi и нормальный фен — она стала сдаваться стабильно. До этого 2 месяца тишины.
- Комфорт и сервис — даже в мелочах — дают результат. Арендаторы это чувствуют.
🧠 Причина №6: Работа с отзывами и рейтингами
Это актуально для краткосрочной аренды. Хорошие отзывы — лучшая реклама. Но их нужно не только «заслужить», но и попросить.
📌 Пример 6: Объект на Airbnb с 3 отзывами и 4,8 рейтингом
Владелец не просил отзывы. Мы добавили автоматическое письмо после заселения — результат: +12 отзывов за месяц, рост бронирований на 45%.
- Социальное доказательство = доверие. Не забывайте про этот инструмент.
📆 Причина №7: Неправильный сезонный подход
Некоторые собственники пытаются сдавать квартиру «в мёртвый сезон» по ценам июля. Так не работает. Особенно в туристических зонах.
📌 Пример 7: Апартамент в Сутоморе — сентябрь по цене августа
Ноль просмотров. Снижение цены, добавление бонуса «бесплатный трансфер» — и квартира уходит на 2 недели в аренду.
- Гибкость = прибыль. Сезонность нужно учитывать, а не бороться с ней.
💼 Причина №8: Отсутствие профессионального управления
Когда собственник занят, живёт в другой стране или просто не умеет коммуницировать — объект простаивает.
📌 Пример 8: После подключения к ATI – рост на 300%
Клиент в Германии. Мы полностью взяли в управление квартиру: фото, объявления, встречи, клининг, отчёты.
- Квартира, которая сдалась один раз за полгода — теперь сдаётся каждый месяц.
💡 Что делает квартиру «арендной звездой»?
Мы в ATI убеждены: нет плохих квартир — есть недоработанные предложения.
Когда вы понимаете, что влияет на спрос, когда подходите не просто как владелец, а как маркетолог — вы выигрываете 💼
Вот чек-лист из 10 пунктов, которые помогут вам понять, сдаётся ли ваша квартира быстро:
- Удачная и спокойная локация
- Адекватная, рыночная цена
- Уют и комфорт (текстиль, свет, мелочи)
- Современные фото 📸
- Чистота и свежий воздух
- Мебель и техника не «на сдачу»
- Отзывы и рейтинг (если онлайн-площадки)
- Описание — живое и честное
- Быстрый отклик на запросы
- У вас есть менеджер, которому вы доверяете 🙌
👉 https://realestatemne24.com/
📍 Черногория, недвижимость, инвестиции — с любовью и результатом.