Динамично меняющаяся ситуация в переговорном процессе между Россией и США в отношении условий окончания СВО сказывается на состоянии фондового рынка и настроениях потребителей и инвесторов.
Ещё в феврале на рынках царила эйфория в связи с оптимизмом в переговорном процессе по миру. Но по мере развития переговорного процесса оптимизм стал падать, а вслед за ним и фондовый рынок и настроения инвесторов.
Не смотря на волатильность фондового рынка, рынок загородной недвижимости демонстрирует устойчивость ко многим внешним негативным факторам, таким, как неопределённость в мирных переговорах, высокая ключевая ставка, по сути заградительные ставки по ипотеке, высокие комиссии банков на льготную ипотеку, высокая инфляция, дорогое проектное финансирование.
По итогам 1-го квартала 2025 года в Ленобласти зарегистрировано 1,38 млн. м2 индивидуального жилья (ИЖС+СНТ) и 10729 частных домов. Количество домов для постоянного проживания в СНТ 5563 чуть больше, чем на участках под ИЖС 5166.
По количеству введённых домов за 1-й квартал рост составил 44,3% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и 77% по сравнению с 2023 годом.
Средняя площадь домов под ИЖС 135,8 м2, а под СНТ немного ниже 122,5 м2.
Ленобласть входит в тройку лидеров вместе с Подмосковьем и Краснодарским краем по вводу индивидуального жилья. А по показателю ввода на душу населения занимает первое место.
Количество проданных земельных участков за 1-й квартал 2025 года 17491 шт. За аналогичный период в 2024 году было продано 18022 шт, в 2023 году - 17832 шт.
Мы наблюдаем не существенное снижение количества продаж. Но в целом показатели находятся примерно на уровне прошлых лет.
Показатель продаж квартир за 1-й квартал 9080 шт вырос по сравнению с прошлыми годами, соответственно в 2024 году за 1-й квартал было продано 7702 шт, в 2023 - 7498 квартир.
Спрос на загородном рынке на земельные участки, готовые дома и аренду домов поддерживается за счёт того, что многие компании в целях сокращения затрат сокращают арендуемые офисные пространства и часть персонала отправляет на удалённую работу.
И в целом тренд молодого поколения на индивидуальный образ жизни. Организация уникального жилого пространства полностью отвечающего личным потребностям. Без каких-либо стандартных планировок и навязанного стиля.
Загородный дом становится отражением индивидуальности его владельца. А для дома необходим земельный участок, который также выбирается с учётом индивидуальности покупателя. Весной 2025 года часто встречаются запросы на участки инженерно подготовленные рядом с городом. Покупатели участков не хотят ждать, пока к участкам подведут инженерные сети. Они хотят быстро построить дом и начать в нём жить.
Поэтому наиболее востребованными оказываются технологии быстровозводимых домов: модульные дома, панельные дома (железо-бетонные панели, СИП-панели, пенополистерол бетонные панели).
Очевидным трендом весны 2025 года в загородном домостроении становятся Prefab технологии. Строительные компании, которые строили каркасные дома, собирая их на строительной площадке, подсчитали, что им выгоднее сократить персонал, работающих в поле» и покупать готовые заводские домокомплекты, которые оказываются существенно более высокого качества по сравнению с вариантом «сборки на коленках» и позволяют сократить время на строительство. А это в свою очередь сокращает прямые и косвенные затраты на строительство дома.
Весьма перспективным направлением является предложение от компании Технониколь, которая в Буграх купила бывший завод Scandic и выпускает каркасные домокомплекты. В ассортименте завода уже около 20 домокомплектов. При этом специалисты завода готовы выпускать домокомплекты и по проекту заказчика (строительной компании) при условии заказа их от 5 штук и более.
По подсчётам стоимость домокомплектов оказывается не дешёвой, но за счёт сокращения расходов на оплату «лишних» рабочих на строй площадке и сокращении сроков строительства можно уложиться в ту же цену, что и при случае строительства каркасного дома, собираемого полностью на стройплощадке. Но при этом качество дома с завода оказывается существенно выше.
1-я Академия недвижимости активно поддерживает строительные компании, аккредитованные в её посёлках на внедрение перспективных Prefab технологий.
К их числу относятся такие строительные компании, как Свой (каркасное домостроение), СтильМастер (пенополистерол бетонные панели).
В новом коттеджном посёлке «Новое Никитилово», расположенным во Всеволожском районе в Куйвозовском сельском поселении в д. Никитилово, запланирована установка административного здания в этом году, которое будет построено по Prefab технологии и станет по сути демо-домом. Маркетологи 1-й Академии недвижимости считают, что с каждым годом удельный вес подобных домов будет нарастать в организованных коттеджных застройках Ленинградской области. И, в частности, коттеджный посёлок Новое Никитилово должен стать лидером по внедрению данной технологии. Потому что она выгодна всем:
- строительной компании, потому что сокращает сроки строительства, затраты на заработную плату рабочих, позволит сократить штат рабочих, а в настоящее время наблюдается дефицит рабочих рук на рынке труда
- заказчикам, потому что они получают дом заводского качества по цене дома, собираемого «на коленке» на стройплощадке.
- она выгодна банкам, которые кредитуют заказчика и подрядчика, потому что объект недвижимости быстрее становится на кадастровый учёт и тем самым для банка становится более понятным и ликвидным залоговым имуществом
Популярность загородной недвижимости на протяжении уже 6 лет говорит о том, что это не временная мода, а устойчивый тренд стремления россиян к единению с природой, возврату к истинным культурным и духовным традициям. Загородная жизнь становится неотъемлемой частью нашей культуры.
И учитывая продолжающиеся атаки беспилотников на города России, это ещё и и повышение безопасности жизни.
В целом тенденция на повышения уровня комфорта в загородной жизни чётко прослеживается. Поэтому основной сегмент востребованных посёлков занимают посёлки комфорт и бизнес класса.
Государство не случайно стимулирует демографическую политику, направленную на повышение рождаемости, предоставляя гражданам льготную семейную ипотеку под 6 % именно для строительства загородного жилья. Замечено, что дети, выросшие за городом здоровее и отличаются самостоятельностью и ответственностью.
Правительство Ленинградской области активно развивает транспортную инфраструктуру.
Активно отрываются в Ленобласти пункты выдачи заказов маркетплейсов. Всё это создаёт благоприятные условия для удалённой жизни и работы.
Статистика однозначно подтверждает рост популярности ИЖС и СНТ по сравнению с многоквартирными домами. Ввод в эксплуатацию индивидуальных домов, построенных на участках под ИЖС или СНТ в 2 раза уже превышает количество жилья, вводимого в МКД.
К тенденциям загородного рынка 2025 года следует отнести заметный рост числа сделок с рассрочкой и сокращения числа сделок с ипотекой. Если государство предпримет законодательные меры, запрещающие банкам при выдаче льготной семейной ипотеки устанавливать дополнительные комиссии, которые доходят до 14 %, то после этого можно рассчитывать на рост удельной массы сделок с льготной ипотекой.
Что касается динамики цен, то на период весна-лето, мы не ожидаем роста цен. Но вот по мере снижения ключевой ставки и потери интереса населения хранить деньги на депозитах мы ожидаем притока денег на загородный рынок и заметного роста цен. Хотя судя по всему в 2025 году не следует ожидать заметного понижения ключевой ставки.
Инвесторам в загородную недвижимость рекомендуем обратить внимание на земельные участки от 1-й Академии недвижимости в новых коттеджных посёлках, которые она планирует выводить на рынок Ленобласти в 2025-2026 годах. Цены на старте продаж будут на 20% ниже рыночных в соответствующих локациях. Это уже обеспечит доходность инвесторам на уровне не менее 25 % процентов годовых. За последние 5 лет средний годовой доход от инвестиций в земельные участки 1-й Академии недвижимости в разных её коттеджных посёлках составил от 33 до 60% годовых.
Если говорить о тревожных тенденциях, то следует отметить то, что в связи по сути с заградительными ставками на кредиты у некоторых строительных компаний могут начать возникать «кассовые разрывы» в финансировании этапов строительства домов. И чем больше домов строит одновременно строительная компания, тем выше такие риски. Цены на строительные материалы выросли, выросла и цена рабочей силы и далеко не во всех договорах подряда этот факт учитывается.
В итоге те строительные компании, которые ради заключения договоров подряда шли на существенные уступки заказчикам и предоставляли заметные скидки, сегодня могут оказаться в ситуации, когда строительство домов им будет приносить не прибыль, а убыток. И он может нарастать. Напомним также, что добавился НДС 5% на компании с оборотом более 60 млн рублей.
Уже возникли скандалы с некоторыми крупными строительными компаниями, такими как Летвуд, ЦКС, Вудстоун, Ремстрой, ФреймХаус и др. По некоторым возбуждены уголовные дела.
Некоторые строительные компании попадают под мощную атаку потребительского экстремизма. Заказчики и «чёрные юристы» пользуются несовершенством законодательства в сфере защиты прав потребителей и взыскивают огромные штрафы за просрочки ввода домов. Заказчики умышленно не подписывают акты ввода в эксплуатацию с целью в дальнейшем нажиться на штрафах.
У большинства мелких строительных компаний очень маленькая или вообще отсутствует подушка безопасности (запас средств). И даже один суд и наложенное взыскание могут полностью парализовать дальнейшую работу строительной компании. И это может негативно отразится на выполнении ею своих подрядных обязанностей по другим договорам подряда.
В этой связи следует быть внимательными при заключении договоров подряда и иметь дело с аккредитованными в банках и в коттеджных посёлках у девелоперов строительными компаниями. И даже это не всегда является 100% гарантией того, что не возникнут неприятности. Но по крайней мере заказчик не останется один на один с проблемой и ему будет помогать девелопер.
Надёжнее всего заказывать строительство индивидуальных домов в строительных компаниях со стажем от 3-х лет и имеющими возобновляемые кредитные линии (ВКЛ) со ставкой около 1% годовых или невозобновляемые кредитные линии НКЛ.
Из тенденций загородного рынка Ленобласти нужно отметить вымывание хороших предложений и возникновение дисбаланса между вымыванием предложений и появлением новых. Темп прибытия ниже темпа выбытия. Процесс перевода земли пробуксовывает в некоторых популярных районах Ленобласти. Из-за этого задерживаются планируемые сроки запусков новых коттеджных посёлков. И, к сожалению, следует отметить, что данная тенденция будет развиваться по нарастающей.
К замедляющим факторам следует отнести введённое с 1 марта 2025 года правило передачи от 10 до 20% переводимой земли в КУГИ Ленобласти. Эта дополнительная процедура может привести к существенной задержке проектов. А некоторые проекты уже точно не будут вводится ввиду полной потери их рентабельности. И при введение правила передачи 20 % земли к бессмысленности развитию проектов ввиду их гарантированной убыточности.
И самым серьёзным замедляющим фактором, который вступит в силу с марта 2026 года станет согласование в Минсельхозе перевода земельного участка. Это с одной стороны очень серьёзно повлияет на сроки согласований и во-вторых некоторые земли не будут переведены. А значит в перспективе 2025-2026 годов следует ожидать накопления серьёзного дефицита предложений по земельным участкам в первую очередь ИЖС. И как следствие существенному росту цен.
Поэтому инвесторам, предпочитающим инвестировать в понятные и надёжные активы в виде земли хочется сказать, что у Вас для этого осталось совсем мало времени. Торопитесь.
И завершить публикацию хотелось бы на ещё одном естественном позитивном тренде. Это сезонный фактор. Весной всегда повышается интерес к предложениям на загородном рынке, растёт число звонков, просмотров и сделок. Так что мы ожидаем весной рост показателей по сравнению с 1-м кварталом 2025 года.
А покупателям хочется пожелать сделать правильный выбор в этом году.
#загородныйрынокЛенобласти #коттеджныепосёлки #1яакадемиянедвижимости #земельныеучастки #трендызагородногорынка #итогизагородногорынка #готовыедома