Субсидированные ипотечные программы стали основой жилищного рынка. На их долю приходится подавляющее большинство сделок. При этом реальная стоимость жилья в рамках этих программ далеко не соответствует заявленным условиям. Причина — скрытые комиссии банков, которые ложатся на плечи покупателей.
Как формируется банковская комиссия и кто ее платит на самом деле
Банки не ограничиваются процентной ставкой. Они устанавливают дополнительную плату за сотрудничество с застройщиками. Формально комиссия взимается не с заемщика, а с девелопера. Но последний просто прибавляет эту сумму к цене квадратного метра, превращая скрытую комиссию в очевидную переплату. На Сахалине, например, такие надбавки достигали полутора миллионов рублей за квартиру. В среднем по стране покупатель доплачивает 8-12% от реальной стоимости недвижимости. Речь идет о сотнях тысяч рублей.
Банки объясняют комиссионную нагрузку нехваткой бюджетных субсидий. Даже после повышения компенсаций по "Семейной ипотеке" до 3,5% сверх ключевой ставки, крупные кредитные организации продолжают удерживать комиссии в пределах 5-6%. При этом в отдельных случаях ставка доходит до 14-16% от суммы кредита. В результате, несмотря на формально выгодную ставку по ипотеке, итоговая стоимость недвижимости оказывается сопоставимой с ценой при оформлении стандартной ипотеки без субсидий.
Заемщик не видит комиссию в кредитном договоре. Но он переплачивает за нее через стоимость жилья. И чем выше доля льготной ипотеки в проекте, тем сильнее это искажение.
Попытки регулирования
С января 2025 года действует ипотечный стандарт, ограничивающий возможности банков по взиманию комиссий. Но многие участники рынка нашли способы обхода этих правил. До апреля застройщики включали комиссию напрямую в цену квадратного метра. После усиления надзора подход изменился, но экономическая суть осталась прежней. Комиссия никуда не исчезла — она просто прячется глубже.
Более жесткий отбор заемщиков — еще один способ банков компенсировать снижение доходности. Некоторые кредитные организации увеличили первоначальный взнос до 50%. Также выросли требования к подтверждению доходов, трудоустройству и качеству приобретаемой недвижимости. Это делает льготную ипотеку недоступной для части целевой аудитории. Особенно в регионах с низкой покупательной способностью.
Банки, не взимающие комиссий с застройщиков, чаще всего работают только в своих регионах. Их доля на рынке минимальна. Массовый покупатель оказывается в ситуации без выбора: либо платить скрытую комиссию, либо отказаться от участия в программе.
Что предлагает рынок и почему это не спасает покупателя?
Некоторые банки действительно отказались от взимания комиссии. Но взамен предъявляют к заемщикам более жесткие требования. Это своего рода фильтр: либо клиент переплачивает, но получаешь быстрое одобрение, либо проходит сложный андеррайтинг и получает «чистую» ставку без скрытых доплат. В любом случае выгода сомнительная. На первый взгляд льготная ставка выглядит привлекательной, но за ней скрывается искусственно завышенная цена объекта.
Строительные компании, особенно те, что начали проекты в 2025 году, практически не используют схемы с субсидиями без комиссий. Экономика новых объектов не выдерживает дополнительной нагрузки. Банки же продолжают субсидировать ставки за счет застройщиков — формально сохраняя иллюзию прозрачности условий.
Попытки устранить комиссии через прямые запреты наталкиваются на сопротивление участников рынка. Если убрать надбавки открыто, она внедряются косвенно через страхование, платные сервисы или бонусы за выбор "правильного" партнера.