Мы давно здесь. Не просто работаем — живём. Строим, обсуждаем проекты с архитекторами, встречаемся с инвесторами. Видим, как рынок меняется. И видим, что он стал другим. Не лучше и не хуже — просто другим. Зрелым. Предсказуемым. Плотным. И именно это — признак надёжности.
Экономика в порядке. А без фундамента ничего не строится
Когда смотришь на любой инвестиционный рынок, особенно в Азии, важно не количество туристов и не число сделок. Важно, на чём это всё стоит. У Бали в этом смысле прочная база — экономика Индонезии.
За 2024 год страна выросла на 5% по ВВП. Это не шумный всплеск, а устойчивое движение вверх. На 2025 год прогноз — 5,3%. Инфляция — в рамках допустимого: 2,5% в прошлом году и ожидаемые 3% в этом. Ключевая ставка — около 6%. Не душит рынок, но и не даёт перегреться.
Важный маркер — рейтинги международных агентств. Fitch даёт рейтинг BBB, S&P — BBB/A-2. Это не рекламные ярлыки, а признание того, что страна — предсказуемая, инвестиционно понятная. А значит, можно строить планы на два–три года вперёд — и не бояться, что всё внезапно развалится.
Сделок стало меньше. Но чек вырос. И стал осмысленным
По количеству сделок рынок немного просел: 3840 в 2024 году против 4088 годом ранее. Минус 6% — не кризис, а здоровый отбор. Исчезли импульсивные сделки. Остались те, кто действительно понимает, что делает.
При этом средний чек вырос. С $312 000 до $351 000 — плюс 12%. И это не просто инфляция. Это другой тип покупателя. Он не гонится за “горящим” предложением, он спрашивает про разрешения, проверяет статус земли, вникает в структуру владения. Люди не просто покупают — они инвестируют.
В том числе — в стабильный доход. Если смотреть на ROI, именно осознанные сделки чаще всего дают 9–12% годовых. Потому что заходят на старте, потому что выбирают проект, а не картинку. Потому что считают.
В 2024 году доля сделок Freehold выросла до 80,5% против 71,8% годом ранее. Но тут важно уточнение: иностранцу напрямую владеть Freehold нельзя. Речь о сделках, оформленных через PT PMA, доверенных лиц или номинальные структуры.
Аренда растёт в ширину. Но ставка держится
По аренде — насыщение. В 2024 году в краткосрочной аренде было 58 400 объектов, тогда как годом ранее — 48 200. Рост — 17,5%. Появилось больше владельцев, больше управляющих. Рынок стал плотным.
Средняя ставка за ночь снизилась: с $292 до $278. Падение — 5%. В пике — летом — ставка поднимается до $303.
87% всех объектов — это виллы. Остальное — апартаменты. Только 26,5% управляются операторами. Всё остальное — на «самоуправлении».
Рынок краткосрочной аренды на Бали перенасыщен виллами. Их доля в предложении выросла до 87%, что означает одну простую вещь: конкуренция в этом сегменте — жёсткая. Апартаменты, наоборот, пока занимают меньшую часть рынка, но показывают высокую загрузку, управляемость и доходность.
Если смотреть на рынок трезво — стоит заходить не туда, где уже всё разобрано, а туда, где высокий спрос и дефицит предложения. И это как раз апартаменты. Особенно в районах с растущей популярностью — вроде Убуда или Унгасана.
Доходность — по-прежнему выше Европы
Доходность на Бали — 6–13% годовых. Это не прогнозы. Это то, что мы получаем на работающих проектах.
Ставка аренды на 1-комнатную квартиру — $1 046 в месяц. Для сравнения: в Джакарте — в 2,5 раза ниже, по стране — в 3,5 раза ниже.
На фоне Европы и Ближнего Востока Бали выигрывает. Доходность выше, затраты на содержание — ниже, интерес со стороны арендаторов — постоянный.
Если говорить честно — Бали вырос. И окреп
Сегодня рынок жилой недвижимости на Бали — это не хайп и не случайность. Это результат долгого процесса: от курортной спекуляции — к устойчивому инвестиционному продукту.
Он стал взрослым. С понятной логикой, с критериями, с правилами.
Если Вы ищете вход — ищите вдумчиво. Не по заголовкам, не по картинкам. По цифрам, по структуре, по девелоперу.
Мы можем помочь — Запишитесь на бесплатную консультацию. Не потому что «продаём». А потому что делаем. Строим. Заводим управляющие команды. Готовим документы. Смотрим на рынок изнутри.