Верховный суд напомнил: если в договоре долевого участия (ДДУ) прямо указано, что площадь квартиры может отличаться от проектной — это не считается недостатком объекта. Следовательно, застройщик не обязан платить неустойку по Закону о защите прав потребителей.
Суть дела
В 2021 году дольщик заключил договор с застройщиком, в котором предусматривалась важная оговорка: если фактическая площадь квартиры окажется меньше, застройщик обязан выплатить дольщику разницу в стоимости — только если недостача превышает 1 кв. м. Это было согласовано сторонами заранее.
Площадь оказалась меньше, застройщик согласился с выплатой, но задержал её. Тогда дольщик обратился в суд, требуя не только сумму разницы, но и неустойку по Закону о защите прав потребителей.
Суды трёх инстанций встали на сторону дольщика и взыскали с застройщика всё — и деньги, и неустойку. Но Верховный суд отменил эти решения.
Позиция Верховного суда
Верховный суд напомнил: неустойку по Закону о защите прав потребителей (ст. 23, 23.1, 23.2) можно взыскать только в случае недостатков товара (или объекта), о которых покупатель не знал и не был предупреждён.
Но если стороны в договоре прямо согласовали возможность отклонения площади и прописали порядок расчётов, это не считается нарушением условий договора. То есть, речь идёт не о недостатке, а об особенностях исполнения обязательства.
Таким образом, отсутствует основание для взыскания неустойки, ведь потребитель заранее знал и принял условие.
Что изменилось для дольщиков
• Согласованная в ДДУ разница между проектной и фактической площадью не является недостатком.
• Если застройщик выплачивает разницу позже срока — можно требовать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.
• Но неустойку по Закону о защите прав потребителей взыскать нельзя, даже если застройщик нарушил срок выплаты.
Важное с 1 сентября 2024 года
Согласно изменениям в законодательстве, вступившим в силу с 1 сентября 2024 года, неустойка по Закону о защите прав потребителей теперь не применяется к договорам долевого участия.
Это означает, что любые требования по ДДУ — даже при просрочке передачи квартиры, недостатках или финансовых нарушениях — теперь регулируются только в рамках закона № 214-ФЗ и Гражданского кодекса, а не «потребительским» правом.
Что это значит для застройщиков и дольщиков
Дольщикам важно:
• Тщательно читать условия договора: если в нём есть пункт о возможной разнице в площади — рассчитывать на взыскание неустойки не стоит.
• Следить за сроками выплаты компенсации — если задержка есть, можно потребовать проценты по ст. 395 ГК РФ.
• Не включать в претензии ссылки на Закон о защите прав потребителей — суд их не поддержит.
Застройщикам важно:
• Корректно формулировать положения ДДУ, особенно в части отклонений по площади.
• Своевременно выплачивать компенсации — это снижает риски судебных споров.
• Понимать: даже если объект передан с допустимым отклонением по площади, обязанность возместить разницу остаётся — но в пределах условий договора.
Судебная практика
Определение Верховного суда РФ от 04.03.2025 № 127-КГ24-25-К4 стало продолжением сформированной ранее позиции: согласованная сторонами разница в площади — не нарушение, а часть договора.
Аналогичный подход ВС РФ уже применял и ранее, подтверждая: не всякая претензия дольщика — это защита прав потребителя.
Резюме
Если в договоре прямо указано, что площадь может отличаться, а застройщик компенсирует разницу при определённых условиях — это не основание для неустойки по Закону о защите прав потребителей.
Суды всё чаще ориентируются на логику договора и реальное намерение сторон, а не на формальный подход. Поэтому юристу важно не только ссылаться на нормы, но и уметь правильно расставить акценты в суде.
Если вы заключили ДДУ и сомневаетесь, правомерны ли требования к застройщику — обратитесь за консультацией. Мы с командой изучим договор и подскажем оптимальное решение.
Юрист Субботина Галина Николаевна
Член Ассоциации юристов России
10+ лет практики в сфере недвижимости
🌐 subbotina-pravo.ru
📞 +7 (495) 414-12-99
📱 t.me/subbotinapravo
📢 ТГ-канал: t.me/subbotina_pravo