Отвечаем на вопросы о подписании АВР председателем Совета дома, переподключении наружного освещения и расчетах за коммунальные услуги, а также реализации решений ОСС по проведению капремонта.
✅ Телеграмм-канал: свежие новости из сферы ЖКХ, нововведения, судебные практики
🔸 Должен ли председатель Совета МКД подписывать акт замены стояка ХВС подрядчиком по заявке жителя?
По заявкам собственников управляющая организация заменила стояки ГВС и ХВС. Обязан ли председатель Совета подписывать сметы и акты на такие работы?
В соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, председатель Совета МКД должен подписывать акты о выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, без исключений на основании инициаторов и исполнителей.
Согласно определению из пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, общим имуществом считается оборудование, используемое для обслуживания более одного помещения в МКД.
Согласно пункту 5 Правил № 491, к общему имуществу относятся внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, включая:
• стояки и ответвления до первого отключающего устройства;
• запорно-регулировочные краны на отводах;
• механическое и санитарно-техническое оборудование на этих системах.
Поскольку стояки ХВС и ГВС считаются общим имуществом, председатель Совета МКД обязан подписывать акты о замене.
🔸 Что делать УО, если на ОСС принято решение отсоединить наружное освещение от ВДИС дома?
Земельный участок под МКД не оформлен. На ОСС принято решение отключить наружные электросети от щитка дома и подключить к трансформатору. Какие шаги предпринять УО для реализации этого решения?
Изменение точек подключения, которое не влияет на максимальную мощность, но изменяет схему электроснабжения, попадает под пункты правил из Правил № 861.
На практике сетевые компании рассматривают это как новое технологическое присоединение. Закон не предполагает самостоятельного подключения внешних сетей собственниками МКД.
Поэтому для реализации решения общего собрания УО следует подать заявку в сетевую организацию на изменение точки подключения.
🔸 Обязана ли УО перечислять РСО суммы с повышающих коэффициентов, если в доме нет прямого договора?
Управляющая организация исполняет коммунальные услуги. Поставщик ресурсов выставил плату с повышающим коэффициентом. Имеет ли управляющая организация право начислить эту сумму собственникам?
Повышающие коэффициенты введены для стимулирования потребителей к установке общедомовых и индивидуальных приборов учета. Порядок их применения установлен в пункте 60 Правил № 354: исполнитель коммунальных услуг применяет такие коэффициенты для собственников без приборов учета.
Право на получение средств по повышающим коэффициентам зависит от исполнителя (определения ВС РФ от 10.09.2018 № 302-ЭС18-12755 и от 13.09.2019 № 302-ЭС18-21882).
Если поставщик ресурсов, то средства от продажи с повышающим коэффициентом формируют его доходы. Если исполнителем является управляющая организация, ТСЖ или кооператив, то это их доходы. Управляющая организация применяет коэффициент в расчетах, но перечисление средств РСО не предусмотрено.
🔸 Где УО найти средства на частичный ремонт лифта, если ГЖИ не согласовала работы как капитальные?
Согласно пункту 7.7.2 ГОСТ Р 55964-2022, капитальный ремонт лифта включает замену узлов, например, канатоведущего шкива. Однако ГЖИ не одобрила эти работы за счет средств ФКР. Взносы на содержание и текущий ремонт лифта не предусматривают такие затраты. Что делать УО в данной ситуации?
🔸 Финансирование капитального ремонта
Согласно статьям 166, 189 и 190 ЖК РФ, финансирование капитального ремонта может осуществляться через:
• средства регионального оператора;
• фонд, сформированный на специальном счете;
• дополнительные взносы собственников.
Управляющая организация (УО) имеет право по решению общего собрания собственников (ОСС) собрать дополнительные средства для внепланового капитального ремонта, которые в дальнейшем можно зачесть в счёт будущих начислений по взносам на специальный счёт.
🔸 Капремонт по старому решению ОСС
Если собственники в 2023 году приняли решение о проведении капитального ремонта, но работы так и не начали, то для реализации этого решения необходимо провести новое голосование на ОСС, если сроки выполнения, установленного ранее, истекли. В соответствии с частью 5.1 статьи 189 ЖК РФ, при формировании фонда капитального ремонта владельцы должны определить следующие параметры:
• перечень услуг и работ по капитальному ремонту;
• предельно допустимую стоимость;
• сроки проведения;
• источники финансирования;
• лицо, которое будет принимать работы и подписывать акт о выполненных работах.
🔸 Расчеты за отопление
В домах с вертикальной разводкой отопления индивидуальные приборы учета (ИПУ) не устанавливаются. Вместо этого можно использовать распределители тепловых затрат или вычислители тепла на радиаторах. Таким образом, использование счетчика, установленного в подвале, для определения индивидуального потребления теплоэнергии является неправомерным. УО не имеет права начислять плату за отопление на основе показаний такого счётчика.
__________________________________________________________
✔️ Хранилище документов для деятельности ТСЖ и УК: более 300 памяток, образцов и инструкций
✔️ Чаты председателей, управляющих и активных жильцов МКД: общение с коллегами со всей России