Цена "Семейной ипотеки": Оценим переплаты покупателей квартир и разберемся, как с ними бороться
В связи с ростом комиссий по программе "Семейная ипотека" стоимость жилья увеличивается на 8-12 процентов.
Действия властей и ЦБ РФ
Власти и Банк России выступают против комиссионных платежей, которые банки взимают за выдачу "Семейной ипотеки". Мы разобрались с экспертами, сколько сейчас приходится платить застройщикам и покупателям квартир, и как можно преодолеть эти комиссии.
Чтобы минимизировать риски и увеличить свою прибыльность, банки всё чаще взимают с застройщиков комиссии, которые порой достигают 20%. Будем реалистами, все прекрасно понимаем, что комиссия, взимаемая с застройщика, в конечном итоге переходит на плечи покупателя.
Губернатор Сахалинской области Валерий Лимаренко, возглавляющий комиссию Госсовета, сообщил о достижении комиссий в сфере недвижимости на Сахалине до полутора миллионов рублей за одну квартиру. Эта практика вызывает озабоченность у Банка России, где председатель Эльвира Набиуллина также выразила беспокойство по поводу существования таких комиссий.
Ипотечный стандарт сегодня
Несмотря на это, в ипотечном стандарте, который вступил в силу в январе текущего года, был внесен запрет на часть комиссий. После повышения маржи Минфином в феврале (возмещение банкам по "Семейной ипотеке" было увеличено с 2 до 3-3,5% сверх ключевой ставки), комиссии, пусть и незначительно, уменьшились. Однако, для крупных банков они сохраняются на отметке 5-6%. В то же время, существуют банки, которые предоставляют свои услуги без комиссии. Комиссии по льготным программам необходимо полностью запретить, и кредиты по льготным программам выдавать только через банки, не взимающие комиссии, и контроль за этим должен быть установлен на уровне ЦБ РФ. В ипотечном стандарте мы также необходимо зафиксировать это положение.
Ситуация с комиссией сегодня
Хотя комиссия, взимаемая с банков, уменьшилась после повышения возмещения, она всё же сохранилась,. До апреля текущего года вся комиссия включалась в стоимость квадратного метра. После вступления в силу с апреля надзора ЦБ за соблюдением ипотечного стандарта, застройщики пересмотрели свою практику в этом вопросе. Внимательно изучайте договор перед подписанием.
Причина, по которой банки
Банки часто указывают на недостаточность компенсаций из бюджета за выдачу льготной ипотеки как на причину взимания комиссий.
Процентная ставка комиссии по программе "Семейной ипотеки" может колебаться в диапазоне от 3% до 6% от кредита, однако в некоторых ситуациях она может увеличиться до 8-10%, а в редких случаях даже до 14-16%. Окончательные условия зависят от множества факторов, таких как банк, регион, тип сделки и партнерские соглашения между застройщиком и кредитным учреждением. Несмотря на то, что с марта многие банки пересмотрели размер комиссионных, большинство актуальных предложений на рынке по-прежнему предусматривают субсидирование за счет застройщиков. Даже при снижении процентной ставки конечная цена квадратного метра для покупателя оказывается значительно выше, поскольку застройщики часто покрывают расходы на комиссию увеличением базовой цены недвижимости, отмечает эксперт.
Некоторые банки отказываются от комиссии для застройщиков, однако при этом предъявляют более строгие требования к заемщикам. Минимальный первоначальный взнос был повышен до 40-50 процентов.
Минимальный размер комиссии по кредиту составляет 5% от его общей суммы. По ее словам, большинство банков сегодня реализуют программы субсидирования, что привело к существенному снижению комиссионных. До апреля комиссия по семейной ипотеке для застройщиков составляла 15-17%, но в последнее время большинство банков пересмотрели свою политику и снизили комиссию до 5-10% от суммы кредита. В то же время ведущие банки страны продолжают выдавать кредиты, однако ужесточили условия для заемщиков, повысив требования к ним и увеличив размер первоначального взноса до 40-50%.
Некоторые банки предлагают льготную ипотеку без комиссий от застройщиков, но, чаще всего это небольшие региональные финансовые учреждения. Их участие в общем рынке крайне незначительное. Важно отметить, что не все застройщики в нынешних условиях высокой ключевой ставки могут себе позволить подобные программы. Лишь некоторые компании, завершающие проекты в 2025 году, при наличии экономической целесообразности, продолжают использовать этот механизм. К сожалению, новые проекты, запущенные в конце 2024-2025 годов, безусловно, не могут позволить себе подобные меры - финансовая ответственность становится слишком обременительной.
Классические банковские комиссии невелики. В среднем по "Семейной ипотеке" они составляют 8-9%, по IT-ипотеке - до 9%, а для ипотеки в Дальневосточном и Арктическом федеральных округах этот показатель может достигать 11%. Однако, помимо стандартных платежей, существуют и другие, не всегда очевидные для заемщика, расходы, связанные с договорами страхования жизни и дополнительными услугами, которые банк предлагает. Ранее подключение дополнительных сервисов могло искусственно снижать процентную ставку, создавая ложное впечатление выгодных предложений. Сейчас же главная проблема - это субсидирование ипотеки. Несмотря на то, что правительство уже повысило спред по ипотечным кредитам, банки продолжают использовать схему субсидирования, поскольку спрос на рынке все еще превышает предложение.
Комиссия застройщика, как правило, уже включена в стоимость квартиры, особенно в проектах с высоким процентом ипотечного финансирования.
На сегодняшний момент, по рыночным оценкам, льготная ипотека поднимает цену квадратного метра на 8-12%. Хотя покупатель не обнаруживает эту надбавку в отдельной графе, она фактически входит в общую стоимость приобретаемого объекта. Это ещё один фактор влияющий на рынок жилья в целом и его стоимость.
Стоимость квартиры уже включает в себя комиссию застройщика.
Выдача "Семейной ипотеки" банками продолжается, однако процесс одобрения заявок становится все более суровым. Получить одобрение без существенного первоначального взноса сейчас затруднительнее, а требования к уровню дохода и трудоустройству стали более строгими. Кроме того, банки часто предлагают льготную ставку только при покупке недвижимости у своих партнеров-застройщиков, которые компенсируют комиссию.
Банки, предоставляющие кредиты на льготных условиях без комиссии, часто предъявляют к заемщикам более строгие требования к пакету документов. В то же время, банки, где за субсидированную ставку взимается комиссия, проявляют большей гибкости в отношении профиля заемщика и комплекта предоставляемых документов.
Банки ужесточили требования к андеррайтингу, и потенциальным заемщикам могут отказать в кредите, если их кредитная история нестабильна, доходы не прозрачны или объект кредитования не соответствует требованиям кредитора, что в принципе не удивительно. Несмотря на это, программа "Семейная ипотека" продолжает оставаться одной из самых востребованных на рынке. Согласно данным ЦБ, в феврале 2025 года льготные ипотечные программы составили 86% от всех ипотечных выданных кредитов, при этом, доля "Семейной ипотеки" в этой категории достигает 70%.
В случае введения прямого запрета на взимание комиссий, можно предположить, что банки либо вовсе откажутся от работы с льготной ипотекой, либо найдут другие способы перенаправить эти расходы, например, в оплату других банковских услуг с измененными названиями. Подобно тому, как застройщики могут вместо наценки на квартиры с льготной ипотекой предлагать скидки на них при использовании других ипотечных программ.
Для уменьшения комиссионных вознаграждений банков следует повысить размер компенсации, выплачиваемой из бюджета, на 0,5 процентных пунктов в рамках всех государственных программ с льготным кредитованием.
Отмена комиссий, безусловно, повысит прозрачность рынка, но не гарантирует снижения стоимости жилья. Ведь цена недвижимости всё равно будет определяться рыночными силами спроса и предложения. Лишь снижение ключевой ставки сможет реально повлиять на ситуацию. Именно этот фактор может стать ключевым для возвращения рынку здоровой динамики и баланса развития.
Ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66. Вместе мы найдем выход.
Подписывайтесь:
- Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
- Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
- Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
- Задавайте ваши вопросы в комментариях.
- Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
- Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.