Сегодня поговорим о том, как правильно уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Это важный аспект, который стоит учесть, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Когда вы продаете недвижимость, с полученного дохода необходимо заплатить НДФЛ.
С 1 января 2025 года ставка НДФЛ по доходам от продажи недвижимого имущества составляет:
- 13% - для доходов до 2,4 млн руб. в год;
- 15% - свыше 2,4 млн руб.
Однако есть несколько нюансов, которые могут существенно повлиять на сумму налога.
✔ Правило "70% кадастровой стоимости"
Если цена в договоре купли-продажи ниже 70% кадастровой стоимости недвижимости, налог рассчитывается на основе 70% этой кадастровой стоимости. Например, если ваша недвижимость имеет кадастровую стоимость 10 миллионов рублей, а вы продали её за 6 миллионов, налог будет рассчитываться от 7 миллионов (70% от 10 миллионов).
Кадастровая стоимость недвижимости определяется:
- на 01 января года продажи недвижимости;
- на дату постановки недвижимости на кадастровый учет, если это было в течение года продажи.
То есть, если Вы продаете квартиру в 2025 году, учитываем кадастровую стоимость квартиры на 01 января 2025 года.
✔ Как снизить налог?
Существует несколько способов уменьшить налоговую нагрузку:
- Воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Он позволяет уменьшить доход от продажи и, как следствие, сумму налога.
Максимальная сумма вычета:
- 1 000 000 рублей – для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков;
- 250 000 рублей – для иной недвижимости, например, нежилых помещений.
- Учесть расходы на приобретение недвижимости. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
Важно! Выбрать нужно что-то одно. К одной квартире нельзя применить одновременно вычет и учесть расходы на ее приобретение. Поэтому важно все просчитать, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант.
✔ Когда налог можно не платить?
- Вы владели недвижимостью более 5 лет (в некоторых случаях 3 года).
- Семьи с 2-мя и более детьми освобождены от НДФЛ при соблюдении ряда условий.
✔Пример расчета:
В 2023 году Иван купил квартиру, цена по договору купли-продажи – 2 млн рублей. В 2025 году он ее продает также за 2 млн рублей, полагая, что налога не будет.
Но кадастровая стоимость этой квартиры – 5 млн рублей.
Поэтому доход для НДФЛ: 5 000 000 х 70% = 3 500 000 руб.
Вычет в размере фактических расходов: 2 000 000 руб.
База для НДФЛ: 3 500 000 – 2 000 000 = 1 500 000 руб. Это меньше, чем 2,4 млн, поэтому ставка налога будет 13%.
НДФЛ: 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.
Если у вас остались вопросы или нужна помощь в конкретной ситуации — пишите, разберем!