Сегодня к нам заходили граждане, удостоверяли выделение долей. Когда уже все было оформлено, женщина – одна из дольщиков спрашивает:
– А что еще нам нужно знать о долях?
– В каком смысле, уважаемая? – нотариус мой уточняет.
– Ну, что учитывать при продаже?
Тут я сразу вмешаюсь и скажу: учитывать в большей мере стоит покупателю доли, а не продавцу. Сделки с долями, несмотря на многие законодательные изменения, произошедшие за последние годы, до сих пор считаются высоко рискованными. Я много об этом писал, о разных ситуациях и, собственно, потенциальных рисках, но все-таки давайте еще раз подытожим. Выделим хотя бы три базовые точки, на которых можно поскользнуться.
Первое – это конечно выделение долей. То есть, если недвижимость значится в реестре как единый объект права, принадлежащий нескольким людям, просто взять и выкупить часть такой недвижимости нельзя. Иными словами, первое, на что надо посмотреть, – это выписка из ЕГРН, в ней должна быть прописана конкретная доля, принадлежащая конкретному лицу. Если такого нет, разговоры о купле-продаже можно сразу прекращать. Во всяком случае до тех пор, пока доля не будет выделена. Само собой, осмотр этой выписки из ЕГРН необходимо совместить с еще одним действием – убедиться, что дело имеете с владельцем доли, ну или его представителем. Это напрямую связано со второй опорной точкой сделок с долями.
Как несложно догадаться, у владельца доли есть совладельцы. А у совладельцев есть преимущественное право выкупа. Если продавец доли может в письменном виде предоставить отказ остальных дольщиков от этого права – прекрасно. Однако такое бывает далеко не всегда. Впрочем, отсутствие письменного отказа – еще не повод окончательно отказываться от сделки. Подтверждением отказа от выкупа могут служить уведомления о намерении продать долю с указанием условий сделки, направленные остальным дольщикам. Если содольщики такое уведомление игнорируют, это также считается отказом. Важным нюансом является то, как именно отправлено эти уведомление. Оно ведь должно не только быть отправленным, но и считаться полученным. О том, как правильно отправлять такие уведомления, я писал неоднократно. Повторяться не буду, но подскажу: самый надежный вариант – через нотариуса.
Ну и третье. Нужно смотреть на размер доли. У граждан бывают самые разные причины покупать доли, иногда требуется чисто формальное владение недвижимостью. Не будем вдаваться в детали, кому и зачем такое нужно, однако же, если сделка не противоречит законодательству, совершать ее можно. Так вот, с 2022 года сделки с долями менее 6 квадратных метров проводить запрещено. Следовательно, Росреестр такую сделку не пропустит, откажет в регистрации, и все.
Итак, закрепляем три обязательных пункта: 1) доля должна быть выделена; 2) совладельцы должны отказаться от выкупа доли; 3) размер доли не может быть менее 6 кв. метров.