Автор: Чистякова Анна
Под комплексным развитием территории понимается: совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.
Понятие «комплексное развитие территорий» также используется в других разделах Градостроительного кодекса, связанных с территориальным планированием и градостроительным зонированием. В соответствии с мнением Друевой А. [1], данный термин является не полным определением КРТ, а скорее перечнем целей и составляющих их элементов.
Механизмы комплексного развития территорий регламентируются положениями жилищного, земельного, гражданского, градостроительного, законодательства.
Законодатель установил цели, условия осуществления, порядок заключения договора и возможность изъятия и предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности. Различают четыре вида КРТ, которые имеют различный правовой статус и режим (КРТ жилой, нежилой застройки, незастроенной территории) и способ осуществления его реализации (по инициативе правообладателей).
Наиболее важные общие особенности режима КРТ
1). Комплексное развитие территории осуществляется:
- самостоятельно Российской Федерацией,
- субъектами РФ, муниципальными образованиями
- юридическим лицом (Оператором КРТ)[2]
- правообладателями.
2). Обязательным условием реализации проектов КРТ является подготовка и утверждение в установленном порядке документации по планировке территорий (Проект планировки и межевания территории и др.). Это необходимо для обеспечения сбалансированного и устойчивого развития территории. [3]
3). Нововведением является, что решение о КРТ признано приоритетным, и данные о планируемом проекте могут быть не включены в Правила землепользовании и застройки. Прежде территорию, на которой планировалось осуществлять комплексное развитие, надо было вносить в градостроительную документацию. Все заинтересованные лица (правообладатели земельных участков и объектов недвижимости) могли заранее узнать, что в отношении их имущества уполномоченный орган принял решение о КРТ.
4.). В решении о КРТ основные виды разрешённого использования земельных участков и объектов недвижимости, как и предельные параметры могут не соответствовать[4] вышеназванными параметрами установленным в Правилах землепользования и застройки. Это допущение действует во всех инструментах, кроме КРТ по инициативе правообладателей. Такой подход к градостроительной документации дает большие административные возможности и вместе с тем значительно ослабляет роль действующего института ПЗЗ, поскольку внесение изменений в градостроительные регламенты производится уже после принятия решения о КРТ[5].
5). В процессе осуществления проектов КРТ жилого и нежилого строительства законодательство существенно расширяет возможности для изъятия объектов, входящих в территорию КРТ, или прекращения прав на них. Основные условия договора о КРТ определяются публичным образованием в одностороннем порядке, учитывая предложения потенциальных инвесторов. [6]
Процедура изъятия подробно описана в Земельном Кодексе РФ. Решение об изъятии принимает уполномоченный федеральный орган, уполномоченный орган субъекта. В соглашении об изъятии должно быть указана выкупная цена объекта недвижимости и размер убытков, подлежащих к возмещению.
Если соглашение не подписано в течение месяца со дня ознакомления, то подается иск в суд об изъятии. Оспорить судебное решение можно только в части размера компенсации.
Когда право собственности на изымаемые объекты недвижимости и земельные участки прекращаются, они становятся собственностью РФ или субъекта РФ. Объекты недвижимости и земли, которые были изъяты могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов лицам, с которыми заключён договор о КРТ.
Процедура изъятия происходит за счет лица, с которым подписан договор о КРТ. После изъятия объект передается лицу, с которым заключен договор о КРТ, в аренду.
Если земельный участок находится в государственной собственности и передан в аренду, то изъятие осуществляется посредством прекращения договора с выплатой компенсации. Обременения правами третьих лиц прекращаются одновременно с изъятием.
[1] Друева А.А. Комплексное развитие территории: правовые условия обеспечения / А.А. Друева // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). – 2022. - № 12. – С. 82-90.
[2] ФЗ №627 от 25.12.2023 и новая статья 71 ГрК РФ ввел понятие «оператор комплексного развития территории»
[3] П.1 ст. 41 Градостроительный Кодекс РФ
[4] пп. 5 п. 1 ст. 67 Градостроительный Кодекс РФ
[5] Красиков Д.А. «Модель управления экономической эффективностью территории с применением принципов портфельного управления активами» // Будущее территорий: новые вызовы и инструменты развития: монография / под общей редакцией Д. П. Соснина. — Москва: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2022. — 334 с. — ISBN 978-5-85006-461
[6] Шульженко С. И. Правовые проблемы комплексного развития территории (часть 2) // Управленческое консультирование. 2022. № 2. С. 174—189.