Рынок коммерческой недвижимости интересен для настоящих инвесторов с большими деньгами. Мой давний коллега и партнер, также завершивший карьеру в найме в статусе руководителя отдела крупной риэлторской компании и специализирующийся последние 7 лет именно на этом сегменте рынка недвижимости в столичном регионе, строит инвестиционную компанию, создавая под клиента ГАБы – готовые арендные бизнесы. Виртуозный, легкий, быстрый – мне очень нравится его профессиональная подача работающих схем потенциальному Клиенту: не фантазии, а реальные сделки с цифрами, аналитика и кейсы, которые невозможно повторить.
Я вышлю презентации на каждый лот по запросу, оставляю ссылки для связи на чат в WhatsApp и Telegram, спрашивайте.
Один из топовых проектов для заработка на коммерческой недвижимости – квартал с апартаментами «Спутник» от ГК «Самолет». Здесь предлагается несколько коммерческих помещений от инвесторов. Все помещения от Застройщика продаются через аукцион, Вторичные предложения, лучшие по характеристикам, в продаже.
Не стоит ждать похожей доходности от сдачи в аренду от жилой недвижимости. Если вы владеете квартирой, но имеете желание получать более высокий пассивный доход и в перспективе реальное увеличение капитализации своего помещения, перекладывайтесь!
Я, риэлтор Юлия Чуксина, помогу вам продать квартиру по максимальной рыночной цене, — и покупайте качественный ГАБ (готовый арендный бизнес) на выбор от компании-партнера.
Цифры. Стоимость коммерческой недвижимости в проекте на старте - от 420 000 до 480 тыс. рублей за метр. По инсайдерской информации, инвесторы продавали далее до 550−600, еще позже помещения в районе реализовывались за 840 000, за 1 млн, за 1,2 млн. рублей за метр.
Можно ли покупать за 1 млн. или за бешеные 5 млн. за квадрат, если это помещение впоследствии продается за 10 млн.? - Да. Если вашего капитала достаточно для входа в тот или иной по-настоящему хороший проект. При покупке коммерческого помещения важен не вопрос цены, сколько за нее просят в моменте, а перспективы перепродажи.
Сейчас на помещения в проекте «Спутник» несколько претендентов – только крупные сети. Один из недавних кейсов – владелец одного из помещений, изначально приобретающий его под перепродажу, оценив его супер-ликвидность, оставил себе. Без проблем сдается, без проблем продается: деньги, вложенные в качественное помещение, работают на окупаемость, дают прекрасную доходность, и, в отличие от жилой недвижимости, на коммерческую продолжается рост, стимулируемый спросом покупателей с наличным капиталом.
В случае с данным клиентом окупаемость помещения составила 5 лет. Если считать, исходя из взноса под рассрочку 30%, цифры еще меньше: цена объекта на момент покупки — 30 млн., внёс 9, был покупатель за 57, и владелец отказался продавать. 9 внёс, плюс 27 миллионов, 300% годовых? Полтора года, при том, что остаток суммы за помещение до последнего момента мог быть размещён на депозите.
— Почему инвесторы-клиенты не хотят ждать возможный максимум и выходят с предложениями с окупаемостью 10-11 лет? — Спросит обязательно потенциальный покупатель.
Тем и хорош ликвидный объект — у инвестора есть выбор: продать сейчас или оставить. Скоро закрывается переуступка, нынешние владельцы помещений просто оформят собственность, посадят арендаторов и продадут с правильной вывеской 13-летнюю окупаемость. Однако, в моменте, в октябре, предложение выкупить один из таких лотов с потенциалом роста продажно стоимости в течение 12-ти месяцев, действовало. Объект за 100 миллионов рублей, который приносит в месяц 750 тысяч рублей с перспективой продажи его за 120 тысяч рублей через год – такой вариант подбирается под запрос, если вы настроены серьезно. Те инвесторы, которые уже заработали достаточно, хотят выйти, чтобы идти дальше.
Мы с вами уже знаем, что в те же прошедшие полтора года вложения в квартиры, в жилую недвижимость, даже с использованием предлагаемых застройщиками и государством инструментов, и близко не принесли похожую доходность. Скорее, наступило время фиксировать убытки.
Долгосрочное сотрудничество важно.
Первый этап — для вас выбирается перспективное помещение.
Сопровождение, в том числе постоянный мониторинг рынка, включено в комиссию: в наличии своя, уникальная, наработанная за годы база клиентов- потенциальных продавцов и арендодателей, равно как интересантов: перекупить и снять.
Второй этап сотрудничества – продажа этих помещений.
Их покупает человек, который на этом зарабатывает чуть меньше. Есть ряд помещений, которые выкуплены другими инвесторами компании-партнера после фиксации первым собственником 100% прибыли, потому что предложенные вам лоты будут, действительно, лучшими по параметрам и стоимости в моменте.
Возможно приобрести будущий объект с предварительным договором — для кого это важно.
В зависимости от того, на каком этапе инвестор заходит, он может подождать до сдачи объекта, получить ключи и помещение продать: все предлагаемые объекты имеют среднюю окупаемость 11−13 лет и самые ликвидные форматы — 40−60 метров под аптеки, 80−110 метров под алкомаркеты и 150 метров под сетевые продуктовые или магазины бытовой химии и косметики.
Помещения, которые сейчас есть в продаже, — это личные объекты партнеров, владельцев бизнеса и инвесторов-клиентов. Лоты уже продаются с определенной наценкой, но не дороже, чем продает Застройщик, и, как я уже сказала, вне конкуренции по параметрам. Математика будет понятна до сделки, предварительный договор может быть как подписан, так и согласован.
В других локациях в настоящий момент предлагаются объекты по 250 тысяч за квадрат, сдача через год, при этом застройщик продает за 330, сдача через полтора года, и их расположение — во дворе. Напоминаю, что речь идет о стрит-ритейле.
В рамках стратегии компании, зарабатывая 100%, ряд инвесторов выходит: им важен оборот и скорость.
В самых топовых местах — жилых комплексах как внутри МКАД, так и за, под разный бюджет, имеются выгодные предложения от физлиц, тщательно подобранные и купленные у застройщиков, как правило, на самом старте. Среди клиентов на потенциальные ГАБы, кстати, много брокеров по недвижимости. Покупают те, кто понимает, что ресурс по спекуляции на рынке жилой недвижимости если не исчерпан, то на паузе, банковские депозиты не сберегут так надежно, как бетон, основное тело капитала, и диверсифицируют портфель.
Объект инвестор приобретает на себя — во взаимодействии с рекомендованным мной партнером нет обязательств продать лот, паевых инвестиций также нет. Заработать и принять предложение продать или оставить ГАБ себе – решает только сам инвестор. Финансовый интерес посредника – комиссия за подбор и сопровождение сделки.
Итак, квартал «Спутник», «Самолёт»: 2,7% коэффициент коммерческих помещений на количество квартир.
Это сумасшедшие цифры: мало коммерции, много людей.
Огромнейший плюс – наличие помещений в стилобате. Минус первый этаж по документам для профессионала означает возможности. Отслеживая тренды на примере реальных сделок, приходит понимание, что есть более интересные и удобные арендаторы, чем алкомаркеты, а договор на 20 лет без индексации не интересен. Увеличение электрической мощности под того или иного арендатора у разных застройщиков стоит по-разному, и эти цифры тоже подлежат счёту.
Если вы заинтересованы в приобретении коммерческого помещения, пишите: https://wa.me/79262450633.
Правильная политика — лучше купить дорогое помещение по высокой цене в хорошем месте, чем дешёвое во дворе.
Положа руку на сердце, здесь не останется ни одного помещения, даже во дворе. Представьте себе на секунду: 30 тысяч жителей… это население целого города, растянутого, как правило, на десятки километров. Невообразимая плотность квартала впечатляет!
Куда здесь ходить людям, в пространстве, ограниченном лесом, рекой и МКАД?
В ЖК "Спутник" в продаже:
ГАБ за 99 000 000₽;
помещение 232м2 за 122 600 000₽;
помещение 90,5м2 за 54 000 000₽ за углом;
помещение 68,4 за 50 000 000₽ на первой линии!
Подробнее: жилой комплекс Спутник, корп. 14: помещение S 68.4 кв. м, 50 млн.
1 этаж, высота потолков 4м. Стилобат корпусов 13,14 и 15. В центре жилого массива. Предварительная арендная ставка не ниже 350 000Р за помещение, дом сдается в 4 квартале 2024 г. (Ключи).
Апартаменты все с отделкой, уже проживает 10 000 человек в первой очереди, очень высокие ставки аренды из-за дефицита коммерческих площадей.
ГАБ "Улыбка Радуги", проект “Квартал Спутник”, стоимость 100 000 000 ₽.
Помещение 150 м² на первой линии, стоимость квадратного метра — 666 000 ₽/м², расположено в общественном центре. Два входа. Эл. мощность - 30 кВт
Корпус 15 (стилобат 3). Этаж 1 из 31. Высота потолков 4 м. Заселение до 30 октября 2024 г. Аренда: годовой арендный поток - 9 000 000 Р
Месячный арендный поток - 750 000 Р
Еще одна локация, где компания-партнер предлагает коммерческие помещения с разным сроком сдачи, – проект от ГК «Самолет», тоже с апартаментами, – ЖК «Тропарево Парк».
Бизнес-центр в квартале, который уже функционирует полностью, — одна из главных точек притяжения. По корпусам: есть сданные, есть с задержкой - ключи обещают к концу 24 года.
Корпус 2.3 сдается в середине 2025 года.
В продаже помещение в корпусе 2.4 у въезда в комплекс, внутренний угол, 129,6 квадратных метра, подписан предварительный договор с сетевиком - продуктовым супермаркетом.
ГАБ, арендатор "Около X5", стоимость проекта 45 000 000 ₽.
Первая линия.
Окупаемость - 11 лет, стоимость квадратного метра — 346 981 ₽/м²
Угловое помещение на въезде. Отдельный вход. Эл. мощность - 26 кВт
Корпус 2.4, этаж 1 из 23, номер помещения - 4
Выдача ключей - 4 квартал 2024 г.
Месячный арендный поток - 344 500 Р Арендная ставка - 2656 Р/м2
Годовой арендный поток - 4 134 000 Р
До станции М «Румянцево» — 10 минут пешком
Адрес: Москва, НАО (Новомосковский), поселение Мосрентген , «Тропарево Парк», многофункциональный комплекс, к. 2.4.
ПСН в «Тропарево Парк» с выдачей ключей до 30 июня 2025 г., стоимость проекта 33 700 000 ₽.
Помещение 97,0 м² на первой линии.
Идеальное помещение под алкомаркет.
Стоимость квадратного метра — 262 057 ₽/м²
Корпус 2.3, секция 2, этаж 1 из 23
Условный номер помещения – 7.
Нет ограничений на алкогольную лицензию.
Предполагаемый месячный арендный доход - 310 000 Р, предполагаемый годовой арендный поток - 3 720 000 Р. Если сядет сетевой арендатор, предполагаемая стоимость готового арендного бизнеса составит 43 000 000 Р.
Рядом частный сектор, к комплексу примыкает коттеджная застройка. В непосредственной близости нет ни магазинов, ни объектов инфраструктуры.
Жилой комплекс бизнес-класса, как его позиционируют, здесь почти все апартаменты с отделкой, то есть жители после получения ключей заедут быстро, и квартал начнет функционировать полноценно, трафик будет.
Жилой комплекс «Новые Ватутинки» — следующая локация, где есть предложения.
Он уже практически построен. Эти земли принадлежали застройщику А-101. Позже два учредителя разъединились, один продает под эгидой А-101, второй – как «СЗ» «Стройком». Они застроили Ватутинки, микрорайон Заречный, район Десна. Рядом "Деснаречье" "А-101", лидер продаж новостроек в Новой Москве даже сейчас.
Предложения по коммерции у компании-партнера в 9, последнем микрорайоне, и скоро будут сданы все корпуса. По переуступке есть пул помещений, при полном отсутствии уже предложений от застройщика.
Рядом с действующим супермаркетом есть маленькое помещение 47 метров. Следующее помещение 109 метров на променаде. Есть 40, 80, 66 метров – вы можете выбрать.
Соотношение роста стоимости помещений стрит-ритейла и МАП поменялось за последние 3 года существенно. Не раскрывая всех деталей и имен, на одном из проектов в Новой Москве от ПИК 3 года назад арендатор фиксировался 1700 за квадрат в помещении с ценой покупки 130 тысяч за квадратный метр. Недавние цифры: тот же сетевой супермаркет косметики готов арендовать за 3200 за квадратный метр, но и покупается помещение уже по стоимости 320 тысяч за метр. Растут цены на аренду, на помещение, и на товары, представленные в тех самых магазинах.
Стратегия поиска качественного арендатора по максимальной стоимости – задача непростая. Расторгнуть долгосрочный договор с сетевиком – это выплаты порядка 7-8 млн. с небольшого помещения. Стоит ли сдавать за полторы тысячи за метр и фиксироваться на 10 лет или подождать полгода, но получать доходность 3 тысячи, – при покупке помещения от партнеров у вас будет информационная поддержка о реальных кейсах и цифрах. Тенденция сейчас такова, что выгоднее и правильнее посадить сетевой строительный магазин с высокой ставкой на 2-3 года, пока идут ремонты, чем пускать салон красоты на променад, убивая ликвидность хорошего помещения. Ставка на аренду коммерческих помещений растет по мере заселения квартала, и не так важны сейчас договорные отношения долгосрочные, – что важно!
ГАБ с сетевым строительным магазином в продаже, стоимость проекта 26 000 000.
Квартал 9/1.1, сдача - 4 квартал 2024 г, площадь помещения: 74,1 м2, 1 этаж, 2 витринных окна в «пол». Отдельный вход, высота потолков: 4м, электрическая мощность: 14 кВт. Договор аренды на 10 лет. Индексация не более 5% ежегодно Ремонт за счет арендатора Сетевой фирменный магазин от компании "Строительный Двор".
Максимальная доходность важна для инвесторов так же, как скорость оборота. Приоритеты могут варьироваться. Дождаться ввода, получить ключи, посадить арендатора, сделать вывеску, согласовать киловатты и потом выставить помещение в продажу – еще одна стратегия для тех, кто готов ждать и заработать больше, и в Новых Ватутинках после сдачи будут такие помещения в продаже, спрашивайте!