Владельцами помещений в небольшом многоквартирном доме (далее – МКД) было принято решение об избрании способа управления домом – «непосредственное управление» и заключен с бывшей управляющей организацией (далее – УО) новый договор на ремонт, содержание и обслуживание общего имущества собственников жилья. Размер платы составил 17 рублей с 1 кв.м.
Спорный договор был заключен сроком на один год и действовал с момента подписания; изменение и расторжение договора предусмотрено в порядке действующего законодательства. При этом каждая из сторон была вправе расторгнуть договор, уведомив другую сторону за 30 дней; при отсутствии заявлений одной из сторон за 30 календарных дней о прекращении договора обслуживания по окончании срока его действия, настоящий договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях. Досрочное расторжение договора допускалось лишь в том случае, если стороны извещают друг друга за 30 дней.
Через полгода УО уведомила собственников, что она расторгает договор на оказание услуг по обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества МКД и прекращает оказание соответствующих услуг с первого числа ближайшего месяца. После получения уведомления жители МКД обратились с жалобами в прокуратуру.
По итогам проверки исполнения УО требований жилищного законодательства прокурор выдал представление об устранении нарушений, в соответствии с которым на организацию возложена обязанность безотлагательно рассмотреть данное представление с участием представителя межрайонной прокуратуры, принять исчерпывающие меры к устранению выявленных нарушений законодательства; рассмотреть вопрос о привлечении виновных должностных лиц к дисциплинарной ответственности; о результатах рассмотрения представления письменно сообщить.
УО было принято решение об оспаривании представления в судебном порядке, однако данные действия успехом не обвенчались.
Суды, указав на законность спорной меры прокурорского реагирования, дополнительно отметили следующее:
- законодательно определенный предмет договора управления МКД и договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД различается;
- суд, проанализировав условия спорного договора, приходит к выводу о том, что его содержание не позволяет квалифицировать данный договор как договор возмездного оказания услуг (подряда), поскольку его содержание в полной мере соответствует договору управления МКД, согласно которому одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД), в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность с учетом принятия собственниками помещений решения о заключении ими «прямых» договоров с РСО и регоператором по обращению с ТКО;
- целью данного договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества МКД. Цена договора определена как ежемесячная плата в размере 17 руб. с 1 кв.м общей площади занимаемого помещения в месяц, а не исходя из стоимости определенного вида работ (мытье окон, подметание полов, замена осветительных приборов, покраска стен и т.п.), смета работ и акты приемки выполненных работ в материалах дела отсутствуют;
- поскольку спорный договор фактически является договором управления МКД, на него распространяются требования статьи 162 ЖК РФ, и не подлежат применению положения части 2 статьи 782 ГК РФ, как ошибочно полагает УО;
- договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений на основании решения ОСС, и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления по инициативе УО; управляющей организации закон предоставляет право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников (части 8.1, 8.2 ст.162 ЖК РФ),
- таким образом, является ничтожным, не соответствующим требованиям ЖК РФ приведенное в пункте 8.2 спорного договора условие о праве каждой из сторон договора расторгнуть его, уведомив другую сторону за 30 дней;
- в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).
Однако в рассматриваемом случае УО не обращалась с соответствующим иском о расторжении спорного договора в суд, а самостоятельно направила собственникам помещений уведомления о расторжении.
Верховный Суд РФ Определением от 24 июня 2024 года № 301-ЭС24-9238 отказался пересматривать дело, согласившись с тем, что УО не вправе в одностороннем порядке расторгать договор по обслуживанию общего имущества данного МКД, находящего на непосредственном управлении.