Самолет, похоже, идет на посадку. И тревожные сигналы звучат все сильнее: масштабные планы строительства не соответствуют более чем скромным продажам, проекты стоят дорого, а выглядят плохо. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает три проекта застройщика, где точно не стоит покупать квартиры.
Большинство проектов Самолета находятся за МКАДом. Разбирать их по отдельности я смысла не вижу. Сегодня мы сосредоточимся на трех проектах внутри старой Москвы разного класса, но с характерными для застройщика особенностями.
Один из ключевых факторов низкой доходности проектов Самолета — массовые инвестиции со стороны покупателей, нацеленных на спекуляцию. Люди заходят в новостройки, надеясь на легкие перепродажи, но в итоге квартиры месяцами висят на вторичном рынке. Например, в комплексе «Пригород Лесное», куда добираться можно разве что на оленях-тюленях,— на продажу застройщиком выставлено порядка 1000 квартир и еще 130 продаются собственниками. В аналогичном ЖК «Новое Внуково» Самолет продает 150 квартир, а частные лица – еще почти треть от этого объема.
Самолет, видя успех премиальных застройщиков у москвичей с более высоким достатком, решил откусить кусок и от этого пирога. Так и появился проект NOVA.
ЖК NOVA
Хотя NOVA позиционируется как премиальный объект вблизи Москвы-Сити, по факту его расположение, мягко говоря, спорное. Комплекс находится рядом с шоссе и железной дорогой, предлагая покупателям жилье по цене всего 53 тыс. ₽ в месяц, что звучит как сказка — но за этим предложением скрывается немало нюансов.
Расположение у проекта, безусловно, перспективное — недалеко от Парка Победы, станции метро «Минская», то есть вроде бы идеальный вариант. Но, глядя на карту внимательнее, можно увидеть, что жилой комплекс соседствует с железной дорогой, шоссе, а дорога до метро – долгая и неприятная. Для премиум-сегмента такие компромиссы скорее минус, чем плюс.
Но давайте посмотрим на конкурентов: West Garden, Will Towers, Victory Residence, Hide и Hideout. По уровню рисков Hideout от Доминанты сопоставим с Nova, поскольку срок сдачи у них одинаковый — 2028 год, но у Hideout есть одно важное преимущество — более удачное расположение.
На вторичном рынке можно купить уже готовую квартиру 66 метров с отделкой за 70 млн ₽. Я понимаю порядок цен, но с учетом того, что у застройщика сейчас есть определенные риски, нет опыта в премиальном сегменте, а сроки сдачи – аж 2028 год, логично ожидать какой-то дисконт.
И тут нас ждал сюрприз: например, однокомнатная квартира с площадью около 50 м2 (без отделки) предлагается за 33 млн ₽, при том что в Will Towers, если зайти на вторичный рынок, можно легко найти квартиру такой площади с отличным видом за 20-25 млн ₽, и это уже готовый объект, в который можно въехать хоть завтра, а не ждать 2030 года.
Идем дальше. Нам предлагают евро-3 площадью 54 метра с кухней-гостиной, в которой едва набралось15 квадратов за 41 млн ₽.
Думаю, ладно, давайте возьмем четвертый этаж. Но снова встает вопрос, кто купит на 4-м этаже квартиру за 52 млн без отделки, да еще и со сдачей только в конце 2028 года при идеальном сценарии? Теперь представим, что кто-то решил взять квартиру с отделкой от Самолета и выбрал тот же четвертый этаж. Получаем цену в 62 млн ₽. Напомню, что в Victory Residence рядом с метро и Парком Победы, возле Поклонной горы можно за те же деньги купить готовую квартиру, и скорее всего, застройщик предложит еще и скидку.
Есть вероятность, что проект может быть перекуплен другим застройщиком, который завершит строительство. Также возможно, что соседний участок продадут другому девелоперу, и под окнами вместо двора построят новый дом с другой архитектурой. Покупая квартиру за 70 миллионов, вы рискуете получить совершенно иной ландшафт. К тому же, к 2030 году архитектура может устареть.
ЖК «Квартал на воде» (ранее Графика на воде от МИЦ)
На рендерах и презентациях он смотрится потрясающе: живописная набережная, широкая река с островом, жилая застройка в современном стиле – все на высшем уровне. Глядя на визуализацию, проект кажется шикарным местом для жизни, и это действительно привлекает внимание.
Но вот реальная ситуация вызывает вопросы. В продаже находятся только четыре корпуса, которые расположены в самой непривлекательной части проекта. Эти дома буквально прижаты к хорде, платной дороге, которая проходит совсем рядом, и к ж/д станции «Перерва». До ближайшего метро «Братиславская» далеко, и добираться неудобно.
К тому же, конкуренция в районе большая. Итак, что мы видим сейчас? Если брать за пример однушку в Страна Девелопмент приличной площади — где-то 40 метров, — она стоит порядка 12,5 млн ₽ плюс 40-45 тыс. за метр за отделку. Люблинский парк от ПИК, например, предлагает студии с отделкой в среднем за 8,5 млн, а однокомнатные – от 12 до 14 млн, двушка на невысоком этаже — за 14 млн ₽. ЖК Wave сопоставим по ценам, но ключевым конкурентом для Самолета сейчас является проект «Страна Заречная».
По уровню «Квартал на воде» – это «комфорт+», хотя на рендерах Самолет обещает чуть ли не бизнес-класс. Показатели продаж тоже оставляют желать лучшего: в октябре было продано лишь четыре квартиры, хотя раньше продажи достигали 20-30 квартир в месяц (но у других девелоперов тогда продавалось по 50 квартир). Намеченный срок сдачи — 30 июня 2026 года, но, зная подход застройщика, можно предположить, что фактическая сдача растянется до 2027 года.
По ценам все сразу становится ясно. Студия без отделки — 10 млн, однушка — 13 млн, а двушка — почти 17 млн. Локация здесь тоже играет против проекта. Дома не расположены у живописной набережной, а находятся в стороне, вдали от метро и без перспективной инфраструктуры рядом. Такой район не вызывает энтузиазма у покупателей, которые хотят вложиться в комфортное жилье.
Главный риск, который стоит учитывать в этой ситуации, — это тот факт, что «Самолет» достраивает проект, который изначально начинал застройщик МИЦ. Это важный момент, потому что когда проект переходит из рук одного застройщика к другому, часто возникают вопросы относительно качества выполнения, сроков и вообще надежности реализации. Я уверен, что первую очередь они все-таки завершат, но по поводу дальнейших домов, тех, что еще не вышли в продажу, у меня есть сомнения: с учетом того, что Самолет должен сначала продать остатки первой очереди, вопрос, как и когда они смогут реализовать более дорогие и красивые дома второй очереди возле воды, остается открытым.
Квартал Герцена
Проект «Квартал Герцена» обещают достроить к 30 июня 2028 года.
Теперь детальнее: проект находится недалеко от МКАД. Бонусом станет будущая станция метро «Загорье», которая будет в шаговой доступности — минут 15–18 пешком, правда, через не самые привлекательные районы.
Теперь о продажах. По факту, продажи проекта идут на уровне Самолета: всего 12 квартир — немного, если учитывать, что это огромный проект с запланированными 647 тыс. м2. Если средняя площадь квартиры составляет 33 метра, то проект рассчитан примерно на 20 тыс. квартир. Сравните: из 20 000 в октябре было продано только 12!
Безусловно, при большом земельном банке у данного застройщика всегда существует риск, что соседние очереди проекта могут либо быть проданы другому девелоперу, либо заморожены на неопределенный срок. Логика проста: если продажи идут слабо, зачем тратить ресурсы на дальнейшее развитие проекта? Тем более что для запуска новой очереди необходимо получить проектное финансирование. Именно по этой причине на рынке может возникнуть дефицит предложений, но это может даже принести пользу.
Теперь по поводу цен. Хотелось бы увидеть адекватные цифры, но, увы, ситуация иная. Например, если на сайте указана цена «6,7 млн», то найти такую квартиру на практике затруднительно. Да и брать квартиру у Самолета без отделки – сомнительная идея. Для примера, 26-метровая студия на среднем этаже стоит 8,3 млн.
Если говорить об однушке площадью 35 метров, ее цена – 9,8 млн. Конечно, однокомнатная квартира в Москве до 10 млн ₽, с отделкой и расположением внутри МКАДа, рядом с будущей станцией метро и парком, выглядит как разумный выбор. Но вкладываться в такое жилье желания нет. Цены не впечатляют, и даже возможный потенциал роста цен не столь велик.
Что касается двухкомнатных квартир, то здесь встречаются не самые удачные планировки, и стоимость трешек достигает 15 млн ₽ за квартиру с отделкой со сроком сдачи в 2028 году. Да, можно взять ипотеку на 8 лет под 8%, но тогда итоговая стоимость квартиры возрастет до 19,98 млн ₽. Выходит, что комфорт-класс у МКАДа в Восточном Бирюлево за 20 млн с ипотекой — это, скажем так, «просто мечта» (сарказм, конечно). И неудивительно, что на такой проект спрос минимален.
Если посмотреть на конкурентов, то для потенциального покупателя – например, типичной московской семьи среднего класса, – стоит вопрос: зачем покупать квартиру с ключами только в 2028 году, если у того же ПИК есть варианты рядом с метро «Аннино» или МЦД-2 «Красный строитель», да еще и по цене ниже? Например, за 10,5 млн ₽ можно взять жилье с отделкой, а за студию с ключами в 2025 году — и того дешевле, около 8 млн ₽.
И есть еще один вопрос: если человек хочет оформить семейную ипотеку для покупки инвестиционной квартиры, чтобы сдавать ее, то у ПИК есть готовый ЖК «Ютаново» с ключами через полгода за те же 8 млн. А в Квартале Герцена от Самолета жилье не только дороже — 8,323 млн за ту же студию — но и находится в менее привлекательной локации, рядом с гаражами. Застройщик снижает цены, но они изначально были сильно завышены, и чтобы привлечь покупателей снижать нужно сильнее.
Еще один конкурент – ЖК «1-й Южный» от ДСК-1 в Московской области, где цена стартует от 10 млн за 42-метровую квартиру. К качеству у ДСК и ПИК одинаковый подход, но ПИК находится внутри МКАД, рядом с метро, а стоит одинаково. Да, площадь в «Южном» чуть больше, но ликвидность у ПИК намного выше. Люди ведь покупают, в первую очередь, квартиры, количество комнат, а не квадратные метры.
Есть еще и долгострой «Царицыно-2», который теперь достроен городом, и здесь за 8,5-9 млн можно приобрести готовую квартиру в доме с хорошей локацией и можно сделать отделку по своему вкусу. Это тоже неплохая альтернатива.
В общем, проекты от Самолета, как и ФСК с ДСК-1, выходят на рынок с очень высокой стоимостью, не всегда предлагая соразмерную ценности выгоду. Но цель нашего разбора – не обругать Самолет, а показать, насколько неоднозначен рынок недвижимости. Моя рекомендация — тщательно выбирать объект: на рынке сотни предложений, и важно выделить именно те, что подойдут лично вам, а не брать любой первый попавшийся проект.
Выводы:
- Покупка новостройки у Самолета с ключами в 2027-28 годах имеет риски
- Снижение цен не сделало доступными цены на квартиры Самолета, снижать нужно сильнее
- Низкая распроданность комплексных проектов, что демотивирует застройщика и наталкивает его на мысль о продаже проектов
- Плохое расположение проектов Самолета
- Нет мотивации для покупки квартиры от застройщика
- Продажа по переуступке квартиры может быть правильным решением для реинвестиции, ошибки нужно признавать, фиксировать убытки или небольшую прибыль и двигаться дальше.
В Smarent есть услуга продажи недвижимости, где мы разрабатываем стратегию продажи для каждой конкретной квартиры и обязательно проводим предпродажную подготовку, чтобы грамотно подчеркнуть достоинства и выделить объект на фоне остальных. И первый шаг – это ваша заявка. Мы за символическую сумму оцениваем реальную рыночную стоимость вашей квартиры, и далее вы принимаете решение, двигаться ли дальше с нами или нет.