Проблем в компании «Самолет» становятся все очевиднее. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, что это значит для покупателей квартиры, почему так сильно обвалились продажи и какие перспективы у застройщика.
На этой неделе из мира недвижимости прилетела новость с размахом турбулентности: Михаил Кенин, фактически главный акционер и сооснователь застройщика «Самолет», собрался распродавать акции компании. И это не просто парочка процентов, которые можно не заметить — на рынке ищет покупателя пакет акций объемом более 30%.
Кенин не первый, кто решил сбежать из Самолета. Несколько лет назад 10% акций приобрела группа «Киевская площадь», но буквально недавно и они вышли из игры. Две крупных сделки с акциями, и обе — на выход. Возникает закономерный вопрос: если акционеры один за другим покидают компанию, то что делать тем, кто уже приобрел квартиры у этого застройщика?
Уже длительное время застройщик снижает цены, и даже устраивает массовые распродажи готовых квартир бизнес-класса. На первый взгляд, это выглядит как отличная возможность для покупателя. Только вот если заглянуть чуть глубже, можно заметить тревожные звоночки. Например, даже с большими скидками квартиры от Самолета на вторичном рынке остаются дороже, чем у конкурентов или у частных продавцов. Почему так? Один из ответов — огромное число дольщиков, которые взяли квартиры «впрок», и теперь ждут сдачи объектов в 2027, 2028, а то и 2029 годах. И многие переживают, получат ли они свои ключи вовремя, особенно на фоне того, что компания стала часто нарушать сроки.
Финансовые показатели тоже не радуют. На фоне новостей о продаже акций их цена уже упала более чем на 60% за последний год. Для сравнения: раньше акции стоили около 4000 ₽, сейчас — примерно 1200. Если смотреть с другой стороны, это как если бы ваша квартира, купленная за 40 млн, теперь стоила 12 млн. Наверное, вы были бы в панике.
И тут появляется еще один момент, который вызывает вопросы: флагманский проект компании, ЖК «Молжаниново», который совсем недавно продавался с бешеной скоростью (в прошлом декабре только один этот ЖК продавал 500 квартир в месяц), сейчас выглядит совсем иначе. Продавцы в декабре в ЖК «Молжаниново» закрыли всего 41 сделку — падение в 10 раз. На фоне такой статистики хочется понять, что именно происходит с Самолетом.
Продажи рухнули, планы трещат по швам: что происходит с Самолетом?
Рассмотрим подробнее, как падение продаж застройщика «Самолет» стало явлением не локальным, а настоящим обвалом на всех фронтах. Обычные «заМКАДные» проекты, условные ЖК «Картофельные поля», ожидаемо теряют популярность. Но тревожным знаком стало падение спроса и в более статусных ЖК, таких как Nova, который активно рекламируют брокеры. В этом проекте на старте продаж удалось реализовать более 500 квартир, и даже высокая цена — 30+ миллионов за квартиру — не отпугнула покупателей. Но сейчас, спустя некоторое время, продажи просели до 3 квартир в месяц.
Тот же сценарий мы видим и с другими крупными проектами, например, кварталом Герцена. Несмотря на масштабность, продажи тут упали до 12 квартир в месяц.
Или вот «Квартал на воде», который Самолет достраивает после МИЦа: некогда продавал до 30 квартир, а теперь — всего 4. Можно ли списать такой спад на временные трудности или неудачный маркетинг?
Когда мы анализируем отчеты, можно понять, что у Самолета просто колоссальный объем предложения, который нужно реализовать. Вдумайтесь: застройщик остается лидером по объему строительства квадратных метров в стране, на уровне с ПИКом. На бумаге это выглядит впечатляюще, но на деле компания сталкивается с проблемой: продажи не соответствуют масштабам строительства, а рынок насыщен предложением. Если в начале года продажи шли, то по итогам третьего квартала — спад почти на 50% по сравнению с прошлым годом.
Еще одна красная лампочка — график ввода жилья. По плану у Самолета будет значительный объем готового жилья в 2025 году. Проблема в том, что спрос на это жилье заметно снижается, а сроки строительства не всегда выдерживаются. Если в 2026-2027 годах объемы начнут сокращаться, то к 2028 году темпы строительства и вовсе упадут, что логично для периода с низким спросом. Но что делать с жильем, которое на момент сдачи, возможно, уже не найдет своих покупателей?
Этот «навес» недвижимости означает, что сейчас застройщик вынужден предлагать квартиры по максимально низким ценам, чтобы хоть как-то ускорить продажи. Вопрос: сможет ли компания сдать все это жилье в срок и при этом избежать убытков?
Сейчас Самолет изо всех сил пытается хоть что-то продать, но результат неутешителен: вместо сотен квартир по всем проектам застройщик продает буквально единицы. Представьте только: огромная компания с тысячами сотрудников, с миллионами, вложенными в маркетинг, строительные процессы и рекламу, работает на полную катушку, чтобы продать 3 (!) квартиры в крупном проекте.
Основная проблема — ключевая ставка, которая растет и буквально съедает прибыль застройщика каждый месяц. Высокая ключевая ставка, конечно, влияет и на спрос со стороны покупателей, но главный удар она наносит по расходам самого Самолета на проектное финансирование.
Недавний отчет Альфа-банка отлично поясняет, как это работает. По их данным, общий объем проектного финансирования Самолета составляет около 514 млрд ₽, но фактически на эскроу-счета поступило только 364 млрд. Это значит, что застройщику не хватает около 150 млрд ₽, и эту сумму приходится покрывать дорогими кредитами под рыночные ставки.
Здесь начинается настоящая финансовая «турбулентность». Эти 150 млрд ₽ обременены ставкой, зависящей от ключевой (КС+1.65-5.1), то есть сейчас это 17,55%. Чтобы снизить эту нагрузку и быстро пополнить эскроу-счета, в аналогичной ситуации застройщик Level, например, проводил срочные распродажи. У Самолета такой маневр не получается, и теперь компания вынуждена выплачивать «конские» проценты, что создает дополнительную долговую нагрузку.
Но и это не все: массовые нарушения сроков тоже добавляют масла в огонь. Задержки по сдаче жилья уже стали обыденностью для Самолета, и покупатели, видя постоянные переносы, начинают терять доверие к компании. И я убедился в этом на личном опыте. Например, задержка по Прибрежному парку уже давно превышает один год, при этом в готовых квартирах живут вместо собственников рабочие Самолета.
И чтобы вы меня не упрекнули в предвзятости, вот официальная статистика от Дом.РФ. Самолет оказался под лавиной претензий из-за колоссальных нарушений сроков и финансовых проблем: из 292 строящихся объектов около 30% сдаются с задержками. Причем речь идет не о передаче ключей (что может затянуться еще сильнее), а именно о вводе домов в эксплуатацию — этапе, когда застройщик, наконец, получает доступ к деньгам с эскроу-счетов.
Но и это не спасает Самолет от серьезной финансовой нагрузки. В 2024 году компания потратила около 7,9 млрд ₽ на выплаты неустоек за задержки. Это огромные цифры, особенно учитывая, что чистая прибыль за тот же период составила около 4,5–5 млрд. Получается, что все заработанное буквально уходит на штрафы. Более того, мораторий на оплату неустоек, который сейчас действует, ситуацию не спасает — долговая нагрузка компании продолжает расти, как снежный ком.
Особенно впечатляет статистика по прошлым проектам: из 360 домов, уже построенных застройщиком, 125 были сданы с задержкой. Это почти треть (именно по этим домам компания обязана платить неустойки)! И такие цифры трудно игнорировать: они подрывают доверие не только к Самолету, но и к застройщикам в целом. Становится ясно, что компания, возможно, зашла слишком далеко в погоне за объемами строительства, просто не справляясь с темпами.
Теперь о потребительской стороне. В сети полно жалоб от дольщиков, чьи квартиры и студии должны были быть сданы еще в 2023 году, но до сих пор остаются на стадии ожидания. А с мораторием на неустойки мотивации у застройщика передавать квартиры нет никакой. Они с удовольствием используют квартиры под свои личные цели: проживание рабочих, офисы и т.д. Более того, Самолет не только затягивает сроки, но и крайне плохо ведет коммуникацию: последние официальные обновления от застройщика в личном кабинете дольщиков датируются ноябрем 2023 года с обещанием ключей в январе 2024 года. И на все звонки с вопросами о сроках передачи теперь один ответ – мы не знаем.
Ирония в том, что даже при таких цифрах находятся защитники компании, утверждающие, что застройщик якобы «делает все возможное». Но объективные данные показывают обратное: при такой долговой нагрузке и массовых срывах сроков верить Самолету становится действительно трудно.
Поэтому я выделил следующий риски покупки квартиры у Самолета:
- Нарушение сроков строительства
- Высокая закредитованность – не хватает денег на эскроу-счетах, а продажи падают. Значит, застройщик может начать серьезно экономить на качестве.
- Высокая цена за метр. Даже при условии якобы огромных скидок цена едва должна до рыночной. Такие цены должны были быть год назад, и от этих цен должны были бы сейчас давать скидки, чтобы это сработало
- Риски смены генподрядчика во время строительства дома
- Низкая ликвидность на вторичном рынке – продать квартиру в полях за МКАД от Самолета непросто. Тренд жизни на природе, но в многоквартирном доме, оказался быстротечным и сходит на нет.
Аксиома рынка гласит, что ликвидность квартиры определяется именно вторичным рынком, поэтому при подборе мы крайне редко выходим за МКАД, где вторичный рынок гораздо слабее, как бы хорошо ни продавались квартиры в картофельных полях у застройщика. Более того, подбор с экспертом помогает не только избежать ошибок, но и часто позволяет неплохо снизить цену.
Вот недавний кейс. Мы купили клиенту в семейную ипотеку не только отличный объект с хорошей планировкой и видовыми характеристиками, но и получили от застройщика серьезную скидку – почти 20%! Это с лихвой окупает затраты на подбор. И, по нашим консервативным оценкам, стоимость этой квартиры в бетоне увеличится после сдачи дома до 34 млн ₽, то есть на четверть.