В 2021 году отменили обязательную печать в паспорте о браке. И это стало настоящим «подводным камнем»… Нет, даже «миной», в сделках с недвижимостью!
Расскажу о том, как в агентстве недвижимости отказались продавать квартиру, на которую нашелся покупатель с наличными деньгами.
Как мы не провели сделку
А дело было так, продавец квартиры принес все необходимые документы в агентство, покупатель передал ему задаток. Назначили дату сделки. И все-таки что-то смущало…
Открыв папку с рабочими документами, поняла, что вселяло сомнения – у продавца свежий паспорт, выданный чуть больше двух месяцев назад. Причина, по которой он получил новый документ, вроде бы и законная – исполнилось 45 лет - пора менять! НО…
Паспортная страница «Семейное положение» у нашего продавца была чистая, без штампов. По действующим ныне правилам, - штамп о браке отменен, и наш продавец может быть (умышленно или нет?) этаким «женатым холостяком».
К чести собственника квартиры, которую мы готовили к сделке, он оказался человеком честным и поведал все хронологию покупки своей недвижимости и семейных отношений.
А получилось так. В марте его супруга подала заявление на развод. Инициатором разрушения ячейки общества выступала именно она, написав в заявлении: «что с супругом не проживает, общего хозяйства не ведет…».
Спустя три месяца, пусть это будет дата - «5 июня» (потом поясню, почему это важно!) семейную пару пригласили в суд, где муж и жена официально стали бывшими - по взаимному согласию и без претензий были разведены…
Наш продавец, назовем его Максимом, ничуть не унывая, решил налаживать личную, холостую жизнь, обзаведясь квартирой в новостройке! И почти (!) через месяц после развода, предположим, 3 июля заключил договор долевого участия и расплатился с застройщиком.
При этом он был полностью уверен в том, что квартиру приобрел, не состоя в законном (официальном зарегистрированном) браке. Значит у его бывшей спутницы жизни, никаких прав, и прочих поползновений на это имущество - нет и быть не может.
Может! Да, распрощались супруги быстро, и судья сразу же (на первом заседании) вынес решение о разводе. Но (!) решение вступило в законную силу только через месяц после составления мотивированного решения судьи. Вот и получается, что официально - «по паспорту», наш продавец стал холостяком только спустя два дня после покупки квартиры.
Это стало неприятным сюрпризом, в первую очередь для самого Максима. Он рассказал, как торопил его менеджер фирмы-застройщика с покупкой ликвидной квартиры. А вот почему юрист фирмы не предупредил о том, что приобретаемые квадратные метры станут совместной собственностью Максима и, его (на тот момент) пока еще супруги, это большой вопрос.
Вывод: квартира является совместным имуществом супругов в силу закона, поскольку приобретена в период брака. Даже если она оформлена только на мужа (или на жену). Продать такую недвижимость можно только при наличии нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга.
В нашем случае продавец квартиры совсем не хотел информировать свою бывшую о такой крупной покупке, предполагая, что экс-женушка, точно бы не согласилась бескорыстно посетить нотариуса и дать такое согласие.
Так получилось, что пришлось расторгать предварительные соглашения о продаже-покупке той самой квартиры. Сделку мы не провели, разумно рассудив, что полученные комиссионные вряд ли окупили силы, нервы, которые были бы потрачены в судах…
А если бы провели?
Если бы с перечисленными обстоятельствами сделка состоялась, то последствия для обеих сторон – и для продавца и для покупателя могли бы быть не слишком приятными. Бывшая супруга Максима, узнав о его операциях с недвижимостью, обратилась бы в суд с требованием признать продажу квартиры недействительной.
Конечно, возникает вопрос: а если бы не узнала? Ох, нет! Все тайное рано или поздно становится явным. Поздно, это и через год, и два и три и больше. Это что-то вроде мины с часовым механизмом, взрывающейся так коварно!
Надо чуть подробнее упомянуть об еще одном весьма распространенном заблуждении. Многие, очень многие уверены, что развод супругов без раздела имущества, дает одному из них право через три года продавать, дарить менять когда-то купленную в браке недвижимость, без согласия другого.
Увы, нет, трехлетний срок, в течение которого экс-супруг может потребовать, например, признать сделку подобную той, что планировал провести Максим, начинает исчисляться не с момента даты развода, а с момента, когда бывшая жена (или муж) узнала бы о нарушении своих прав.
В нашем случае, даже если Максим продаст квартиру и через пять и через десять лет, бывшая жена, случайно узнав об этом, может еще в течение трех последующих лет, требовать либо половину вырученной от продажи денежной суммы, либо признания сделки недействительной.
Официально: п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 N 15 «O применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»:
«Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ»
Вот такая история. А ведь «холостых» паспортов, а значит, таких «мин», с каждым днем все больше…
Что вы думаете по этому поводу? Пишите, задавайте вопросы, постараюсь ответить. Спасибо, за внимание.