Гостиничные номера и апарт-отели: в чём разница? Рассчет рентабельности

Когда речь идёт о покупке недвижимости для сдачи в аренду, апарт-отели и гостиничные номера кажутся похожими инвестициями. Оба типа недвижимости предлагают краткосрочное проживание, но различия в юридических, эксплуатационных и финансовых аспектах могут существенно влиять на доходность.

Основные отличия: гостиница и апарт-отель

1. Формат проживания и целевая аудитория

• Гостиница – это стандартный формат аренды, рассчитанный на краткосрочные визиты туристов или деловых людей. Обычно номера включают спальные зоны и, возможно, мини-кухню.
• Апарт-отель – более гибкий формат, ориентированный как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду. В апарт-отелях чаще предоставляются отдельные кухни и полноценные жилые зоны, привлекая тех, кто хочет более комфортное и независимое жильё, например, людей, приезжающих надолго.

2. Правовой статус

Апарт-отели, в отличие от гостиниц, считаются жилой недвижимостью (в большинстве случаев), что открывает больше возможностей для покупки и управления объектом. Покупка гостиничного номера требует заключения договора с управляющей компанией, что ограничивает свободу использования недвижимости.

3. Сервисное обслуживание и эксплуатационные расходы

В гостиницах управление обычно передаётся крупным операторам, которые берут на себя все расходы на содержание и эксплуатацию, взимая за это фиксированные проценты от дохода. В апарт-отелях, напротив, собственники могут самостоятельно выбирать оператора или управлять объектом самостоятельно.

Доходность и расходы

Расчёт доходности для гостиничных номеров

Для гостиничного номера основной источник дохода — это посуточная аренда. Обычно управляющая компания удерживает от 20 до 30% дохода за предоставление полного набора услуг, включая бронирование, уборку и ремонт.

Предположим, что стоимость гостиничного номера — 8 миллионов рублей, средняя арендная плата — 5000 рублей в сутки, а заполняемость — 70%.

1. Ежегодный доход:
   5000 рублей/сутки×365×0.7=1,277,500 рублей5000рублей/сутки×365×0.7=1,277,500рублей
2. Чистый доход с учётом комиссии управляющей компании (25%):
   1,277,500×0.75=958,125 рублей1,277,500×0.75=958,125рублей
3. Доходность в процентах:
   958,1258,000,000×100%≈12%8,000,000958,125​×100%≈12%

Расчёт доходности для апарт-отеля

Апарт-отели имеют более гибкие условия аренды, что позволяет варьировать между посуточной и долгосрочной арендой, повышая заполняемость и доходность.

Предположим, что стоимость апартамента — 10 миллионов рублей, средняя ставка долгосрочной аренды — 90,000 рублей в месяц, заполняемость — 85%.

1. Годовой доход:
   90,000 рублей/месяц×12×0.85=918,000 рублей90,000рублей/месяц×12×0.85=918,000рублей
2. Комиссия оператора при долгосрочной аренде (15%):
   918,000×0.85=780,300 рублей918,000×0.85=780,300рублей
3. Доходность в процентах:
   780,30010,000,000×100%=7.8%10,000,000780,300​×100%=7.8%

Однако при посуточной аренде доходность апарт-отелей может достигать 10-15% при хорошей заполняемости и гибкости условий.

Основные преимущества и недостатки для инвесторов

Гостиничные номера:

• Плюсы: фиксированный доход, управление объектом на аутсорсе, более стабильный поток арендаторов.
• Минусы: ограниченный контроль над доходностью, высокий процент удержаний оператора.

Апарт-отели:

• Плюсы: возможность самостоятельно регулировать аренду, высокий спрос на долгосрочную аренду, налоговые преимущества при покупке как жилой недвижимости.
• Минусы: требуются вложения в обслуживание, риск более низкой заполняемости на старте.

Вывод

Гостиничные номера подходят для тех, кто хочет стабильного дохода с минимальным участием в управлении. Апарт-отели, в свою очередь, дают больше свободы и потенциально высокую доходность при грамотном управлении.

Для начинающих инвесторов с ограниченным временем лучше подойдут гостиничные номера, в то время как опытные инвесторы, готовые к активному управлению, смогут получить больше прибыли с апарт-отелей.