Центробанк России готовит новые правила на ипотечном рынке, которые начнут действовать с 1 июля 2025 года. Эти меры усложнят получение ипотеки для тех, у кого уже высокая долговая нагрузка, и ограничат выдачу кредитов на срок больше 30 лет. Рассказываю, как будут работать ограничения и почему это важно.
Как будут работать новые лимиты? 📊
С 2022 года в России уже действуют ограничения на выдачу потребительских кредитов. Например, банки не могут одобрять больше 15% кредитов наличными для заемщиков, у которых на выплаты уходит больше половины дохода. А для тех, чей долговой коэффициент ПДН выше 80%, доступ к кредитным картам полностью закрыт. Теперь похожие ограничения вводятся и для ипотеки.
📌 Суть новых правил: Ограничения будут касаться заемщиков с ПДН выше 50% — это люди, которые отдают банку как минимум половину своих доходов. Однако если у заемщика будет первоначальный взнос не менее 20% стоимости жилья, эти ограничения на него не распространятся.
По подсчетам ЦБ, в 2023 году около 30% ипотечных кредитов попадали бы под эти лимиты — это почти треть рынка. 🏘️
Почему вводят лимиты на срок ипотеки? ⏳
Центробанк обеспокоен ростом доли кредитов на срок более 30 лет, которая за последний год увеличилась с 10% до 20%. Банки предлагают клиентам более длительный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж, но при таких условиях существует риск, что заемщик в будущем не сможет обслуживать долг.
ЦБ также рассматривает возможность повысить требования к первоначальному взносу для строящегося жилья. Это связано с разрывом в ценах между первичным и вторичным рынками: по данным Росстата, на начало октября 2024 года квартиры от застройщика стоили на 57% дороже, чем на вторичном рынке. 🏢💰
Почему ЦБ ужесточает ипотеку? 🤔
Главная цель ЦБ — финансовая стабильность, чтобы избежать рисков для банков. В последние годы заметно выросло число ипотек для заемщиков с высокой долговой нагрузкой: доля таких кредитов увеличилась в 1,5 раза и достигла 45% к концу 2023 года. Это значит, что у почти половины таких заемщиков после выплаты по ипотеке остается менее 20% дохода на жизнь. Одновременно с этим выросло количество кредитов с минимальным первоначальным взносом.
Проблемы усугубил рост цен на первичном рынке, особенно на фоне льготных программ. Когда квартиры переоценены, их стоимость может не покрывать сумму кредита. Это значит, что в случае дефолта банк не сможет продать жилье без убытков. 📉
Лимиты и будущее ипотечного рынка 🏡🔍
Введение лимитов планируется «около средних значений по крупнейшим банкам». То есть ЦБ не хочет сильно снижать объемы выдачи, но стремится сдерживать риски. Эти меры актуальны на перспективу, особенно когда ЦБ начнет снижать ключевую ставку. В таких условиях банки могут ослабить требования к заемщикам, что может повысить риски.
Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов считает, что эти меры помогут создать основу для стабильного роста ипотечного сегмента. Эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко подтверждает, что ужесточение лимитов важно для защиты рынка.
Сейчас возможности ЦБ по ограничению макропруденциальных лимитов распространяются только на необеспеченные кредиты. Однако скоро Госдума рассмотрит законопроект, который позволит ограничивать ипотечные и автокредиты.