Давайте разберемся подробно: Стоит ли ждать минимальных цен? Какими могут быть минимальные цены на недвижимость в разных городах? Мы опираемся на элементарную логику, чтобы рассмотреть все это, особенно в контексте вторичного рынка недвижимости, а не новостроек.
Почему фокус именно на вторичное жилье? Потому что это ключ к пониманию ценообразования: минимальная себестоимость новостроек напрямую связана с рынком вторичного жилья. Мы подробно объясним, как именно.
Большинство людей, которые ждут падения рынка, упускают важный момент: рынок недвижимости уже упал. Мы разберем, как именно это произошло и почему многие этого не заметили.
Перед тем как перейти к анализу механизмов ценообразования, сформулируем важную экономическую мысль: такие рынки, как вторичное жилье или рынок подержанных автомобилей, представляют собой рынок идеальной конкуренции. Это значит, что каждый собственник имеет право самостоятельно определять цену на свое имущество. В условиях идеальной конкуренции все конкурируют со всеми, а цены формируются исключительно на основе волеизъявления владельцев. Право собственности установленное законом позволяет людям устанавливать цены на свое имущество так, как они считают нужным.
Теперь перейдем к практике. Откроем Циан и посмотрим на текущие предложения. Здесь мы видим не просто рыночные цены, а ценовые ожидания собственников, их желание получить определенную сумму за свою недвижимость. Чтобы понять, почему цены не падают, задайте себе вопрос: готовы ли вы сами снизить цену на свою недвижимость? Большинство собственников ответят «нет», и это главный фактор, сдерживающий падение цен.
На рынке недвижимости ценовая политика формируется на основе «волеизъявления большинства»: люди ориентируются на цены, указанные другими собственниками аналогичных объектов. Только когда кто-то попадает в сложное экономическое положение, он может предложить свою недвижимость по сниженной цене, чтобы быстрее продать. Но таких случаев не так много.
Итак, видим ли мы на Циане реальные цены? Нет, это начальная цена, выставленная собственником. В реальности сделки часто сопровождаются торгом. Покупатель может указывать на недостатки объекта, а продавец — на уникальные преимущества. Это классический конфликт финансовых интересов, который описан в экономике.
Если говорить экономическим языком, это конфликт финансовых интересов, а простыми словами — обсуждение цены. Каждый раз цена на вторичное жильё носит договорной характер. Например, собственник автомобиля, продав его на 10% дешевле, вряд ли вернется на Avito или на другие платформы, чтобы указать фактическую цену сделки. То же самое происходит с недвижимостью: Циан, Avito, Домклик и другие публичные порталы показывают объявленные цены, но не отражают реальные цены сделок. Реальные цены можно увидеть в Домклике, но для этого требуется профессиональный доступ — нужно зарегистрироваться в качестве эксперта по недвижимости и подключиться к одному из тарифов. Система Домклик от Сбербанка фиксирует цены по уже проведенным сделкам.
Теперь давайте посмотрим на реальную картину. Предположим, вы задаетесь вопросом, за сколько можно продать или купить недвижимость. Большинство владельцев недвижимости выставляют свои объекты с расчетом на максимальную цену. Спросите себя: готовы ли вы лично снизить цену на свою недвижимость? Большинство людей на вторичном рынке не спешат продавать жилье с дисконтом. Многие собственники выставляют свои квартиры, чтобы узнать, сколько за них предложат, и их не особо интересует резкое снижение цены.
Рассмотрим еще один интересный аспект. Например, вы хотите купить однокомнатную квартиру за 12 млн рублей, двухкомнатную за 17 млн или трехкомнатную за 22 млн. Основное правило рынка: цена всей цепочки определяется самой дорогой квартирой. Итак, чтобы провести сделку общей стоимостью на 51 млн рублей, вам потребуется 22 млн рублей реальных средств. Остальное можно взять в ипотеку, если банки одобрят её.
Что происходит дальше? По правилам ипотеки необходимо внести минимум 30% от стоимости жилья. То есть в нашем примере покупателям потребуется 6,6 млн рублей собственных средств, а оставшуюся сумму — 15,4 млн рублей — они смогут занять в банке. Это показывает, что для того, чтобы запустить сделки на 51 млн рублей, достаточно 22 млн рублей капитала, а остальное покрывается за счет заёмных средств.
Таким образом, рынок вторичного жилья — это не просто сделки, а взаимосвязанные финансовые потоки, где один объект переходит от одного владельца к другому, обеспечивая сделки по цепочке.
Итак, что мы видим? Владелец однокомнатной квартиры хочет переехать в двухкомнатную, владелец двухкомнатной — в трехкомнатную, а владелец трехкомнатной квартиры желает разделить деньги между двумя наследниками, например, сыном и дочерью, и поэтому продает свою недвижимость. Таким образом, цепочка сделок завершается на трехкомнатной квартире.
Кто же в этой цепочке самый зависимый? Это владелец трехкомнатной квартиры, так как у него менее ликвидный объект и высокая заявленная цена. Обычно именно он зависит от верхнего покупателя — человека, который покупает трехкомнатную квартиру за самые крупные деньги. Важно убедить этого покупателя не отказываться от сделки, ведь он приходит с самым большим капиталом, и от него зависят все остальные участники цепочки.
Теперь поговорим о системе скидок. Чем выше стоимость лота, тем больше возможный дисконт. Например, трехкомнатную квартиру за 22 млн рублей можно снизить в цене до 20 млн рублей, двухкомнатную — до 15,5 млн рублей, а однокомнатную — до 11 млн рублей. В результате общая стоимость всей цепочки стала 20 млн рублей вместо 22 млн, что снижает доплаты участников сделки.
Этот подход позволяет снизить финансовую нагрузку на граждан, ведь доплата для каждого покупателя уменьшается. В кризис такие скидки становятся особенно актуальными: они увеличивают экономическую целесообразность сделок и снижают стартовый капитал, необходимый для участия. Участники сделки фактически выигрывают, так как при высоких ставках по депозитам, быстрый вывод капитала может принести доход.
Таким образом, при скидке в 10–12% участники сделки не испытывают значительных потерь. Сэкономленные средства можно разместить на депозитах, где высокая процентная ставка позволит вернуть утраченные суммы. В итоге, суммарный капитал для сделки снизился до 49 млн рублей, и заёмные средства в ипотеке уменьшились до 14 млн рублей, что снижает общую переплату.
Эта динамика показывает, что рынок может просесть на 10–15%, но при таком снижении участники сделки не только сохраняют выгоду, но и возвращаются к стабильному состоянию, напоминающему положение начала 2021 года.
Почему? Потому что каждый из них достигнет своей цели. В этом случае входящему капиталу будет проще. Основная наша идея — понять, как убедить ключевого покупателя начать покупку. Самая сложная задача — сделать входные капитальные вложения немного дешевле. Тогда при снижении рынка на 15-20% рынок оживёт.
Теперь давайте разберёмся, что произошло. Мы коллективно скидываемся, чтобы выкупить у человека трёхкомнатную квартиру. Когда вы видите статистику: кто-то продаёт квартиру за 10 млн, кто-то за 14,5 млн, а кто-то за 19 млн, возникает вопрос: кто покупает такие квартиры? Давайте разберёмся: чтобы купить однокомнатную квартиру за 10 млн в Москве, нужен капитал, например, 4 млн руб., который можно выручить, продав квартиру в регионе. Таким образом, первоначальный взнос есть, а оставшиеся 6 млн — ипотека. Это означает, что та сумма, которая кажется недоступной, на самом деле не требуется для движения рынка.
Теперь обсудим, куда может упасть рынок недвижимости. На это влияют застройщики, стоимость стройматериалов и инфляция. Есть нижняя опорная линия, ниже которой рынок не может упасть — себестоимость нового жилья. Например, в регионах это 85-90 тыс. руб. за квадратный метр, а в Москве — 150-170 тыс. руб. за квадрат.
Гражданам в Москве невыгодно снижать цену ниже себестоимости. Например, бабушка в старой пятиэтажке в Капотне не продаст квартиру ниже 170 тыс. руб. за квадрат, поэтому ожидать цены ниже этой отметки — бессмысленно. Идея в том, что у каждого собственника есть «минимальная» цена, ниже которой он не продаст, ожидая переселения или компенсации от государства.
Таким образом, рынок недвижимости не упадёт до нуля — только в заброшенных населённых пунктах недвижимость теряет стоимость, но и там остаётся цена земли. Ждать серьёзного падения цен бессмысленно, потому что большинство владельцев не готовы продавать вдвое дешевле рыночной цены.
Рынок недвижимости уже в кризисе, особенно вторичный фонд. За три года инфляция составила 20%, а на недвижимость в этом году накидывается ещё 10% дисконта. Это значит, что недвижимость давно дешевеет, хотя номинальные цены могут стоять на месте. Если смотреть только на цены в Циане, можно не заметить реальную ситуацию в экономике.
Таким образом, уже три года рынок недвижимости пытается справиться с кризисом. Долгое удержание льготной ипотеки, которое оказалось ошибкой, привело к росту инфляции, теперь ключевая ставка повышена, что ещё сильнее ударило по рынку.