Обзор основных этапов проверки квартиры перед продажей: алгоритм действий и советы экспертов.
Почему необходимо провести проверку квартиры и ее собственника перед тем, как будет заключаться сделка по
Занимаясь приобретением недвижимости, неспециалист может столкнуться с рядом юридических рисков, которые могут быть как дополнительными расходами, так и потерей права на недвижимость. В перечень могут быть включены вопросы, касающиеся соблюдения законности владения жилым помещением, личности собственника, прав других лиц на недвижимость и т.д. Снять часть рисков можно при помощи проведения сделки с помощью агентства недвижимости или же в случае оформления ипотечного кредита - тогда данные об объекте изучит банк. В случае, если вы решили приобрести недвижимость без посредников, необходимо тщательно изучить документы до того, как будет подписан договор купли-продажи.
Документы, которые должен предоставить продавец при проверки сделки
Оригинал паспорта собственника
Вы должны быть уверены, что на снимке изображен тот же человек, который является покупателем вашей квартиры. Обязательно убедитесь в том, что в паспорте отсутствуют все страницы, нет ошибок и он не просрочен. Безусловно, в противном случае процесс сделки может затянуться.
Документ, который подтверждает право собственника на объект недвижимости.
Есть вероятность, что это может означать:
- У продавца должно быть свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое было получено до июля 2016 года.
- Выписка из ЕГРН, которую можно получить позже. У покупателя также есть возможность попросить копию выписки, если у него возникнут вопросы к предоставленному владельцем недвижимости документу.
В связи с тем, что начиная с марта 2023 года, персональные данные правообладателей будут доступны третьим лицам только после согласия самого собственника, запросите у собственника такое согласие. Также его можно попросить получить документ у нотариуса, объяснив ему необходимость.
На какие пункты следует обратить внимание в выписке.
- Обязательно должны быть указаны данные о месте нахождения квартиры, которые должны совпадать с фактическим адресом.
- При необходимости сверьте данные владельца с данными, указанными в паспорте продавца.
- Возможные определения понятия права собственности: "собственность" или же "долевая собственность". Во втором случае у покупателя необходимо запросить у продавца согласие других собственников на совершение сделки по приобретению объекта.
- Сфера применения недвижимости. Важно чтобы в выписке было указано "жилое помещение". Без этого вы не сможете прописаться в квартире, и коммунальные платежи будут рассчитываться по более высоким ставкам.
- Возможные способы получения владельцем объекта: например, завещание или договор купли-продажи. Стоит обратить особое внимание на дату последнего. Если предыдущая сделка была совершена менее месяца назад, то возможно мошенничество в виде цепочки перепродаж жилья со стороны продавца.
Документы - основания права собственности продавца на данный объект
Такой договор может включать в себя договор приватизации, сделки по купле-продаже недвижимости или долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, дарения, мены или решение суда.
Проследите за тем, чтобы личные данные соответствовали данным из паспорта продавца. Кроме того, следует обратить внимание на адрес и площадь квартиры.
Этот документ дает возможность понять, стоит ли опасаться того, что третьи лица могут воспользоваться объектом и получить на него права. Например, в течение трех лет риски для наследников сохраняются при условии, что квартира была приобретена в порядке наследования, - в этот период (а в исключительных случаях и более продолжительный период) другие родственники имеют возможность оспорить завещание.
Согласие супруга на сделку
В том случае, если квартира, которую вы приобретаете, была приобретена в период брака, необходимо получить у владельца согласие супруга на совершение сделки. Необходимо, чтобы документ был удостоверен нотариусом. В нем указаны данные обоих супругов. Необходимо проверить их.
Выписка из домовой книги, квартирная карта или иная справка подтверждающая количество зарегистрированных в квартире.
Она доступна в МФЦ, паспортном столе и через портал Госуслуг. На этапе подготовки к сделке в недвижимости не должны быть прописаны люди. А лучше архивную поквартирную выписку. что бы видеть кто и куда, а так же в какой период времени выбыл (выехал, умер, снят с регистрационного учёта на основании решения суда).
Заполненная форма справки об остатке суммы материнского капитала в Пенсионном фонде.
Проверьте, действительно ли собственник использовал материнский капитал при приобретении данной квартиры. Были ли выделены в квартире доли всем детям и супругам. В противном случае, есть риск того, что подрастающие дети или органы опеки могут впоследствии оспорить сделку. Понимание того, что маткапитал не был использован, возможно благодаря получению справки о его остатке в Пенсионном фонде.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Для получения услуги необходимо обратиться к управляющей компании, ресурсоснабжающей организации или в МФЦ.
Помимо того, чтобы проверить наличие всех необходимых документов на проведение перепланировки квартиры, стоит также провести проверку ее законности. Если при осмотре объекта вы обнаружите перепланировку, необходимо получить у владельца разрешение на ее проведение.
Проведение проверки квартиры на юридическую чистоту в домашних условиях: пошаговая инструкция.
В случае проверки недвижимости на юридическую чистоту, чаще всего достаточно лишь проверить подлинность тех документов, которые предоставляет продавец для совершения сделки.
Этап 1. Изучаем выписку из ЕГРН и документы из БТИ.
При необходимости, вы можете получить у владельца квартиры выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Необходимо убедиться, что они были заказаны совсем недавно - это означает, что информация актуальна.
На объектах недвижимости, находящихся в собственности, БТИ может выявить наличие обременений и ограничений на продажу, а также проверить соблюдение технических норм при эксплуатации здания. Также можно узнать о том, проводились ли перепланировки или изменения назначения помещения (жилое или нежилое).
В ЕГРН содержится информация о органе, который зарегистрировал право на недвижимость, его кадастровый номер и назначение помещения. Также в выписке можно найти сведения о владельце и обременениях. К тому же, из выписки можно узнать о сделках с жильем: расторгнуты ли они, есть ли на недвижимость наложенный арест и т.д. Обратите внимание на даты. Согласно российскому законодательству, для оспаривания сделки с недвижимостью необходимо три года (суд может продлить этот срок, но только в исключительных случаях). Если недвижимость в период до момента продажи не была предметом сделок или судебных разбирательств, то ее предыдущие владельцы, скорее всего, уже не смогут воспользоваться своим правом на объект. После возникновения спора, следует получить у владельца судебные акты. Если решение суда еще не вступило в законную силу, то лучше его подождать.
Этап 2. Проверка информации об объекте на портале Госуслуг.
С помощью сайта госуслуг можно проверить основные сведения об объекте, введя адрес квартиры. Здесь вы можете увидеть сведения о площади, назначении и виде помещения. Также там можно найти информацию о кадастровой стоимости, а также о правах и ограничениях (обременении).
Этап 3. Проверка законности правоустанавливающих документов
С помощью выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности можно осуществить данную процедуру.
В случае покупки квартиры по договору купли-продажи, необходимо проверить саму сделку, а также потребовать документы, подтверждающие факт оплаты, - банковский перевод, расписка и другие. В случае если сделка была проведена менее трех лет назад. Если недвижимость была получена в дар по завещанию, то ее необходимо проверять на наличие людей, которые не знали о смерти, но в соответствии с законодательством они имеют все шансы на получение своей доли имущества даже после того, как предыдущий владелец вступит в права владения. Как сказано в законе к этой категории граждан относятся пенсионеры, инвалиды, совершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем.
Этап 4. Мы должны провести юридическую экспертизу истории квартиры.
Чтобы провести юридическую экспертизу истории вашей квартиры, необходимо получить у владельца выписку из ЕГРН, подтверждающую ее историю. При ее помощи можно узнать имена прежних владельцев объекта и узнать о том, как много раз они меняли собственника или же на него налагались какие-либо обременения.
Этап 5. изучим информацию о лицах, которые ранее проживали в квартире и были зарегистрированы в ней.
Для того чтобы получить данные о людях, которые ранее были прописаны в помещении, необходимо обратиться к владельцу с просьбой предоставить справки по форме 9 и 12.
Этап 6. Проверяем соответствие технической документации и техническое состояние квартиры
Были ли перепланировки. Имеется ли техническое заключение. При необходимости, проведите проверку технической документации на квартиру. В том случае, если в ней были изменения интерьера и планировки, следует попросить продавца показать проект и техническое заключение. Данные документы также можно получить в БТИ.
В случае покупки квартиры по договору купли-продажи, необходимо проверить саму сделку, а также потребовать документы, подтверждающие факт оплаты, - банковский перевод, расписка и другие. В случае если сделка была проведена менее трех лет назад. Если недвижимость была получена в дар по завещанию, то ее необходимо проверять на наличие людей, которые не знали о смерти, но в соответствии с законодательством они имеют все шансы на получение своей доли имущества даже после того, как предыдущий владелец вступит в права владения. Как сказано в законе к этой категории граждан относятся пенсионеры, инвалиды, совершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем.
Пошаговая инструкция проверки собственника квартиры (продавца).
Продать недвижимость возможно только собственник или доверенное лицо собственника при наличии нотариальной доверенности от собственника. Следует отметить, что второй случай может нести в себе серьезные риски. Более подробно об этом будет рассказано ниже.
Первый шаг. Проверка паспорта.
Обязательно проверьте наличие паспорта. Мошенники используют чужие паспорта, которые люди потеряли или испортили, с фотографиями, которые были вставлены в них. Если вы хотите проверить подлинность своего документа, лучше всего обратиться к базе ГУ по вопросам миграции МВД РФ, где можно воспользоваться серией и номером паспорта, чтобы узнать, не был ли он утерян. Данные о недействительных паспортах также можно найти в этой базе. По словам юриста Анатолия Пысина, бывают случаи, когда человек не осознает, что проживает с недействительным документом. К примеру, если он потерял паспорт, а затем его обнаружили, но заявление об утере уже было написано, то в базе МВД документ будет считаться недействительным.
В паспорте необходимо проверить наличие штампа о браке. Если его нет, необходимо уточнить у продавца состоит ли он в браке на данный момент и был ли в браке на момент покупки квартиры. Юрист отмечает, что если человек состоит в браке, то для заключения сделки он должен получить согласие супруга.
Второй шаг. Продавец действительно является собственником квартиры.
Удостоверьтесь, что продавец является владельцем того объекта, который вы приобретаете. Это возможно осуществить, обратившись в ЕГРН, если вы приобретаете недвижимость у юрлица. В поле "правообладатель" будет указано наименование компании, ОГРН или ИНН. В случае, когда собственником является частное лицо, ситуация складывается несколько сложнее. С весны 2023 года в реестре не будут доступны личные данные физических лиц, однако их можно получить через обращение в многофункциональный центр или портал госуслуг, а также написав заявление в МФЦ. Если у вас есть желание получить нужные сведения из реестра, то вы можете это сделать через МФЦ или портал госуслуг. С помощью нотариуса можно подтвердить личность владельца интересующей недвижимости, предоставив ему договор.
Третий шаг. Проверяем собственника на наличие долгов и процедуру банкротства
Удостоверьтесь, что собственник недвижимости не находится на стадии банкротства и его долги не погашены. При нарушении условий сделки, суд может расторгнуть ее и забрать деньги в счет оплаты всех долгов прежнего владельца. В результате этого покупатель останется без жилья. Пысин говорит о том, что в связи с недавними изменениями в законодательстве, продажа любого имущества в течение трех лет, предшествующих признанию человека банкротом, может трактоваться как уклонение от выплат по долгам. На первом месте находится проверка человека на наличие непогашенных кредитов, просрочек по ним и обязательств перед другими людьми или организациями.
Для проверки этих вопросов, можно воспользоваться Единым федеральным порталом "Правосудие". Здесь размещены материалы по делам Верховного суда, мировых судей и судов общей юрисдикции.
Шаг четвёртый. Проверка продавца на способность понимать происходящее и осознавать последствия сделки.
Для этого запрашиваем у продавца справку из Психо-неврологического и Наркологического диспансера. Это крайне важный документ, поскольку в следствии если продавец или его родственники передумают, и решат обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи незаконным вы останетесь и без квартиры и без денег.
Ставьте лайк, если статья была полезной, задавайте вопросы в комментариях и не забудьте поделиться статьёй с тем, кто продаёт или покупает квартиру.
Ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.Вместе мы найдем выход.
Подписывайтесь:
- Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
- Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
- Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
- Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
- Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.
#адвокатжилищныеспоры #адвокатгражданскиедела #адвокатжилищныедела #адвокатмосква #адвокатжилищныедела #признаниедоговоракупли-продажинедействительным #проверкаквартиры #иотекав2025 #ипотека2024