Недавно в СМИ рассказали о произошедшем случае. Жительница Екатеринбурга снимала квартиру, в которой проживала вместе с котом. Спустя 1,5 месяца проживания, вернувшись домой после работы, девушка не смогла попасть внутрь – арендодатель поменял замки. На звонки девушки он не отвечал. Все это время кот оставался запертым в квартире совершенно один. Ранее девушка сообщала владельцу квартиры, что хочет съехать.
Как не допустить повторения подобной ситуации, а также что теперь делать пострадавшей, читайте в комментарии кандидата юридических наук, доцента кафедры гражданского права УрГЮУ им. В.Ф. Яковлева Леонида Вахрушева.
Что говорит закон
Наш законодатель нормативно подчеркивает отличие договора аренды от договора найма жилого помещения, отдельно выделив последний договорный тип в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Квалификация заключаемого договора (аренды или найма) будет исходить из содержания договора, а не из используемой терминологии, соответственно, даже несмотря на то, что в обычном представлении стороны озаглавливают договор в качестве арендного, а стороны именуют себе арендатор и арендодатель, в действительности подобного рода отношения в подавляющем большинстве случаев будут подпадать под регулирование нормативных положений о договоре жилищного найма, отдельной разновидностью которого является договор коммерческого найма.
В любом случае вряд ли у кого возникают сомнения о нарушении прав нанимателя, в нашем случае - девушки-арендатора квартиры, в данной ситуации. Даже с точки зрения общих положений об обязательствах и договорах подобное поведение наймодателя является нарушением основной обязанности.
Как не допустить повторения подобной ситуации
В разрезе сложившейся ситуации можно рекомендовать нанимателям жилого помещения включать в договор имущественные санкции за нарушение возможности использовать предусмотренное договором жилье.
Закрепить в договоре условия, позволяющие менять размер оплаты жилого помещения в зависимости от продолжительности беспрепятственного пользования таковым.
В настоящей ситуации, когда нарушение уже совершено, возможны следующие способы защиты.
Во-первых, нанимателю жилого помещения обратиться в публичные органы с различными заявлениями, например, о самоуправстве, в связи с лишением владения в отношении наемного имущества.
Во-вторых, с учетом публичной огласки, наличием прецедентов контроля публичными органами за уплатой налогов от сдачи жилья в наем, наиболее приемлемым вариантом для каждой из сторон выглядит заключение соглашения о прекращении взаимных отношений с уплатой штрафов, если таковые предусмотрены договором.
В-третьих, в случае невозможности разрешения ситуации в досудебном порядке, представить в суд исковое заявление о защите личных и имущественных прав (в части вторжения в частную жизнь, лишения возможности общения с любимым домашним животным, причинения моральных страданий, связанных с переживанием о судьбе питомца).