Ключевая ставка достигла исторического максимум, а банковский процент по ипотеке скоро перейдет за отметку 30%. Цены на новостройки оторвались от вторички в несколько раз.
После массового распространения льготных программ россияне буквально подсели на «иглу ипотеки», и рынок в итоге перегрелся. Чего ждать от рынка недвижимости зимой 2025 года, когда стоимость квартир пойдет вниз и как сейчас покупателям приобретать жилье?
Своими прогнозами и экспертным мнением с порталом «Акварто» поделились специалисты по недвижимости из Уфы, Мурманска и Хабаровска.
Ключевая ставка достигла исторического максимума
На последнем заседании Центробанк снова увеличил ключевую ставку. Сейчас она составляет 21%. По словам экспертов, такое решение было ожидаемо, поскольку рост ключевой ставки – это следствие того, что рынок видел до: закредитованность населения, перегретость рынка, большое количество льготных программ и субсидированных ставок, которые только увеличивали спрос среди населения, но при этом росла и цена на недвижимость, покупатели по итогу не экономили.
По словам экспертов, 21% – это исторический максимум. Такой ставки даже не было во время начала СВО. Но эта цифра далеко не предел, скорее всего, ЦБ будет поднимать ее еще на несколько пунктов.
«Я не исключаю тот факт, что ключевая может повыситься до 25% годовых. Сейчас все возможно. Но я думаю, что это будет носить временный характер. Потом она будет идти на спад. Возможно, в следующем году, ближе ко второй половине, процентная ставка пойдет вниз. Это исторический максимум за всю историю ипотечного кредитования. Банковские ставки в 26-29% не совсем жизнеспособны для нашего населения», – считает риелтор компании «Этажи» в Уфе Инна Мезяк.
Тем временем, некоторые банки уже до заседания Банка России подняли ипотечные ставки и сейчас средний показатель составляет 25% и выше.
Следующее заседание ЦБ РФ запланировано на 20 декабря 2024 года.
Что будет с ипотекой в России?
В этом году государство начало потихоньку отказываться от массовых льготных программ. Они должны были сделать жилье доступнее, но оказалось, наоборот, покупательский спрос был поднят до небес за счет небольших ставок, низкого первоначального взноса или его отсутствия, но при этом рост цен быстро перекрыл всю выгоду. Поэтому от массовых льготных программ решено было отказываться, а в тех программах, которые остались, ужесточили условия. Поэтому на ипотечном рынке, по словам экспертов, в следующем году будет некое затишье, по крайней мере, до того момента, пока ключевая ставка не пойдет вниз, а ипотечные суммы сильно снизятся.
«До последнего повышения ключевой ставки покупатели добирали в банках какие-то незначительные суммы, но большую часть квартиры оплачивали собственными средствами. Дальше эти суммы, которые брали в ипотеку, еще уменьшаться. Либо вообще они исчезнут. На моей практике был недавно пример, когда добирали в банке буквально 300 тыс. руб. Основная часть была собственных средств», – рассказывает директор АН «РоссНедвижимость» в Мурманске Игорь Черников.
Кроме того, в следующем году государство будет отходить от высокорискованных схем, которые, казалось бы, очень сильно привлекают покупателя, но не приводят к экономии. Например, это субсидирование ставки застройщиком за счет повышения цен на квартиры, а также выкуп процентной ставки у банка. В 2025 году начнет действовать ипотечный стандарт, который рекомендует отказываться от подобных схем. По словам экспертов, несмотря не рекомендательный характер, этот документ будет иметь вес на рынке недвижимости. Если все банки и застройщики будут его игнорировать, то Центробанк перейдет к активным действиям и создаст нормативный акт, невыполнение которого повлечет за собой ответственность.
Цены на недвижимость зимой: прогнозы
Эксперты спрогнозировали, что будет с ценами на квартиры этой зимой.
Рынок новостроек
На новостройки застройщики будут продолжать пытаться стимулировать спрос различными способами:
- Акции. Они, скорее всего, будут носить кратковременный характер. Например, в течение месяца будет скидка на определенный пул квартир.
- Подарки. Когда строительные компании предлагают больше за те же деньги, например, в подарок место на стоянке или кладовку.
Как правило, застройщики к концу году всегда идут на скидки и бонусы, чтобы распродать запланированное количество квартир. Но в этом году они могут расщедриться на дисконт больше, чем обычно. Индивидуально на конкретные объекты недвижимости стоимость в следующем году может снизиться на 10-15%. Но, конечно, массового обвала цен на новостройки ждать не стоит. Застройщикам это невыгодно. Кроме того, они не имеют права самостоятельно менять ценник.
«Сами застройщики не имеют возможности менять цены без согласования с банком. Сейчас они строят по федеральному закону. У них цена согласована изначально в банке. Плюс застройщики ниже себестоимости вряд ли будут продавать. Возможно, будет какое-то поглощение крупными застройщиками более мелких», – считает руководитель АН «Знакомый риэлтор» в Хабаровске Дмитрий Алексеев.
На рынке среди экспертов есть мнение, что, наоборот, в целом, стоимость первичной недвижимости в ближайшие полгода может вырасти еще на 5-15%.
Вторичный рынок
На рынке вторичного жилья уже видно, что цены корректируются в сторону снижения. По словам экспертов, в ближайшие несколько месяцев стоимость на вторичку может упасть еще на 10%. И вот почему:
- Неликвидное жилье. Особенно может пострадать недвижимость, которая находится в непривлекательном месте или в плохом состоянии, а также большие квартиры.
- Рынок на стороне покупателя. Спрос продолжает падать, многие покупатели занимают наблюдательную позицию, поскольку сейчас у того, кто ищет квартиры, больше выбора и больше шансов получить хороший дисконт за ликвидный вариант.
- Скидки за наличку. Кроме того, продавцы охотно идут на скидки, если человек готов быстро купить квартиру и заплатить наличкой.
«На вторичном рынке я могу отметить значительное снижение цен. Потому что продавцы, видя ставку ключевую, понимают процент по ипотеке и идут на снижение цены более лояльно. Кому нужно продать, он заинтересован в продаже. На данный момент люди торгуются, если квартира приобретается за наличные средства. Быстрое получение денег влечет за собой быструю покупку», – утверждает Инна Мезяк.
Снижать стоимость могут и на 100 тыс. руб., и на 500 тыс. руб., а в некоторых регионах скидка будет достигать и миллиона. Все зависит от конкретной ситуации. Многие продавцы передумали продавать свое жилье в текущих условиях заградительных ставок и ожидают определенности на рынке.
Как сейчас покупателю приобретать квартиру?
Есть ли возможность у россиян сейчас купить жилье и как это сделать, делятся эксперты.
Рынок новостроек
На первичке возможны следующие варианты покупки жилья:
- Льготные программы. На рынке новостроек остается ипотека с низкой ставкой, но она больше не носит массовый характер, а доступна только определенным категориям: семейная ипотека, IT-ипотека, Дальневосточная и Арктическая программы, сельская ипотека.
- Субсидированная ставка от застройщика. Строительная компания может снизить процент на определенные объекты недвижимости, но не на весь срок ипотеки. У каждого застройщика льготный период разный: кто-то может снизить ставку до момента ввода жилья в эксплуатацию, а у кого-то этот период составляет 5-7 лет.
- Рассрочка от застройщика. Во время строительства МКД у покупателей есть возможность вносить равноценные беспроцентные платежи с помощью рассрочки.
- Адресные льготные программы. Сейчас Правительством обсуждается введение новых программ по ипотеке. Они уже не будут иметь массовый характер, а будут распространяться на определенные категории граждан.
«Это мои предположения, я до конца не уверен, на кого программы будут направлены. На мой взгляд, они могут распространяться на работников бюджетной сферы, льготных категорий граждан, малообеспеченных, а также на населенные пункты, где низкий объем ввода строящегося жилья в эксплуатацию», – рассказывает Дмитрий Алексеев.
Добавьте описание
Вторичный рынок
На вторичке есть следующие возможности:
- Рыночная ипотека. На вторичном рынке нет льготных программ, ипотеку можно оформить по обычной рыночной ставке. Причем процент меняется каждый день. Многие эксперты по недвижимости советуют не тянуть с ипотекой, если нужно решать свои жилищные вопросы. Потому что сегодня вам доступна ставка под 25%, а завтра она уже может вырасти до 27%, а дальше и вовсе достигнуть 30% в одном и том же банке. Если же срочной потребности в приобретении жилья нет, на вторичку с ипотекой риэлторы пока не советуют идти. Ставки заградительные.
- Выкуп ставки. Некоторые банки могут предлагать снижение ипотечной ставки на 3-5% на определенный период времени. При этом нужно заплатить комиссию кредитной организации.
- Льготная программа на вторичке. Для беженцев с Украины государство сделало исключение, они могут использовать Дальневосточную ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке. Но это единичный случай по всей стране.
- Обмен квартир. Возвращается такой вид операции, как обмен квартир. Чистый обмен, когда квартира меняется на квартиру без доплаты, редко можно найти. А сделки с доплатой начали встречаться все чаще. Покупатели продают свою недвижимость и оставшуюся часть денег добирают за счет собственных накоплений, ипотеки или потребительского кредита.
- Наличные средства. С увеличением ключевой ставки на ипотечном рынке становится все больше сделок за наличные средства.
«В благополучные годы было 80% ипотечных сделок, а 20% – с наличкой. Сейчас, конечно, от ипотеки в сторону налички стали перетекать какие-то проценты. Ипотеки практически нет сейчас. Можно сказать, что 80% покупателей сейчас с наличкой ходят, а 20% – с ипотекой. Но это еще не устаканилось, ситуация рубежная», – делится Игорь Черников.
Автор: Ксения Антонова