Априори считается, что чем короче ипотека – тем выгоднее, ведь переплата банку сокращается. Но так ли это на самом деле и на какой срок лучше всего оформлять жилищный кредит?
Несмотря на рекордно высокие ипотечные ставки (по рыночным программам они превысили 25% годовых как на первичном, так и на вторичном рынке), покупатели продолжают пользоваться банковскими займами на покупку жилья.
Очевидно, что на рынке новостроек многие стремятся успеть воспользоваться льготными условиями (семейная и IT-ипотека), однако на вторичном рынке они не действуют, тем не менее, сделки с ипотекой там совершаются. Значит, скорее всего, люди берут небольшие кредиты, чтобы добавить недостающую сумму, например, к средствам от продажи предыдущего жилья.
Как посчитать переплату?
Многих пугает длинный срок ипотеки, который фигурирует в кредитном договоре. Людям кажется, что они будут вечно платить банку, если подпишут такой документ. На самом деле стоит помнить о двух вещах:
- оформляя заем на максимально длительный срок, вы получаете наиболее комфортный ежемесячный платеж;
- ипотеку всегда можно погасить досрочно.
Поэтому намного важнее, чтобы на выплату ипотеки уходило не более 50% (а в идеале – 30%) дохода в месяц. Если даже при расчетном сроке кредитования в 25–30 лет вашей зарплаты недостаточно и ежемесячный платеж получается более половины дохода, от ипотеки лучше отказаться. Находясь в «сжатых» финансовых условиях, вы не сможете вносить досрочные транши, и в этом случае переплата по кредиту действительно может оказаться пугающей.
Вот расчет ипотечного платежа и переплаты по нему в зависимости от разных сроков кредитования. В ЖК «Сиреневый бульвар» в Калининграде за 9 млн 655 тыс. можно купить 3-комнатную квартиру в сданном доме от застройщика. Предположим, что речь идет о семейной ипотеке со ставкой 6%, а сумма кредита составляет 8 млн рублей.
- При сроке 25 лет ежемесячный платеж составит 51,4 тыс. руб., а сумма уплаченных процентов – 7,5 млн рублей (без учета досрочного погашения).
- При сроке 10 лет сумма уплаченных процентов (переплата по кредиту) сокращается до 2,69 млн рублей, но зато ежемесячный платеж возрастает до 88,8 тыс. рублей.
Внося досрочные транши, вы сможете выбирать, что сократить: срок кредита или сумму ежемесячного платежа. В самом начале лучше всего сокращать платеж, чтобы облегчить нагрузку на семейный бюджет.
Зачем гасить ипотеку досрочно?
Допустим, вас устраивает ежемесячный платеж, насколько необходимо в этом случае гасить ипотеку досрочно? Особенно если принять во внимание, что те же самые средства можно положить в банк под 15–22% годовых.
Основная цель досрочного погашения (помимо уменьшения платежа) – снизить финальную сумму переплаты по процентам. Но делать это надо в самом начале, так как в первые годы заемщик сначала гасит в основном проценты, и лишь небольшая часть платежа уходит на сокращение тела кредита.
Вариант с погашением ипотеки средствами от дохода по депозиту очень заманчив. Но всегда стоит иметь в виду негативный сценарий развития событий: например, заморозку вкладов или потерю работы, а то и сочетание всех этих факторов. Остаться в такой ситуации еще и с ипотечным кредитом – фатально. Поэтому при любой удобной возможности лучше гасить ипотеку досрочно, чтобы поскорее снять бремя финансовых обязательств перед банком.
Особые случаи
В интернете широко распространилась информация о реальном (во всяком случае, банком это до сих пор официально не опровергнуто) ипотечном договоре, в котором основная часть займа была оформлена под льготную ставку (6%), а небольшая недостающая часть (150 тыс. руб.) – под повышенную, а именно под… 282% годовых.
Несколько блогеров подробно разбирали этот случай, и пришли к выводу, что банк имел право это сделать, выдавая так называемую комбоипотеку.
Главный подводный камень этой программы оказался в том, что «нельготную» часть, те самые 150 тыс. рублей, согласно договору, нельзя было погасить досрочно (по крайней мере, пока не погашена основная, более крупная, часть займа). В результате заемщик получил дополнительную переплату в несколько миллионов рублей из-за высоких процентов на незначительную сумму части этого займа.
Таким образом, всем, кто рассчитывает воспользоваться комбоипотекой – сочетанием льготной программы с рыночной – для увеличения предельной суммы кредита, стоит быть предельно внимательными при подписании кредитного договора.
Но так или иначе, банк всегда заранее должен выдать график платежей, и уже из него ясно, какой будет переплата.
Резюме
Выбирая квартиру с «прицелом» на ипотеку, рассмотрите жилые комплексы, в которых есть как строящееся, так и готовое жилье (например, ЖК «Сиреневый бульвар», в котором есть дома в разной степени строительной готовности).
Лучше всего выбрать несколько вариантов квартир, попросить менеджеров подготовить расчеты, сопоставить график платежей, прикинуть возможности досрочного погашения – и принять решение исходя из собственных финансовых возможностей.