Здравствуйте, дорогие читатели!
Вопросы собственности принадлежат к числу наиболее проблемных при реализации проектов и программ комплексного развития территорий (КРТ). Именно они находятся в центре обсуждения КРТ в социальных сетях, именно нарушения прав собственности рассматриваются населением как наиболее «вопиющие» из всех действительных или мнимых прегрешений органов власти в ходе реализации курса на КРТ как главного направления современной градостроительной политики.
В предыдущих публикациях цикла, посвященного вопросам КРТ, уже шла речь, о проблемах собственности и возможных подходах к их решению, но, видимо, есть смысл вернуться к ним вновь.
Хороший повод обратиться к ним – прошедшие неделю назад (в символическую для отношений собственности в нашей стране дату - 7 ноября 2024 г.) в Совете Федерации парламентские слушания по вопросам совершенствования законодательного обеспечения КРТ. В ходе этого обсуждения Открывая их, инициатор обсуждения сенатор В. Городецкий отметил «распространенное негативное отношение граждан к реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки в связи с недостаточным уровнем гарантий их жилищных прав, отсутствие законодательно установленных жилищных гарантий для собственников домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов, которые признаны аварийными».
Вместе с тем, об опасениях граждан относительно нарушения их прав как собственников не было сказано буквально ни слова. Такое игнорирование вопросов собственности, которые стратегически не менее важны, чем жилищные права, вообще весьма характерно для нормотворчества и особенно правоприменения в сфере преобразования городской застройки. Так, во время подготовки 5кипроблемы, вообще, весьма характерно для современного нормотворчества. Так, еще во время обсуждения программы московской реновации в 2017 г. оказалось, что в ней совершенно отсутствует упоминание о компенсациях собственникам нежилых помещений в жилых домах, попадающих в программу реновации. Лишь после публичного поднятия этого вопроса, как и ряда других, власти Москвы пошли на принятия специального Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве", где, наряду с собственниками квартир упоминаются и собственники нежилых помещений. Кстати, этот закон, по сути, единственный нормативный документ, где, наряду с жилищными правами указывается и на «имущественные».
С такой же недосказанностью и недомолвками мы сталкиваемся и сейчас. В законодательстве, регулирующем процессы КРТ, более или менее полно описаны процедуры выкупа жилых помещений в многоквартирных домах (МКД) у их собственников с предоставлением «равноценного» возмещения или, в случае наличия соответствующего нормативного акта субъекта РФ, помещения «равнозначного». Что же касается собственников жилых домов блокированной застройки, индивидуальных домов, или тех же нежилых помещений, то правила, и тем более, процедуры здесь вовсе отсутствуют.
Такое положение не нормально. По сути, собственники объектов недвижимости в законодательстве о КРТ разделены на несколько сортов: собственники квартир в МКД, собственники домов блокированной застройки, собственники индивидуальных жилых домов, собственники нежилых помещений и домов. Конечно, каждая из этих категорий собственников может иметь определенных особенности в порядке и процедурах предоставления компенсаций при изъятии имущества.
Но на всех их должен распространяться общий принцип: Любое изъятие имущества в государственных и муниципальных нуждах (доказанных) должно сопровождаться справедливой компенсацией за утрачиваемые права на недвижимость (это может быть не только право собственности, но и право аренды, например). При этом каждый собственник, независимо от вида объекта собственности (квартира, индивидуальный жилой дом, нежилое помещение или дом) должен быть надлежащим образом информирован о подготовке проекта решения о КРТ и возможностях изъятия имущества в письменном виде и с ним должно быть заключено соглашение о компенсации.
Для закрепления прав собственников и обладателей иных прав на недвижимость необходимо принятие отдельного федерального законодательного акта, где были бы изложены все правила и условия, которыми обеспечиваются права на недвижимость - Федерального закона «О гарантиях жилищных и имущественных прав при реализации проектов комплексного развития территорий», который распространялся бы на все категории обладателей прав на недвижимость.
Спасибо за внимание, дорогой читатель! Буду рад Вашим комментариям, предложениям, вопросам, лайкам и дизлайкам.
С наилучшими пожеланиями. С.Максимов