Заменит ли лизинг ипотеку в условиях повышения ставок на ипотеку?
По мнению сильных мира сего, льготная ипотечная система способствовала росту стоимости жилья. Заинтересованные в покупке не успевали за спросом. В настоящее время наблюдается обратная тенденция - спрос упал. Насколько вероятно, что цены упадут?
К сожалению, мы не увидим в ближайшее время резкого снижения цен. На сегодняшний день дома, которые должны быть введены в эксплуатацию в 2024 году, практически распроданы. На объектах, которые будут введены в 2025-2026 годах, не планируется снижение уровня. Маркетинговая политика не дает возможности продавать недвижимость в будущем по более низкой стоимости, чем сейчас. Это может привести к тому, что люди почувствуют себя обманутыми и начнут продавать или откладывать покупку. К тому же, есть банковские ограничения: нельзя продавать меньше, чем предусмотрено в бизнес-плане.
С другой стороны, это остановит стремительный рост цен на жилую недвижимость. Сейчас наблюдается довольно высокая инфляция, которая составляет порядка 9-10% - это по официальным. По нашим с вами ощущения - все 50%. Реальное значение показывает, что жилье в реальном выражении становится дешевле (при этом оно дорожает медленнее, чем инфляция), а доходы населения растут. Это означает, что доступность жилья возрастает. Однако рост дохода населения, крайне сомнителен в условиях инфляции.
Реальное значение показывает, что жилье в реальном выражении становится дешевле (при этом оно дорожает медленнее, чем инфляция), а доходы населения растут. Данный факт означает то, что доступность жилья возрастает
Самое время задаться вопросом: а могул ли застройщики имеющие огромную прибыль, снизить стоимость жилья или хотя бы расходов на его продажу.
Полагаю, что на это они не пойдут, так как не готовы. Привыкли, что "и так купят", а потом финансовая модель, которая была использована при оформлении кредита, не будет выполнена.
В регионах цена на недвижимость значительно ниже чем в Москве, а вот расходы практически идентичны.
В этих условиях ожидать падения рынка на 30% не стоит.
Строительство жилья в данный момент составляет рекордные 119 млн кв.м., что является рекордом по количеству возводимого жилья. Это может быть связано с более интенсивным запуском новых проектов или с медленным вводом в эксплуатацию уже построенных объектов?
В 2020 году под влиянием программ поддержки граждан был замечен рост спроса на жилье, и застройщики начали увеличивать количество запусков. Строительство имеет большую инерционность. На то, чтобы купить землю и провести подготовительные работы, получить проект, согласовать строительство и получить разрешение на строительство, у вас уйдет примерно 1,5-2 года. И то, что количество запусков в прошлом году стало значительно больше (в 2022-м было запущено около 40 млн кв. метров, а в 2023 - уже 48 млн), также является следствием возросшей активности застройщиков в 2021-2022 годах. Из-за этой инерционности даже в третьем квартале этого года, когда уже наблюдалось снижение продаж, объем запусков превысил прошлогоднее значение на 5% по сравнению с предыдущим кварталом.
Но, несмотря на это, мы видим, что продажи недвижимости замедляются, а ипотечные кредиты выдаются все реже и реже. Безусловно, в будущем году застройщики должны сократить количество новых проектов. Но я думаю, что это произойдёт уже в следующем году.
Причины резкого снижения ввода в эксплуатацию многоквартирынх домов в 2024 г.
За период с января по сентябрь было введено в эксплуатацию около 81 млн кв.м жилой площади, что примерно на 2% больше, чем за тот же период в 2023 году. Однако ввод многоквартирных домов уменьшился на 19%. Однако, необходимо понимать, что прошедший год был одним из самых значимых в истории человечества. В это время многие застройщики, планирующие ввод жилья в начале 2024 года, ускорили темпы и перенесли часть ввода на 2023 год, чтобы увеличить продажи на более выгодных условиях. Когда действовала массовая ипотечная программа, которая была доступна всем без исключения, пока не было предпринято никаких мер со стороны ЦБ по ужесточению правил и так далее.
Если сравнивать объем ввода 2023 и 2024 годов, то можно сделать вывод, что это не спад, а вполне себе нормальные показатели.
Может пора вернутся к истокам, а именно строительству индивидуального жилья (ИЖС)?
Уже сейчас ИЖС пользуется большим спросом. В соответствии с исследованиями, которые мы проводим, около 70% людей хотят жить в индивидуальных домах. С другой стороны, когда начинаешь углубляться в детали, выясняется, что этот дом должен находиться всего в 30 минутах езды от офиса, рядом с детсадом и другими объектами инфраструктуры. Такая возможность есть не во всех районах.
Но, с другой стороны, многие люди представляют себе ИЖС как некую отдаленную дачу, до которой нужно ехать 20 км на электричке или 2-4 часа стоять в пробке, хотя в действительности у нас есть множество больших городов, где большая часть жилого фонда принадлежит к так называемому "частному сектору". В основном, развитие ИЖС будет идти в городах и их пригородах, а также в тех местах, которые находятся ближе к крупным центрам. В том числе и в Московской области, и в Ленинградской области. Возросшая степень транспортной связанности между агломерациями способствует тому, что в них появляются метро и современные электропоезда. Так, например, из Малаховки можно за час добраться до центра Москвы. До этого это занимало около 2,5 часов.
Помимо этого, проводится программа по социальной газификации, в рамках которой дом или дача должны быть поставлены на учет. В этом тоже заключается влияние на объемы ввода.
С начала этого 2024 года вступил в силу закон об использовании в ИЖС счетов эскроу. Мне кажется что это ещё один фактор, который способствует ускорению роста. После того как ставки по ипотеке снизятся, можно будет наблюдать рост ИЖС по эскроу. На протяжении ближайших 3-4 лет это будет определять рост жилищного строительства.
Во многих городах уже есть частные сектора. Однако они уже застроены. Возможно, речь пойдёт о комплексном обновлении этих территорий, и небольшом потенциале внутри городов при реконструкции старого и ветхого жилья, освоении новых территорий и присоединении к городу, а также сносе старых промышленных зон. Кроме того, граждане морально устали от огромных "человейников", пробок, и груды камней аккуратно сложенных толи в виде "тетриса" толи в виде громоздких пеналов.
Альтернативным способом для приобретения жилья могут стать сберегательные кассы для строительства. Но вот смогут ли люди "догнать" цены на жильё?
Если не смогут, то неизбежно прекращение новых вкладчиков в сберегательные кассы, в следствии чего появятся люди, которые останутся без жилья. И если сберегательными кассами будут юридически лица, чья ответственность будет застрахована в банке, граждане смогут получить лишь небольшие деньги, а стоимость жилья к тому времени существенно возрастёт.
Проект о накопительных жилищных вкладах был внесен в Госдуму. Согласно ему, человек ежемесячно откладывает определенную сумму денег на счет с целью получения небольшого процента от суммы, но по прошествии определенного периода (не менее года) он может взять ипотечный кредит по ставке, которая будет ниже рыночной. По сути, это хороший механизм. Банковское учреждение понимает, что клиент регулярно вносит оговоренную сумму и является менее рискованным в глазах банка. В ставке оценивается риск.
Лизинг квартир
Практика не подтверждает, что данный механизм был бы эффективным. Лизинг чаще всего используется в отношении юридических лиц для выкупа дорогостоящей техники. На этапе принятия решения о приобретении жилья в ипотеку возникает много вопросов относительно того, кто будет лизингополучателем. Наиболее вероятный ответ: те, кто заинтересован в том, чтобы на некоторый период заморозить свои средства и получить доходность гораздо ниже, чем та, что наблюдается на рынке.
Жилищно-строительный кооператив
В этом случае участок предоставляется бесплатно в пользование, а люди получают возможность приобрести недвижимость на 30-40% дешевле по сравнению с ценами на недвижимость, которая продается на рынке. К сожалению, в силу некоторых юридических нюансов не существует ипотеки под залог пая, поэтому человек должен внести свои средства в течение, допустим, двух лет до начала строительства дома.
Сейчас создание кооперативов находится под пристальным контролем, их могут создавать только люди, которые соответствуют определенным критериям.
Оговорены категории тех, кто может быть участником кооперативов. Но их количество довольно-таки широко. Не существует возможности для того, чтобы распространить какой-то льготный механизм на всех желающих. Это всего лишь инструмент, который помогает обеспечить жильем отдельных граждан.
Если ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.
Вместе мы найдем выход.
Подписывайтесь:
Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
Задавайте ваши вопросы в комментариях.
Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.
#адвокатжилищныеспоры #адвокатгражданскиедела #адвокатжилищныедела #адвокатмосква #адвокатжилищныедела #ипотека #лизингнаквартиру #ипотекав2025 #ипотека2024 #жилищностроительныйкооператив