Рынок складской недвижимости в России претерпел значительные изменения за последние несколько лет, и одной из ключевых причин этих изменений стала динамика процентных ставок, установленных Центральным Банком. В частности, ставка по кредитам, которая в последние годы значительно увеличилась, сыграла важную роль в пересмотре бизнес-моделей и инвестиционных стратегий. Одним из последствий этого стало развитие нового сегмента рынка — лайт индастриал.
Как работала арифметика на спекулятивном рынке складской недвижимости
Еще недавно для большинства инвесторов складская недвижимость была привлекательным активом благодаря относительно высокой рентабельности. Если ставка по кредиту составляла 12%, а окупаемость объекта — около 15% годовых, то окупаемость в 7 лет считалась вполне нормальной. В такой ситуации строительные проекты, рассчитанные на спекулятивные доходы, были очень выгодными, особенно если средства на строительство привлекались за счет заемных.
В классической модели инвестирования, например, с вложениями 30% собственных средств и 70% заемных, расчет выглядел следующим образом:
Собственные средства — 30% от стоимости проекта.
Заемные — 70%.
Ожидаемая окупаемость — 15% на собственные средства, что дает порядка 21% общей доходности (15% на свои и примерно 6% на заемные средства).
В результате такой арифметики инвестор получал привлекательную доходность, несмотря на заемные обязательства. Однако с ростом процентных ставок ситуация изменилась.
Влияние ставки ЦБ на рынок
С увеличением ключевой ставки до 21%, стоимость заемных средств значительно возросла, что сделало традиционные модели инвестирования в складскую недвижимость менее привлекательными. Высокие процентные ставки теперь означают более высокие расходы на обслуживание долгов, что существенно снижает доходность проектирования и строительства крупных складских комплексов.
Кроме того, повышение ставки уменьшило доступность кредитных ресурсов, что сделало проектирование и возведение крупных объектов менее привлекательными для инвесторов. В таких условиях рынок начал искать новые подходы, и одним из них стало развитие проектов лайт индастриал.
Лайт индастриал — ответ на вызовы рынка
Проекты лайт индастриал стали альтернативой для тех, кто продолжал видеть потенциал в складской недвижимости, но не мог позволить себе высокие риски, связанные с дорогим кредитованием. Этот сегмент отличается более низкими капитальными затратами на начальной стадии, меньшей стоимостью земли и более короткими сроками окупаемости.
Основные особенности лайт индастриала:
Низкая доля затрат на землю и строительство: порядка 15% стоимости проекта уходит на покупку земли, и еще 10% — на начальные работы, включая подготовку площадки и инфраструктуру.
Продажа на этапе строительства: важной особенностью таких проектов является то, что продажа недвижимости начинается еще на этапе строительства. Это позволяет уменьшить объем первоначальных инвестиций и быстрее вернуть вложенные средства.
Минимизация потребности в заемных средствах: при снижении доли заемных средств, инвестиции в такие проекты требуют меньших вложений. Например, если проект стоит 1 миллиард рублей, то для старта нужно вложить только 250 миллионов — 25% от общей суммы.
Высокая рентабельность на вложенные средства: при рентабельности проекта 20% от общей стоимости, после завершения строительства и продажи объект может дать инвестору около 70% годовых на вложенные средства. Это делает проекты лайт индастриал значительно более привлекательными, чем традиционные складские комплексы с высокой долговой нагрузкой.
Почему лайт индастриал стал выгодным?
Таким образом, проекты лайт индастриал становятся оптимальным решением для инвесторов, стремящихся минимизировать риски, связанные с высоким уровнем задолженности и высокими процентными ставками. Низкая доля заемных средств, быстрые сроки окупаемости и возможность продавать объекты уже на этапе строительства делают такие проекты эффективными даже в условиях высокой ставки по кредитам.
Рынок складской недвижимости в России претерпел значительные изменения, и, хотя старые методы строительства и инвестиции утратили свою привлекательность, новые подходы, такие как лайт индастриал, открывают перед инвесторами новые возможности.