Рынок недвижимости Санкт-Петербурга для многих – другая галактика. Виктор Зубик, основатель компании Smarent обсудил с Юрием Останиным, создателем канала «Про Питер» особенности этого рынка, старого фонда, коммуналок и новостроек, аренды и флиппинга – где найти инвест, сколько стоит аренда и как не попасть в неприятную историю.
Кто такой Юрий Останин?
Юрий Останин — эксперт в сфере недвижимости, специализирующийся на рынке Санкт-Петербурга, автор канала YouTube-канал и основатель агентства «Про Питер», где работает уже более 17 лет и предоставляет полный спектр услуг, от подбора квартир и юридического сопровождения сделок до организации приемки жилья.
Вторичный рынок Питера – его видел Николай II
В Москве и во многих других городах России старый фонд – это дома советской эпохи, хрущевки. В Петербурге же старый фонд — это дома, построенные более ста лет назад, и их вполне мог видеть император Николай II. Это то, что относится к периоду дореволюционной постройки, и таких домов в городе очень много, особенно в историческом центре.
Поэтому, если смотреть на карту города с высоты, Петербург похож на мишень: весь центр покрыт «черточками» — это старые дома, окруженные более поздними застройками, вроде хрущевок и домов 70-80-х годов, а затем идут уже современные новостройки.
Недвижимость в Петербурге имеет уникальные особенности, и цены на старый фонд могут отличаться в несколько раз в зависимости от состояния здания. Например, даже два соседних дома в центре могут стоить по-разному: один может быть в отличном состоянии после капитального ремонта, где все внутренние коммуникации и интерьер обновлены, а другой – с запахом сырости и затхлости. Качество ремонта и поддержания зданий влияет на то, насколько комфортно жить в таком доме и какова его реальная стоимость на рынке.
В старом фонде также есть интересные помещения, такие как бывшие квартиры дворников. Раньше они располагались в арках доходных домов — там, где кареты заезжали во двор. Дворник открывал ворота, чтобы пропустить экипаж, а после закрывал их. Сегодня такие помещения встречаются в исторических зданиях, и часть из них может быть использована под офисы, студии или небольшие частные предприятия, например, нотариальные конторы или психологические центры. Эти помещения, хоть и небольшие, часто имеют высокие потолки и отдельный вход, что делает их довольно привлекательными для аренды.
Льготные ипотеки и рынок Питера
Те, кто успел приобрести жилье по льготным ставкам, оказались в выигрыше: сочетание невысокой процентной ставки и сравнительно низких цен на жилье делали покупку выгодной. Вскоре рынок поддержали и другие меры, как например семейная ипотека со ставкой 6%, что также стимулировало спрос. Это были чуть ли не «вертолетные деньги» — возможность покупки нескольких квартир на одну семью. Тогда было популярным оформлять ипотеку на себя, супругу, других родственников, что породило спекуляции и резкий рост спроса. В итоге условия ужесточили: начали выдавать ипотеку только на одну квартиру на семью, а условия семейной ипотеки несколько раз менялись.
Сегодня ситуация на рынке стабилизировалась, но остается запутанной. Покупка недвижимости в Санкт-Петербурге имеет свои особенности: это город с богатым старым фондом, который включает как отреставрированные дома с капитальным ремонтом, так и старые коммунальные квартиры и здания с минимальными улучшениями. Особенность старого фонда — разнообразие качества и состояния: есть элитные объекты с мраморными колоннами и барочными ангелами, а есть квартиры с ремонтом, который делался еще в 90-х годах и не всегда отличается эстетикой. Нередко такие ремонты пытаются продать дороже из-за вложенных в них средств, например, на дорогую итальянскую плитку, но рынок больше интересуют квадратные метры и расположение, а не старый интерьер.
Новостройки Питера
Редевелопмент «серого пояса» Петербурга — зон между центром и спальными районами, — делает эти локации привлекательными для покупки. Современные комплексы, в основном средне- и малоэтажные, привлекают уютными дворами и качественной инфраструктурой, хотя качество может отличаться от застройщика к застройщику.
Процесс джентрификации в Петербурге действительно работает. Старые промышленные предприятия выносят за пределы города, на их месте девелоперы возводят жилые комплексы, и такая трансформация получает положительный отклик от местных жителей. Людям нравится возможность приобрести жилье рядом с историческим центром и парковыми зонами, в новых домах с полноценной инфраструктурой.
И все же исторические здания остаются популярны у покупателей, но тут нужно разбираться в нюансах: выбор в пользу старого фонда — это почти всегда «штучный товар». Часто жильцы таких домов могут столкнуться с особенностями соседства: например, в целом спокойный подъезд может быть омрачен одной коммуналкой с шумными родственниками. Петербург — город, где принято знать, кто живет по соседству, и здороваться даже на остановке.
На фоне таких изменений становится понятным, почему покупка новостроек в «сером поясе» становится популярной. Они «встраиваются» в готовую инфраструктуру и позволяют жильцам пользоваться всеми удобствами городской жизни, включая быстрый доступ к центру на общественном транспорте, при этом цены были сверхдоступными. Например, в Мурино до 2019 года можно было купить студию с отделкой за 1,35 млн ₽. Правда, там была хитрость, нужно было показать билет на поезд. Про это знали агенты по недвижимости, а менеджеры застройщика молчали.
Для тех, кто рассматривает жилье за пределами города, становятся привлекательны города-спутники. Одним из примеров является Сертолово — город на севере, рядом с живописным Приморским шоссе, где экологические тропы и вековые леса создают ощущение спокойствия и близости к природе. В Сертолово сейчас тоже активно строят новые дома, и некоторые из них предлагают льготные условия ипотеки с очень низкой ставкой, вплоть до 0,01%, что привлекает покупателей.
Вывод: Если мы говорим про возможность купить квартиру, используя льготные программы, то базово нужно этими программами пользоваться. Но и без них для инвестиции правильнее смотреть на новостройки, на те проекты, где есть коммерческие помещения, поскольку застройщики часто предлагают удобные условия оплаты: рассрочку, отсрочку или пост-оплату, чтобы компенсировать отсутствие ипотечного предложения на коммерческие объекты.
Нюансы старого фонда Петербурга
На рынке Петербурга сейчас есть интересные возможности на вторичке, особенно если рассматривать крупные квартиры в старом фонде. К примеру, есть такая закономерность для квартир площадью от 120 до 300 м2 в хороших районах: стоимость квадратного метра в таких лотах может стабилизироваться на определенной отметке, а площадь при этом растет. Это значит, что можно найти большие квартиры по цене, сопоставимой с меньшими объектами, — но, разумеется, такие предложения часто сопровождаются нюансами.
Некоторые квартиры могли быть капитально отремонтированы в прошлом, например, в 2000-х годах, и сохранили качественные перекрытия. Установлены балки, заменены перекрытия на железобетонные, иногда прямо в конкретных квартирах, чтобы продлить срок их службы на десятки лет. При грамотной реконструкции такие квартиры могут оставаться в хорошем состоянии 150-200 лет. В Риме дома стоят по 500 лет.
Именно поэтому за похожие квартиры примерно в одной локации могут просить и 45 млн, и 60 млн и 80 млн, поскольку многое зависит от состояния дома. Юрий рассказывает историю, как один словенец заинтересовался квартирой площадью 100 м2 с видом на шпиль Петропавловской крепости. Цена отличная – 17 млн ₽, но проблема в том, что ремонт обойдется еще в 25 млн, а может быть и больше. Потому что старый фонд часто скрывает все сложности. Например, после вскрытия перекрытий может потребоваться замена всех конструкций. То есть, начиная ремонт, в старом фонде, сложно предугадать его финальную цену.
В Петербурге довольно много больших, так называемых барских квартир в исторических домах, где всегда два входа: парадный и черный. Парадный служил для жильцов и гостей, а черный — для прислуги, доставлявшей дрова, еду и лед из ледников до эпохи холодильников. Это не только делает такие квартиры удобными для жизни, но и позволяет творчески подойти к их использованию.
Одним из выгодных приемов становится разделение подобных квартир на два независимых жилых объекта. Ведь если есть два входа, толстые кирпичные стены, способные изолировать звук, и необходимые коммуникации, такие квартиры можно разделить на две части и сдавать одну из них, например, под краткосрочную аренду. Важно отметить, что деление на отдельные квартиры требует определенных юридических шагов.
Квадратные метры в старых барских квартирах стоят сравнительно дешево, например, по 130-140 тыс. за квадрат, если площадь квартиры превышает 120 метров. Тогда как квартиры меньшей площади стоят по 250 тыс. за квадрат. Такая покупка получается дешевле двух отдельных небольших квартир.
Юрий также отмечает еще одну интересную особенность питерского старого фонда: там всегда нужно понимать, кто живет сверху, потому что в коммуналках подтек или прорыв коммуникаций – частый случай. Все следят за состоянием своей комнаты, но не общих зон.
Еще одна рискованная инвестиция – покупка квартиры на последнем этаже: как в песне Виктора Цоя – «первый и последний не предлагать». Выражение «сосули петербургские» стало известным благодаря Валентине Матвиенко и имеет свои корни в истории строительства питерских домов. Когда эти доходные дома только начали возводить, отопление было печным, и централизованная система отопления не была предусмотрена. Позже, когда трубы центрального отопления начали прокладывать, самым простым и удобным местом для их установки стал чердак. Из-за того, что проектировались эти дома с учетом холодного чердака, снег, выпадающий на крыше, мог спокойно лежать до весны. Таким образом, чердак использовался даже как естественный утеплитель, а на холодных чердаках жильцы сушили белье. Но как только чердаки обогрелись из-за прокладываемых труб, снег стал таять быстрее, и образовавшаяся вода стекала вниз, формируя опасные сосули.
Москва и Питер – салат и слоеный пирог
Москва и Питер действительно ощущаются совершенно по-разному, и тут дело не только в географии и климате. Москва — как будто бы город, где времена и архитектурные стили перемешаны, на одной улице могут соседствовать сталинки, современные жилые комплексы и даже апартаменты в промзонах. Это создает своеобразный архитектурный коктейль, где ощущается постоянная динамика и адаптация к новым стандартам жизни.
С другой стороны, Питер сохраняет свои «слои» как в архитектуре, так и в социальном плане. Старый фонд, новостройки, коммуналки и современные комплексы живут как будто в параллельных мирах. В центре города можно встретить человека, возвращающегося в старую коммуналку, и тут же — владельца новенького люксового внедорожника, который выезжает из подземного паркинга элитного ЖК. Современные покупатели с деньгами все чаще выбирают новостройки не только из-за свежего ремонта и комфорта, но и ради соседей с похожим уровнем дохода и определенным «жизненным алгоритмом». Это не вопрос снобизма, а скорее желание выбрать себе окружение. Новостройки бизнес-класса предлагают закрытые территории, паркинг, охрану и различные дополнительные сервисы (консьержи, комнаты для встреч и т.д.). При этом «коммунальные» расходы в таких домах могут достигать 17-30 тыс. ₽ в месяц, что ставит их на один уровень с арендой небольшой квартиры в центре, но уровень комфорта и услуг здесь совершенно иной.
Аренда в Петербурге и Москве
Спрос на аренду жилья в Москве и Санкт-Петербурге претерпевает значительные изменения, и эта динамика четко прослеживается по росту арендных ставок. Все дело в запросах нового поколения арендаторов, которые теперь хотят не только качественный ремонт, но и современные удобства: закрытый двор, охраняемую территорию, паркинг.
В Москве стоимость аренды продолжает расти: стандартная однокомнатная квартира в доме ПИК — не в центре — сегодня сдается за 80-95 тыс. ₽ в месяц. Ситуация в Санкт-Петербурге также меняется. Ранее привычные для окраин города бабушкины хрущевки и брежневки подорожали с 15 до 25 тыс. ₽ в месяц, аренда однокомнатной квартиры в новостройке рядом с метро может доходить до 30-35 тыс. ₽, а студии — до 22-25 тыс.
Сдача недвижимости в аренду — это труд, но также и возможность получить пассивный доход. Люди, достигшие успеха, иногда не осознают, что финансовая стабильность может быть временной. Инвестируя в недвижимость, он фиксирует свои активы, обеспечивая себе подушку безопасности на случай непредвиденных обстоятельств. С этой точки зрения, покупка нескольких квартир может быть разумным шагом. Если понадобится, можно продать часть объектов, чтобы вложиться в коммерческую недвижимость и получить еще больше прибыли. Важно быть гибким и готовым к изменениям, чтобы использовать возможности, которые жизнь предлагает на каждом этапе пути.
Куда инвестирует Юрий Останин?
Недвижимость – это фиксация, когда активы не просто существуют, но и имеют реальную ценность. Пока они находятся в неопределенном состоянии, их можно потерять, но как только их зафиксировали, можно выдохнуть.
После закрытия базовых потребностей Юрий планирует начать активно инвестировать в новостройки. Несмотря на то, что ранее он работал преимущественно с вторичной недвижимостью, он понимает, что на первичном рынке тоже есть отличные возможности. У него уже был опыт успешной работы с новостройками для клиентов. Но базово он работает со вторичкой: Юрия можно разбудить среди ночи и спросить, как определить по окнам есть ли в доме коммуналки, или как определить стоимость по фасаду, то это прошито в систему. А первичный рынок – это своя специализация. С новостройками сильно меняется облик Петербурга, сильно меняются условия покупки, и каждый раз нужно садиться и разбираться. Если денег будет больше, то Юрий инвестировал бы в офисы, а если меньше – то в жилье с семейной ипотекой.
Виктор согласен, что в любом сегменте рынка недвижимости важна специализация. Поэтому в компании Smarent есть и специалисты по первичному рынку, и по вторичному, и по коммерческой недвижимости. Именно так можно обеспечить высокое качество подбора. Как и в управлении недвижимостью – в этом деле важен опыт и команда: ситуации бывают разные, но они решаются без хлопот для собственника, потому что для собственника – только выгода и комфорт. Поэтому в управлении Smarent уже сейчас находятся почти 500 квартир.