Хорошо помню начало пандемии и запуск льготной ипотеки. Еще до ее появления активно продвигались инвестиции в новостройки, и было множество примеров, как люди, используя кредитное плечо (покупая квартиру в ипотеку с минимальным первоначальным взносом), приумножали свой капитал и охотно этим хвастались.
Вложив миллион рублей в качестве первоначального взноса и имея возможность выплачивать ипотеку по рыночной ставке, люди покупали квартиры за 4-5 миллионов, которые через пять лет стоили уже вдвое дороже. В итоге, потратив 3-3,5 миллиона, они получали при продаже 8-9 миллионов.
Когда началась пандемия, те, кто не успел купить квартиру, надеялись на обвал рынка, мечтая о покупке жилья за полцены. И это не преувеличение – лично общался с несколькими покупателями, решившими выждать паузу и отложить покупку ради экономии.
Экономика затормозила: людей отправили на самоизоляцию, предприятия остановились, торговля сократилась, рабочие уезжали из крупных городов… Картина напоминала начало зомби-апокалипсиса. Именно в этот момент правительство ввело льготную ипотеку, и уже в мае рынок начал оживать. Через пару месяцев спрос настолько вырос, что застройщики стали поднимать цены еженедельно. Осенью начался настоящий ажиотаж.
Думаю, к такому ажиотажу привело сочетание нескольких факторов:
- Тревога за будущее. Во времена социальных потрясений людям важна стабильность, а собственная квартира – это чувство безопасности и комфорта. Многие предприниматели и фрилансеры, привыкшие к комфорту, были вынуждены вернуться в родительские дома и коммуналки.
- Закрытые границы. Ограничения на путешествия и сокращение некоторых видов бизнеса высвободили дополнительные средства, которые нужно было куда-то инвестировать.
- Рост затрат застройщиков. Подорожали стройматериалы, вырос фонд оплаты труда, новые проекты запускались с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов, то есть на заемные средства.
Но главным катализатором стала боязнь упустить выгоду. Люди видели, как интересующая их квартира дорожает каждую неделю (даже на небольшую сумму, 20-30 тысяч рублей), и стремились зафиксировать стоимость, беря ипотеку.
Бурный рост цен начался летом 2020 года.
Продавцы "вторички", часто продающие свои квартиры ради покупки новостройки, быстро отреагировали на повышение цен и также подняли стоимость своего жилья. Жадность – сильное чувство, и через несколько месяцев рынок вторичного жилья значительно вырос.
Не обошлось и без драматичных моментов. Сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре, и как раз в сентябре-октябре ведомство внедряло существенные изменения в свою работу. Сделки регистрировались крайне медленно.
Продавцы, уже заключившие договоры, звонили и просили расторгнуть их, поскольку цена на выбранную ими квартиру в новостройке успевала вырасти на 500 тысяч рублей за время регистрации.
Именно тогда и началось безумное "инвестирование" в новостройки. В следующем году цены на квартиры в них уже превышали стоимость аналогичного жилья в сданных домах. И вот куда нас это привело...