20 лет в ней прожил и не подозревал, что квартира вообще не его...
Юрист простым языком рассказывает, какие изощренные схемы используют, чтобы завладеть недвижимостью или деньгами в 2024 году.
Расскажу о том, как в наше время обманывают и собственников и покупателей жилья. Вы можете даже не подозревать, что дом находится под угрозой: вероятность, конечно, низкая, но она всегда есть. Знать о рисках необходимо каждому собственнику или покупателю.
История Ивана
Недавно ко мне обратился клиент, назовем его Иван. Он собирался продать свою квартиру и приобрести жилье побольше для растущей семьи. Говорит, что "Хотел продать свою квартиру, но оказалось, что я давно уж не владелец!"
И действительно выяснилось, что его квартира, в которой он сам живет годами, уже продана другому человеку.
Как такое возможно? Оказалось, что Иван стал жертвой одной из новых мошеннических схем, которые становятся все изощреннее с каждым годом.
История Ивана еще не кончилась, но уже понятно, как все пойдет: расскажу на сколько он попал, сам того не зная. Но предупреждаю – статья длинная, так как вопрос все-таки очень важный. Я мог бы написать просто и коротко, написать "на отвали", но хочется принести пользу подписчикам настолько, насколько я могу, будучи юристом.
В этой статье сначала разберем 4 самых популярных, но пока еще малоизвестных видов мошенничества с жильем, потом поговорим о том, как защитить себя: как сделать так, чтобы мошенники в принципе не думали связываться с вами. Это проще, чем кажется.
Ну а закончим историей моего клиента... не могу сказать, что Ивану повезло, но все могло кончиться куда печальнее!
1. Схема с доверенностями
Мошенники отрабатывают целые сценарии, как в кино. Они находят информацию о владельцах недвижимости, которые длительное время отсутствуют: находятся за границей, в командировках или просто редко появляются в квартире. Далее действуют по следующей схеме:
- Сбор информации. Они выясняют, кто собственник, есть ли у него родственники, как часто он бывает на месте.
- Подделка документов. Изготавливают поддельный паспорт собственника. Пункт опциональный: если в группе есть "свой" нотариус, то даже подделывать ничего не надо. Но все-таки "черные" нотариусы – это большая редкость.
- Оформление поддельной доверенности. С помощью нотариуса оформляют доверенность от имени собственника: роль собственника играет "актер". В этих схемах нотариус может быть активным участником, но может быть и такой же жертвой обмана. С качественным "отрисованным паспортом", как это называют полицейские, никакие другие участники не нужны. По факту это ваш паспорт, но просто с другой фотографией.
- Продажа квартиры. Тут возможны варианты: человек с отрисованным паспортом может прямо продать вашу квартиру, а может выпустить доверенность на своего "риэлтора" или "юриста" – реального мозга этой операции. При этом на практике ответственность ложится именно на человека с поддельным паспортом, а доказать именно преступную связь с "юристом" или "риэлтором" не удается.
В итоге картина такая: кто-то купил вашу картину у человека с вашим паспортом. Покупатель отдал несколько миллионов и получил все документы из Росреестра. Деньги формально получил "продавец" (тот самый актер), по факту же – они легли в карман юриста или риэлтора.
Актер – это так называемый "дроп", то есть человек, которого использовали за небольшую плату. Это та же категория людей, что становятся генеральными директорами во всяческих "Рогах и Копытах".
Вы, конечно, пойдете оспаривать сделку. Судиться придется с покупателем – человеком, которого обманули. Также, как и вас. И тут есть сложности: покупатель в этом случае будет так называемым "добросовестным приобретателем" и закон (302 ГК РФ) тоже защищает его права.
Не буду уходить в дебри, но если кратко – из-за этого вам предстоит сложный судебный процесс. Скорее всего, через пару лет вы вернетесь в свое жилье. Но вот сколько денег вы потратите на аренду, юристов, сколько нервов - сами можете представить.
Ну а наш "добросовестный" приобретатель, который и знать не мог, что его обманывают, лишится и денег и квартиры. Вернуть уплаченное "дропу" на практике не удастся: у него банально не будет этих денег.
2. Двойная и тройная продажа квартиры
Еще одна изощренная схема — продажа одной и той же квартиры нескольким покупателям одновременно. Как это происходит:
- Размещение объявления. Мошенник выставляет квартиру на продажу по привлекательной цене, привлекая как можно больше потенциальных покупателей. Эта квартира обычно в аренде.
- Сбор авансов. Он предлагает внести аванс или задаток для "бронирования" квартиры, мотивируя это высоким спросом. Конечно, сделки с недвижимостью у нас проходят с участием государства, чтобы защитить права собственников. Однако тут все не так просто.
- Заключение предварительных договоров. Мошенники не доводят сделку до этапа регистрации: их задача получить от вас не документы, а деньги. Так что всеми правдами и неправдами, подсовывая какие угодно документы на подпись, они пытаются взять у вас аванс или задаток. Как правило, около 20 процентов от стоимости жилья. Так они могут проделать хоть с дюжиной человек. Эти договоры нигде не регистрируются и не проверяются.
- Исчезновение. Получив деньги от людей, мошенник исчезает. Квартира съемная, а собственник вообще не в курсе происходящего.
Само собой, документы оказываются фальшивыми: выписка из ЕГРН это просто бумажка А4, которую может распечатать кто угодно. Имя в договоре аренды квартиры тоже фальшивое. В итоге оказывается, что есть 5-10 человек, которые в сумме отдали под 10 миллионов рублей незнакомцу. И одна квартира, которую никто продавать не планировал.
Остается уповать на то, что полиция найдет "продавца" и на то, что у преступника будет что взыскать и чем расплатиться. Скажу сразу – вероятность благоприятного исхода тут очень и очень низкая.
Как защититься:
Когда речь идет о больших деньгах – не надо никому верить наслово. Выписку из ЕГРН (реестра недвижимости) можно получить онлайн. Там вы увидите имя реального собственника жилья.
Не давать никаких авансов или задатков, пока не соберете всю информацию:
- проверите паспорт на действительность (это можно сделать онлайн по номеру)
- получите выписку на квартиру из ЕГРН со всей информацией
Но даже это не защитит вас на 100 процентов. Существуют риэлторы и юристы, которые занимаются проверкой сделок купли-продажи недвижимости: их методы мне неизвестны в деталях да и простым людям они недоступны. Имеет смысл привлекать таких специалистов, чтобы перестраховаться.
3. Продажа квартир с обременениями
Мошенники умышленно скрывают информацию об обременениях на квартире:
- Залог в банке. Квартира находится под залогом по кредиту, о котором покупатель не знает.
- Арест имущества. На недвижимость наложен арест из-за долгов собственника или судебных споров.
- Иные права третьих лиц. Например, в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные лица.
После покупки новый владелец сталкивается с проблемами: банк может отобрать жилье за долги прежнего собственника, или суд может признать сделку недействительной.
Однако здесь у покупателя есть линия защиты со стороны государства: называется она Единый Государственный Реестр Недвижимости. Вся информация о залогах хранится здесь и ее можно получить вместе с выпиской онлайн.
Схема не новая и общеизвестная: не думаю, что кто-то еще попадается на это. Однако повторенье – мать ученья. Не забываем, что все сделки с квартирами проводятся через Реестр.
Важно помнить: реестр защитит вас от покупки квартиры с залогом. Однако если вы заплатите мошеннику до того, как узнаете об этом – вам уже ничего не поможет. Да, закон на вашей стороне, деньги вам должны вернуть... но ничего не мешает мошеннику быть должным вам на протяжении десятилетий. И деньги вы никогда не увидите.
4. Фальшивые риелторы и агентства
Недобросовестные агентства недвижимости предлагают:
- Участие в "эксклюзивных" программах. Обещают доступ к уникальным объектам или скидкам.
- Бронирование новостроек. Собирают предоплату за квартиры в домах, которые еще не построены или вообще не планируются.
- Ложные гарантии. Гарантируют быстрый обмен или продажу жилья по выгодной цене.
После получения денег такие "агентства" закрываются, а телефоны не отвечают. Схема стара, как мир: здесь ставка на то, что человека приглашают в большой и красивый офис.
Угощают кофе с плюшками и назначают индивидуального менеджера: например, утонченную молодую брюнетку, если это мужчина. Или серьезного мужчину с сединой и в костюме, если "обработать" надо семью пенсионеров.
Они могут как продать вашу квартиру, получив все деньги по доверенности. Так и взять у вас денег для "покупки" или "брони" жилья, но в итоге кормить вас завтраками. Пока однажды их офис просто не исчезнет. Вместе с деньгами.
Одна общая черта: как защититься от мошенников
И какие выводы из всего этого мы можем сделать
У каждой из этих схем есть одна общая черта: мошенники знают о вас все. Номера телефонов и данные паспортов, когда вы уезжаете на дачу или в отпуск, сколько вы получаете и какое у вас образование.
Да чего уж там: можно узнать, где и когда вы заказывали пиццу! Причем узнать это все чертовски просто: сейчас покажу на своем примере.
Первая линия защиты – это в принципе не попадать в ситуацию, когда вас выбрали в жертвы и начали обрабатывать.
Для этого надо хранить свои личные данные так, словно это и есть ваши деньги и квартиры. Личные данные – это ключ к вашему имуществу.
Это в целом новая проблема для мира: вся наша информация хранится где-то на неведомых серверах. И доступна каждому. И сейчас я вам покажу, что известно обо мне, например. И расскажу, как эта инфа туда попала!
Посмотрите на фото ниже: всю эту информацию я получил бесплатно, используя лишь мой номер телефона. Надо знать, как и где искать. И поверьте, мошенники знают такие вещи лучше нас с вами.
Здесь мой номер телефона, здесь полные адреа моего дома и офиса, здесь мое полное ФИО и дата рождения, здесь все мои почтовые ящики, аккаунты в социальных сетях и даже банковские счета.
Все это доступно бесплатно. За невероятные 30 рублей (тридцать рублей! это не опечатка) можно получить расширенную информацию:
Там будут пароли от моих почтовых ящиков, логин от ГосУслуг и так далее.
Как это все туда попадает? Например, я заказ пиццу в офис. На свое имя. Адрес, номер телефона и ФИО остались храниться на сервере пиццерии.
Затем я заказал товар в интернете: чтобы его получить, мне надо ввести свои настоящие ФИО, адрес и номер телефона. Затем я зарегистрировался на каком-то сайте, чтобы, например, посмотреть кино или скачать книжку.
Все эти ресурсы – это объект атаки хакеров. Там полно личных данных, а личные данные – это товар. Это то, как хакеры зарабатывают деньги. Кто и как обеспечивает безопасность моей информации – непонятно. Это множество разных компаний, сайтов, серверов. Рано или поздно кто-то допускает оплошность и все. Данные оказываются в открытом доступе.
Если честно, я не нашел нормального решения этой проблемы для себя, кроме как уехать жить в тайгу:) Все-таки хочется пользоваться благами 21-го века. Но просто имейте в виду, что все данные, что вы оставляете где-либо, рано или поздно могут стать достоянием общественности. Если можете, то пользуйтесь псевдонимами, а то и отдельными номерами телефонов.
Полностью это вас на защитит, но на фоне подавляющего большинства людей, данных о вас будет меньше. И мошенник просто не станет выбирать такого осторожного и малопонятного человека: проще найти беспечную жертву, о которой уже известно все. Это банально выгоднее.
Знание — сила. Надеюсь, эта статья поможет вам быть более внимательными и защитить себя от возможных угроз. Если у вас остались вопросы – пишите в комментариях. Лучше предотвратить проблему, чем потом пытаться ее решить.
Чем кончится история Ивана
Мой клиент не может продать квартиру, т.к. она уже якобы продана: он не собственник. Само собой, заявление в органы уже написано. И начался судебный процесс.
Сейчас уже понятно, что изощренная схема мошенников не сработала до конца: там в сговоре были и "покупатель" и "продавец". Именно поэтому Иван жил в квартире, ничего не подозревая. Никто не пытался его выгонять.
Однако повезло, что он решил продать квартиру сейчас и заметил, что он-то больше и не собственник! Я подозреваю, что мошенники хотели просто набрать кредитов под залог жилья. Схема раскрылась бы через месяцы, а скорее даже – годы. Пока к Ивану не пришли бы судебные приставы: забирать квартиру, к которой он уже и не имеет отношения, за долги.
Сейчас мы инициировали судебный процесс и уже наложили обеспечительные меры: никаких дальнейших сделок или залогов с этой квартирой проведено быть не может, пока не кончится процесс.
Клиент не потерял много денег, лишь понес расходы на суд да нервы потрепал. Но мог потерять все. Скорее всего, через год процесс завершится и клиент сможет продать квартиру. Этот случай и побудил меня сделать эту статью.
Важно!
Все это ни в коем случае не полное руководство к действию, но самые популярные схемы и способы защиты мы с вами разобрали.
Берегите себя, свои деньги и свой дом. Одна квартира стоимостью хотя бы 5 миллионов – это в среднем 8 лет трудовой деятельности. Это средняя зарплата, сложенная вмест. Будьте очень внимательны, когда решаете судьбу таких значительных сумм.
Не бойтесь обидеть порядочного человека чрезмерным недоверием: я часто сталкиваюсь с клиентами, которым "неудобно как-то" проявлять чрезменое недоверие к другой стороне сделки. Каждому из таких клиентов я объясняю на пальцах, что по факту на кону стоят годы жизни. Годы труда, которые вы положили, чтобы иметь то, что имеете. Их не вернешь. И они не стоят хорошего мнения малознакомого человека о вас.
P.S. Личное обращение от автора канала
У меня к вам одна просьба: пожалуйста, поставьте лайк этой публикации и подпишитесь на мой канал. Дзен сейчас засоряют недопропорядочные граждане: грузят тысячи статей, которые делает искусственный интеллект (1 статья за 5 секунд!). Там сплошная вода и фейки. Авторским каналам сложно выжить: алгоритмы Дзена не успевают ничего понять в этом хаосе.
Только ваши лайки и подписки помогают: если их больше, чем у фальшивки, то канал живет. Если меньше, то нет. Грустная, но простая математика.
И делитесь с родственниками и друзьями статьей, но только если вы правда думаете, что им будет интересно!:) "Репост" – это самая сильная помощь каналу!