Договор о долевом строительстве недействителен, если предусматривает сокращенные гарантийные сроки на устранение дефектов в квартире

Гражданин заключил договор долевого участия в строительстве квартиры, внес всю необходимую по договору сумму и получил квартиру.

Прожив некоторое время, гражданин обнаружил в квартире ряд строительных недостатков, которые, впоследствии, были подтверждены экспертным заключением.

В связи с обнаруженными дефектами гражданин обратился с претензией к застройщику.

Застройщик не устранил обнаруженные строительные дефекты, ссылаясь на пропуск гарантийного срока установленного договором, в связи с чем, гражданин обратился в суд с требованием об уменьшении цены по договору, взыскании неустойки, штрафа, взыскании морального вреда.

Суд гражданину в иске отказал, указав в решении, что перечисленные недостатки относятся к качеству отделки квартиры, на которую, по договору, установлен гарантийный срок один год, а гражданин обратился в суд через полтора года.

Апелляционная и кассационная инстанции также отказали в иске.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 марта 2024 года №5-КГ23-158-К2, решения судов были отменены и дело направлено в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 №214-ФЗ, предусмотрено, что застройщик обязан передать гражданину квартиру, которая соответствует условиям договора и всем обязательным требованиям, действующим в это время.

Если же построенная квартира не соответствует договору и действующим требованиям, и в ходе эксплуатации квартиры выявлены строительные недостатки (дефекты), то гражданин, если иное не предусмотрено договором, имеет право потребовать от строительной организации, либо, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо, соразмерного уменьшения цены договора, либо, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Статья 7 Закона о долевом строительстве предусматривает, и это должно быть предусмотрено договором, что для построенной квартиры закон устанавливает гарантийный срок не менее пяти лет за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав этой квартиры.

Начинается гарантийный срок со дня передачи этой квартиры по Акту.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав квартиры не может быть менее трех лет.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В судебном решении было сказано: «Договором было установлено, что гарантийный срок на имущество, входящее в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равен гарантийному сроку, установленному производителем этого имущества, на работы по установке данного имущества - один год».

Следовательно, если в договоре долевого участия в строительстве указан гарантийный срок менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, установленное в квартире, менее трех лет, то такие условия договора ущемляют права потребителя и являются недействительными (ничтожными) согласно Закона о защите прав потребителей.

При возникновении вопросов можно перейти в WhatsApp по ссылке https://wa.me/79219394349

или позвонить по тел. +7 (921) 9394349 указанному в разделе «Подробнее» на первой странице блога.