30 октября президент Ассоциации российских банков г-н Тосунян провел видеоконференцию «Рынок недвижимости после льготной ипотеки: стагнация неизбежна?».
Сам знак вопроса в заглавии говорит о многом. То есть, как бы тезис дискуссионный, под вопросом, может стагнация будет, а может и не будет.
Диссонансам стало выступление руководителя ИРН г-на Репченко (видео выложено в телеграмм канале Зде). Его концовка, - сегодня закладывается мина замедленного действия, по многим показателям рынок находится в состоянии, каким он был перед крахом 2008 года.
Тезисно:
- Все поверили за последние годы, что недвижимость может и должна только дорожать. В последние пару лет меня просто не понимают в девелоперском сообществе, когда я затрагиваю вопрос, - а вдруг цена упадёт. Эта мысль просто не вписывается в их мировоззрение.
- В последние полтора года на рынке получили распространение схемы, которые можно охарактеризовать одной фразой «купи сегодня – плати завтра». Эта практика может привести к трагическим событиям.
- Это не тот момент, когда человек брал даже льготную ипотеку, и застройщик деньги получал в полном объёме, а ситуация, когда человек почти ничего не заплатил, но и не купил квартиру, а просто её забронировал. Это всё попадает в статистику, что продажи идут, всё отлично.
- К таким практикам относятся субсидированная ипотека, когда первые несколько лет нужно платить небольшие проценты, а потом они станут большими. Это траншевая ипотека, когда внеси немножко сейчас, а основное, когда дом построится. Здесь же все схемы с рассрочками.
- · Создаётся иллюзия, что как бы всё хорошо, рынок жив, есть продажи, но на самом деле приходят люди уже не покупатели, у которых есть деньги, а люди, которые думают, что у них завтра будут деньги.
- Первый вопрос, - а если денег завтра не будет?
- Второе, - все такие схемы изначально создавались исходя из концепции, что высокая ключевая ставка будет недолго. Сегодня мы получаем по обновлённым прогнозам ЦБ, что приемлемой ставка станет не раньше 2027 года, и может оказаться, что дальше это будет и не 27-й года, а где-то в непонятной перспективе.
- И тогда получится, что все схемы, когда человек в первый год, два, три платит немножко, а потом должен заплатить много, посыпятся.
- · Через годик-два, придёт час «икс», что кто-то не сможет заплатить из тех, кто считал, что у него будет полная сумма, а её не будет, и это станет массовым явлением.
- И что ещё хуже, что, если цена не вырастет за это время, а хотя бы будет топтаться на месте, или даже просядет, у них даже не будет стимула доносить остальное. Зачем? Если можно купить дешевле.
- По многим показателем рынок находится в состоянии, каким он был перед 2008 годом.
Объясните мне дураку, где здесь отличие от знаменитой subprime-ипотеки, которая обрушила рынок недвижимости в Америке.
Договора заключаются с людьми, у которых нет денег. Массово. На октябрь – это уже 35% всех сделок, к середине следующего года застройщики планируют довести долю до 50%.
С субсидированной застройщиками ипотекой, классическая, как в Америке, ситуация с «плавающей» ставкой, при высокой ключевой в течении долгого времени, в момент перехода к массовым выплатам на рыночных условиях, наступит часа «икс» (крах рынка недвижимости).
Аналогично с рассрочками и траншевой ипотекой, - здесь уже речь идёт о «плавающей» оплате, минимальной для «заманухи», максимальной мгновенно потом, когда невозможно будет взять кредит на остаток из-за высокой ключевой.
У меня в голове сошлись параллели с американским крахом 2008 года.
Или я чего не догоняю.