После повышения ключевой ставки ЦБ до 21% на заседании в октябре 2024 года многие заговорили о грядущем обвале на рынке недвижимости. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал пять причин для падения цен.
Все громче звучат опасения, что рынок недвижимости ждет крах, а цены на квартиры обвалятся на 30, 40, а то и 50 процентов уже в начале 2025 года. Давайте разберемся. Я вижу пять основных причин, которые могут привести к снижению стоимости жилья.
Во-первых, это отмена льготных ипотек. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, фактически осталась только семейная ипотека, но и она под вопросом: на рынке ходят слухи, что программу могут сократить. Вы, возможно, возразите: «Как же, она действует до 2030 года!» Ну, давайте посмотрим, как обстоят дела с другими программами. Например, IT-ипотека была продлена до 2030 года, но лишь для регионов, исключив Москву и Санкт-Петербург, где сосредоточено почти половина рынка недвижимости. Более того, уже сейчас крупные банки, такие как Сбербанк, приостановили выдачу IT-ипотеки даже в регионах. С семейной ипотекой ситуация может оказаться схожей: ее могут не только ограничить, снизив максимальную сумму с 12 до 6 млн, но и вовсе отменить для Москвы и Петербурга. Логика такая: девелоперы в этих городах и так справляются, зачем им помогать?
Во-вторых, это отток инвесторов. На рынок недвижимости все меньше влияют так называемые одноразовые инвесторы, которые активно вкладывались в новостройки благодаря льготным ипотекам, а более крупные игроки уходят в нежилую недвижимость — офисы, апартаменты, ритейл — где условия зачастую выгоднее, а доходность выше. На этом фоне Росреестр даже отметил, что рынок нежилой недвижимости сейчас более «живой», чем жилой. Свободных офисов в Москве, к примеру, всего 4%, да и те зачастую низкого качества, что подогревает интерес к ним со стороны инвесторов.
В-третьих, новые правила игры для ипотеки с 2025 года. Сейчас девелоперы ориентированы на ипотеку, и пытаются завлечь клиентов выгодными ежемесячными платежами. Любой рекламный баннер застройщиков пестрит обещаниями — «ипотека от 50 тыс. в месяц» или «субсидированная ставка». Но в итоге получается так, что за квартиру реальной стоимостью в 12 млн ₽ вам предлагают заплатить 17 млн, но с низким первоначальным взносом — всего-то 5%, около миллиона рублей. Потребители охотно идут на такие условия, как «хомячки в кроличью нору», не понимая, что «выгодные» схемы фактически маскируют завышенные цены и высокие платежи. В итоге застройщики играют не на ценах, а на условиях ипотеки. Но если такие «схемы» запретят, придется понижать цены, и будет видно, готовы ли люди покупать квартиры за наличные.
А с 1 января 2025 года вступают в силу требования ЦБ для ипотеки. В первую очередь, будут запрещены субсидированные ставки: останутся лишь семейная ипотека, IT-ипотека и рыночные ставки. Какими они будут в 2025 году — 20%, 25%, а может, и все 35% — сказать сложно. Сюда же добавляется отмена траншевой ипотеки: некоторые банки то вводят ее, то отменяют. Например, раньше было так: при покупке квартиры за 10 млн с первым взносом в 2 млн, пока дом строится, нужно было платить лишь за первый транш, то есть 20–30 тыс. в месяц, а окончательная сумма выплачивалась позднее. Но многие не понимают, что по завершении строительства платеж может резко увеличиться до 100–150 тыс. рублей в месяц. Есть ли у них на это средства? Вряд ли. Надежда на «потом перепродать» или «ЦБ снизит ставку» — не более чем мираж.
В-четвертых, это надежда инвесторов и покупателей недвижимости на снижение ключевой ставки. Год или полтора назад, в августе 2023 года, многие ожидали, что ставка скоро начнет снижаться. Но вместо этого она лишь продолжает расти, и предсказать ее дальнейшее поведение непросто. Даже экономисты пока не могут уверенно сказать, когда она начнет падать. ЦБ таргетирует инфляцию на уровне 4%, но вряд ли этот уровень удастся достичь к 2025 или даже 2026 году — скорее, не раньше 2027 года. А пока ключевая ставка остается высокой, растет и число заемщиков, берущих траншевые ипотеки или идущих на ипотеку с минимальным взносом и низкими ежемесячными платежами на период строительства. Они рассчитывают, что при передаче ключей ставка ЦБ будет более низкой и им удастся выгодно рефинансировать свою ипотеку. Но что если снижение не произойдет и платежи вдруг вырастут до 300 тыс. ₽ в месяц? В таких условиях некоторые владельцы будут вынуждены выставить жилье на вторичный рынок — и возможно, по цене ниже покупной, лишь бы не выплачивать по 300 тыс. ежемесячно. Но, как говорится, «взял ипотеку — плати», никто спасать вас не будет.
В-пятых, это депозиты, которые благодаря высокой ключевой ставке сейчас на пике. Многие банки предлагают 20-25% годовых на депозиты сроком на три года (но без капитализации процентов, что следует учитывать). Конечно, есть риски и с депозитами, но все же они не столь значительны. Я подробно освещал этот вопрос. Объективно: покупка новостройки за 20 млн ради сдачи ее в аренду сейчас выглядит не самой выгодной инвестицией. Даже при высокой ставке аренды, скажем, 150 тыс. ₽ в месяц, чистый доход составит полтора-два миллиона в год, что даст максимум 10% годовых. При этом сейчас потенциала роста стоимости объекта нет, и человек вместо покупки квартиры пойдет на депозит вместо инвестиции в недвижимость. И во многих случаях это правильно, если человек смотрит на краткосрочную перспективу.