«Квадраты» дорожают
На повышение средней цены «квадратов» повлиял, в первую очередь, рост в сегменте квартир новой планировки в центре, ближе к центру и в средней отдалённости (от 3% до 5,9%). Таких в городе очень много, поэтому и изменение стоимости у них оказывает существенное влияние.
Но дорожали «квадраты» и в некоторых менее многочисленных сегментах. Так в центре города они выросли у одно- и двухкомнатных «брежневок» (в среднем на 10,2%) и у одно- и трёхкомнатных «хрущёвок» на 3%. А в средней отдалённости и на окраинах — у одно- и двухкомнатных «хрущёвок» в среднем на 5,3% и 4,5% соответственно.
Самая высокая цена сохранилась в центре города, но перешла от однокомнатных квартир в новых домах к трёхкомнатным со средней ценой 194 005 рублей за «квадрат». А рекорд в октябре принадлежал трёхкомнатной квартире на одиннадцатом этаже 22-этажного дома в ЖК «Дежнёв» по улице Дикопольцева, 47 с ценой «квадрата» 379 746,8 рубля.
Однокомнатные квартиры новой планировки в центре сдали лидирующие позиции из-за того, что цена «квадрата» упала на 16,3% до среднего показателя 173 333 рубля, что, на наш взгляд, кажется более справедливой для этого сегмента. К более справедливому уровню пришли цены и на «квадраты» в новых домах на окраинах у квартир всех размеров (в среднем –6,6%), а также у «брежневок» в средней отдалённости всех размеров (–4,3%).
При активном жилищном строительстве в городе, достаточном предложении современных планировок и стимулировании их активного приобретения через ипотечное кредитование, всё меньшим спросом пользуются квартиры в «хрущёвках» и «брежневках». И нет ничего удивительного, что «квадраты» в таком жилье становятся дешевле из месяца в месяц. В октябре даже ближе к центру города у одно- и двухкомнатных квартир этих планировок цены стали ниже на 1,7% и 9,5% соответственно.
Самые дешёвые «квадраты» в Хабаровске зафиксированы в сегменте трёхкомнатных «сталинок» на окраинах со средним показателем 85 752 рубля, а самые доступные предлагались на продажу в октябре у двухкомнатной «сталинки» на первом этаже двухэтажного дома на улице Монтажной за 56 604 рубля. При этом даже в малосемейке сегодня уже не найти «квадраты» дешевле 70 тысяч рублей.
Цены на квартиры стабильны
При росте стоимость «квадратов», картина с ценами на квартиры не столь однозначная. Медианная цена на них в октябре сохранилась на уровне предыдущего месяца (5 миллионов 700 тысяч рублей). А вот средняя даже снизилась на 0,7% и составила 6 миллионов 454 тысячи.
Сказалось здесь снижение цен на квартиры новой планировки. Так в центре одно- и двухкомнатные квартиры в новых домах стали предлагать на продажу дешевле в среднем на 14,4%, двух- и трёхкомнатные ближе к центру города — на – 4%, на окраинах такие квартиры всех размеров стали дешевле в среднем на 8,4%. А поскольку они составляют 55% от всего объёма предложений, то и влияние их на ситуацию со средними ценами — решающее.
Квартир улучшенной планировки на рынке города всего 14% от всех предложений, но и у них снижение цен в среднем по городу составило 2%.
«Хрущёвки» составляют 20% всех предложений, при этом основной объём их приходится на окраины и на среднюю отдалённость. И в этих районах снижение цен на одно- и трёхкомнатные квартиры этой планировки составило в среднем –4,8% и –6,6% соответственно. Ближе к центру (Первый микрорайон, 68-я школа, Памятник партизанам) одно- и двухкомнатные «хрущёвки» стали предлагать дешевле в среднем на –1,8%.
К концу октября самое дешёвое жильё, если не брать в расчёт малосемейки, предлагалось на продажу в сегменте однокомнатных «сталинок» на окраинах по средней цене 3 миллиона 300 тысяч рублей, а самая дешёвая квартира (малосемейка) площадью 12 квадратных метров предлагалась в доме улучшенной планировки на улице Кирова за 950 тысяч рублей.
При этом отмечен рост цен в отдельных сегментах. Так трёхкомнатные квартиры новой планировки в центре подорожали на 6,3%, а однокомнатные ближе к центру — на 5,6%.
Отметились ростом и квартиры старых планировок. Так, одно- и двухкомнатные «брежневки» в центре подорожали в среднем на 10,9%, трёхкомнатные ближе к центру — на 15%. «Хрущёвки» тоже в некоторых сегментах стали предлагать на продажу дороже.
Рекордно высокой ценой стали 57,5 миллиона рублей за 4-комнатную квартиру общей площадью свыше 175 квадратных метров на девятом этаже 9-этажного дома по улице Комсомольской, 74.
Несколько слов о перспективах. По многолетним наблюдениям в ноябре происходило замедление роста, и он опускался ниже 1% при, в восстанавливаясь в декабре примерно до 2%.
Но в этом году Центробанк поднял ключевую ставку до рекордного уровня в 21%, что сильно повлияло на строительство жилья. Дело в том, что застройщик при проектном финансировании вынужден брать кредиты, которые из-за поднятия ключевой ставки выросли в цене. Подорожали и потребительские кредиты, в частности — ипотечный. К тому же некоторые льготные ипотечные программы приказали долго жить. Хотя это в меньшей степени касается дальневосточников, тем не менее, на первоначальный взнос для ипотеки уже труднее найти средства. Всё это вынуждает потенциальных покупателей жилья многократно подумать и просчитать свои возможности.
Обобщая всё это, можно ожидать до конца года снижения спроса на рынке жилья, как первичном, так и на вторичном. Поэтому можно достаточно уверенно сказать, что к концу года цена «квадрата» в Хабаровске, если и будет расти, то слабо, и не превысит 140 тысяч рублей.
Напомним, сразу несколько застройщиков в городе, по информации риелторов, столкнулись с отменой бронирования на квартиры в своих ЖК. Многие покупатели, которые были готовы приобрести квадратные метры в новостройках, после увеличения первоначального взноса до 50 процентов не смогли выйти на сделку.
Обзор составлен по объявлениям, опубликованным на сайте FarPost.ru.
Александр Хворов, новости Хабаровска на DVHAB.ru