Сдать помещение в аренду – это счастье. И чем больше агент больше сдает помещений, тем он счастливее. Но порой процесс сдачи сильно стопорится. Это может быть по разным причинам. Например, поставлена слишком высокая цена и всем арендаторам гораздо выгоднее пойти к соседям и снять у них. А бывают такие упертые агенты и собственники, которые, видимо, души не чают в своем объекте и не готовы снизить арендную ставку ни на рубль. Но мы все же говорим об адекватных людях. Простой помещения может закончиться не просто увеличением окупаемости на пару месяцев, но и, порой банкротством и проблемами с банком. А для агента это большое клеймо в репутации.
Бывает ещё такое, что арендатор найден. Вот только он не платит. Или платит, но с большими задержками. Либо по всем вопросам и проблемам звонит вам и просит о помощи даже, чтобы починить ручку в двери, которую он же и установил. От таких наглых и непорядочных арендаторов хочется держаться подальше. Самое ужасное – когда они заезжают, а потом находят повод уехать через пару месяцев или банкротятся. Короче, проблем со сдачей в аренду может быть много.
Какие же ошибки повышают шанс получить плохого арендатора или не сдать помещение вовсе?
1) Неправильный выбор каналов для поиска
Да, выложить свое помещение на Авито – это базовое действие, оттуда иногда приходят арендаторы, поэтому этот поток арендаторов мы даже не обсуждаем. А теперь задумайтесь – откуда ещё к вам приходят арендаторы? Возможно, вы ещё выкладываете в чаты с объявлениями в телеграмме и Вотсапе свои помещения. Есть шанс, что у вас есть какая-то небольшая база арендаторов, которым вы иногда скидывайте свои предложения.
Чаще всего такие чаты с объявлениями – огромные помойти. Это огромное количество разной рекламы агентов, квартир, недвижимости за границей, прости Господи. И среди всего этого ужаса ваше помещение, даже если оно в идеальном месте и с ремонтом, никто не заметит. Ещё скажите, что вы помещения на Циане размещаете…
Ещё хуже, если вы вообще кроме Авито ничего не делаете. Один канал поиска арендаторов, серьезно? Вообще помещение сдать не хотите?
А вы пробовали оценивать свое помещение, район и понять, какая категория арендаторов там больше всего подойдёт? Например, если помещение отлично подходит для салона красоты, можно найти чат с мастерами из этой индустрии и закинуть туда фотографии объекта. Так можно делать с чем угодно. Периодически это помогает привлечь арендаторов, которых можно найти только так.
Мы, например, по каждому помещению проводим анализ, смотрим, сколько аптек, магазинов, пивнушек и т.д. есть на этой улице и соседней. А ещё сколько людей живёт в радиусе 400-600 метров. А после этого определяем вероятные категории сетей под наше помещение. Дальше в дело вступает наша база сетевых арендаторов – обзваниваем всех менеджеров по развитию выбранных сетей, чтобы им лично по телефону предложить наше помещение. А потом едем на просмотр. Все очень просто – сами нашли арендатора, рассказали о плюсах, за ручку его привели в помещение и обсуждаем условия. У нас сетей в базе очень много, ещё и все актуальные, поэтому можем себе позволить так часто делать.
Надеюсь, никто больше в газеты объявления об аренды не даёт. Так что этот пункт мы упустим. А вот в группы и ЖК скинуть свое помещение можно. Если арендатор интересуется конкретной локацией, он, скорее всего, будет пристально за ним следить и залезет везде, чтобы найти лучший вариант.
2) Неосведомленность о потребностях арендаторов
Вы знали, что некоторые аптеки любят садиться рядом со своими конкурентами? А то, что салоны ортопедии открываются только рядом с поликлиниками и больницами? Или про то, что некоторые салоны красоты требуют очень высокие киловатты?
И есть ещё очень много нюансов. Мы это все знаем, например, потому что пообщались уже с каждой сетью в городе, занесли о ней информацию в свою базу, а теперь просто ищем по фильтрам, какие сети могли бы сесть в наше помещение. Но даже если вам позвонили с Авито, то надо про все это спрашивать.
И про киловатты уточнить, и узнать необходимое количество окон, мокрых точек. Например, у нас в помещении очень хотела открыться клиника, мы этому удивились, потому что в помещении было всего два окна. Клиника тоже удивилась, когда получила отказ в лицензии.
Будьте готовы расспросить арендатора обо всем возможном. И будьте готовы ответить на все его вопросы. Звучит банально, но многие агенты кроме цены, высоты потолков и площади ничего не знают об объекте. Изучите все досконально, сгоняйте сами на локацию, обойдите ее и посмотрите на тех, что там живёт. Лучше будете понимать, какой арендатор идеально туда подойдёт.
3) Отсутствие системы работы с контактами
Вот вы пообщались по телефону с потенциальным арендатором. Например, он нашел вас по обновлению. Все обсудили, договорились, что позже напишет об удобном времени для просмотра. Ну так поставьте себе напоминалочку на всякий случай, чтобы ему написать вечером. А ещё лучше заведите табличку в Экселе для каждого объекта, где будете вести учёт арендаторов в плоть до из причины отказа. Так часто делают люди советской закалки, и этому надо бы у них поучиться.
И каждого потенциального арендатора надо периодически «пинать». Мы после обзвона менеджеров по развитию из нашей базы сетевых арендаторов на следущий день пишем каждому из них и спрашиваем обратную связь по презентации объекта. Если они вдруг не прочитали – звоним ещё раз на следущий день. Это работа менеджера – отработать все заявки и посмотреть все помещения в городе. С локальными арендаторами такое редко происходит – у нет в сообщениях сотен предложений об аренде.
Со всеми нужно общаться по-человечески, все объяснять и рассказывать. И важно – ни о ком не забывать. Так вы точно никого не потеряете. Хорошее и профессиональное отношение к арендатору добавят вам плюсик к карме и шансу сдать помещение
4) Игнорирование обратной связи от арендаторов
Отказавшие вам арендаторы могут много всего полезного сказать о вашем помещении. Если пять человек сказали, что это слишком дорого, а соседнее помещение почему-то сдается на 10% дешевле, поэтому они снимут его, то надо задуматься. А ещё лучше снизить цену на 11% и сдать сразу свой объект. Есть одно важное правило – «Не бывает плохих объектов, бывают неправильные цены».
Иногда арендатор может отказаться из-за недостатка киловатт или проблем с планировкой. Ну, киловатты можно увеличить за пару недель, тут даже не оправдывайтесь. А с планировкой можно либо обсудить вместе с арендатором, как что лучше расположить. Либо разрешить ее поменять, если есть возможность.
Арендаторов порой пугают вообще очень необычные вещи. Старая дверь в помещении, например. Да покрасьте вы ее и скажите потенциальному арендатору, что ради него все починили. Он поплывет и снимет ваш объект. Иногда арендаторы вообще просто цену сбивают мелкими замечаниями. Тут все как при покупке авто – тут царапка, тут дверь скрипит, а тут красить надо.
Главное слушать внимательно все, что вам говорят. И пытаться понять, можно ли что-то при минимальных или нулевых вложениях исправить, чтобы арендатору понравилось. Или чтобы другим арендатором понравилось. Ищите во всех словах советы, и жизнь станет легче.
5) Неактуальность контактов
Вот есть у вас своя собственная база арендаторов. Вы ее собирали три года и иногда к ней обращаетесь. И вот вы серьезно думаете, что за три года сотрудники сетей из этой базы не ушли в другие компании или даже вообще из сферы аренды? Или вам не кажется, что пять ИПшников, у каждого из которых по 1-2 фруктовых ларька, это не самые надёжные арендаторы? А, может, требования арендатора, которые вы записали себе три года назад, вообще не поменялись?
Все в нашей жизни стремительно меняется: люди увольняются, требования меняются, а фруктовые ларьки закрывается, увы. И вот такую базу очень сложно поддерживать в актуальном состоянии в одиночку. На это надо тратить хотя бы час-два в день, чтобы все работало. А кто будет в здоровом уме тратить на это столько времени, когда есть ещё куча другой работы?
Поэтому есть выход – наша база сетевых арендаторов. Мы пошли другим путем – наняли специальных сотрудников, которые целыми днями только ищут новые контакты развивальщиков, общаются с ними, узнают актуальную информацию по каждой сети. И все это вносится в нашу базу. А когда нам нужно сдать какое-то помещение уже нет проблем с тем, что половина контактов неактуальна. Они все свеженькие и рады нашим помещениям, многие уже по именам нас выучили.
На самом деле ошибок можно натворить разных – главное на них учиться. Сдавайте свои помещения с умом, ставьте реалистичные ценники, читайте другие наши посты и пользуйтесь нашей базой сетевых арендаторов!
Канал базы Санкт-Петербурга
Канал базы Москвы