Как в 2 раза увеличить площадь земельных участков без торгов?
Обязательно дочитайте до конца! Такой подход к подбору объектов сильно Вас обогатит в прямом и переносном смысле этого слова!
Подавляющее большинство юридических проверок на рынке услуг не дают полной картины объекта и не раскрывают его потенциал. Я хочу поделиться с Вами примером, когда такая проверка показала отличную возможность заработать дополнительные деньги при перепродаже земельных участков.
Обратите внимание. Есть 2 основные цели проверок недвижимости:
1. Юридическая безопасность: Вашу сделку не оспорят, с объектом всё в порядке, с собственником всё в порядке
2. Потенциал объекта:
- можно ли увеличить площадь?
- можно ли объект реконструировать, перестроить, сделать там перепланировку, образовать отдельный вход?
Если это земля, то можно ли увеличить площадь участка
- как объект можно использовать, какую деятельность там вести?
- можно ли разделить объект на несколько и продать дороже?
И так далее.
Пример проверки с раскрытием потенциала.
Локация: Республика Карелия, Северное Приладожье, участки на первой береговой линии речки, которая впадает в Ладожское озеро. До устья примерно 300 метров. Шикарное место, отличный вид, спуск к воде. Продавались 4 участка, земли для ИЖС.
Заказчик приобретал эти участки как инвестицию: для последующей перепродажи. Каждый участок по 15 соток, всего 60 соток на 4 участка.
На момент проверки 1 участок в этой локации стоил не меньше 3 млн рублей. Все объявления на Авито были в духе «15 соток, 15 кВт, ИЖС». Всё! Это было всё описание. Как с автомобилем. Спрашиваем в салоне у менеджера, что он может рассказать о таком-то экземпляре, а он нам в ответ: «Красная, гудит, 4 колеса, есть музыка».
Поэтому наша задача была провести проверку и в части юридической безопасности, и для раскрытия инвестиционного потенциала объекта.
Некоторые выводы после проверки потенциала участков:
Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства
Зелёным выделено то, что было наиболее интересно заказчику:
Ещё нашли вот такие параметры:
Как пользоваться этими выводами?
Предположим, что клиент решил построить на этих участках многоквартирный малоэтажный дом. Пусть будет 4 этажа. Это значит, что при площади участка в 15 соток (1500 кв.м.) площадь застройки может составить максимум 60 %, т.е. 900 кв.м. Это максимальная площадь «пятна» застройки. Т.е., максимальная площадь 4-этажного дома составит 900 * 4 = 3 600 кв.м.
Этот показатель нужно использовать для расчёта окупаемости объектов.
Дополнительно, как указывали выше, некоторые участки находятся на первой береговой линии. Рядом протекает река, у которой есть береговая полоса шириной 20 метров.
В пределах этой полосы нельзя возводить никакие постройки!
Приобретение земельного участка без торгов
Обратите внимание, что к проверяемым участкам примыкала территория, где никакие участки не были образованы.
Красным овалом выделил эту зону. Мы описали заказчику порядок действий, чтобы образовать участки в этой зоне. Дополнительно разъяснили, как они могут быть приобретены без торгов. Именно в этой локации это было возможно. Да, так иногда бывает. Может ли это быть в Вашем случае, покажет проверка. Она всегда себя окупает, потому что защищает от рисков или показывает вот такие возможности.
Что мы имеем по итогу?
Во-первых, у этих участков отличные виды разрешённого использования!
Поэтому на фоне соседних объявлений по типу «15 соток, 15 кВт, ИЖС» Ваше объявление будет заметно выделяться, ведь Вы напишете, что на этих участках можно разместить:
- свой коттедж
- гостиницу
- базу отдыха
- многоквартирный дом не выше 4 этажей
- блокированный дом (стена к стене, по сути, таунхаус)
- магазины и т.д. и т.п.
Во-вторых, вложившись в их покупку и после приобретения соседней территории по кадастровой стоимости, Вы имеете все шансы сильно увеличить доходность от перепродажи участков!
В-третьих, Вы предупреждены о рисках и при подписании предварительного договора с продавцом указываете условия выхода на основную сделку:
- письменное согласие от Россетей (владелец ЛЭП, проходящей наискосок по углу одного из участков) на строительство – это обязательное условие, иначе постройки могут снести;
- предварительное согласование администрации размещения участков на «свободной» территории.
Поэтому Ваши вложения защищены, ведь указанные 2 пункта продавец участка обещался взять на себя. Пусть джентльменское слово будет зафиксировано в документах!
Если у Вас остались вопросы по этой проверке, можете оставить комментарий или написать нам на наш рабочий телеграм-аккаунт.
Ещё больше интересных материалов, новостей из юридической практики по недвижимости узнаете в моём Ютуб-канале и в телеграм-канале.
Подписывайтесь и будьте в курсе самой актуальной практики!