Не секрет, что именно туристическая недвижимость традиционно пользуется у инвесторов высоким спросом. Просто потому, что именно с ней они чаще всего в первую очередь и сталкивается.
Допустим, вы приезжаете отдохнуть в Таиланд или на Бали, в Турцию или на испанский Коста Брава. Все нравится – солнце, море, шикарный климат, замечательное настроение.
Вот и возникает идея: купить здесь постоянное жилье. Можно приезжать время от времени, а большую часть года сдавать и получать доход. За счет аренды можно заработать на неплохой отпуск, да еще и останется что-нибудь.
Примерно такой «бизнес-план» возникает у многих.
Мы здесь не будем подробно останавливаться на минусах такого подхода, неизбежных «розовых очках» и прочих нюансах.
Отметим лишь самое главное: вам психологически будет сложно представить, как эти же места изменятся в несезон, думать о прозе жизни, ремонтах и т.д. Просто потому, что вы в отпускаете настроены на все хорошее, вы приехали отдохнуть от всего этого. Не настроены на быт.
Сомнительная модель
Но сейчас сосредоточимся на другом. Модель «иногда приезжать, а в остальное время сдавать» предполагает только краткосрочную аренду. Ведь если вы собираетесь сами иногда заглядывать в собственное жилье, то никак не можете сдавать его на постоянной основе.
Минусы такой модели в том, что довольно трудно правильно подогнать параметры (сделать ремонт, подобрать мебель и т.д.) сразу под обе цели. Для краткосрочной аренды подходит одно, для собственного проживания несколько иное. Совместить все это можно, но удается такое далеко не всем.
Что выгоднее?
Вопрос кажется странным. Любой риэлтор легко объяснит, что краткосрочная аренда в туристическом районе приносит значительно более высокую доходность. Это же очевидно!
И даже легко докажет это с помощью цифр. Например, вы покупаете апартаменты за $150 000, которые на долгосрок можно сдавать за $1 000. В год получается $12 000, вычтем из этого $3 000 на налоги и прочие расходы, и получаем $9 000, то есть 6% годовых.
В принципе, неплохая доходность в долларах, тем более что к этому можно добавить возможные доходы от капитализации самого объекта (вы же рассчитываете на рост цен).
Но агент и тем более застройщик вам легко докажет, что на краткосрочной аренде вы заработаете больше. Тот же самый объект вы сможете сдавать за $100 в сутки, и при заселении на 20 дней из 30 заработаете уже $2 000 в месяц или $24 000 в год – то есть вдвое больше.
Почему это не совсем правда
Во всех этих расчетах имеется один маленький минус – их трудно проверить. С той же долгосрочной арендой все очень просто: рыночную цену вы определить сможете достаточно легко практически на любом рынке, прикинуть основные расходы тоже.
Но краткосрок совсем другое дело. Да, вы можете посмотреть цены на букинге. Но сколько времени тот или иной объект остается пустым? Возможно, только 5 дней в месяц. Или 10. Или 20. Как оценить, что здесь происходит во время среднего и низкого сезона, вне сезона? Новичку на рынке это сделать крайне сложно.
Гораздо труднее и с расходами. Управление обойдется вам в большую сумму, коммуналку придется оплачивать уже не арендатору, а вам, ремонт и мебель будут изнашиваться быстрее – все это необходимо учитывать. А как учитывать, если вы толком ничего не знаете?
Законы убивают краткосрок
Это относительно свежая проблема – все больше городов и даже целых стран существенно ограничивают, а иногда и вовсе запрещают краткосрочную аренду апартаментов. Буквально на днях о таких мерах объявили, например, в Мадриде и Малаге.
На фоне массовых протестов против туризма вводят ограничения и другие испанские города. Такие же меры действуют в Греции, Турции, готовятся запреты в Будапеште – и еще много где.
И чем более популярна у туристов локация, тем больше риски введения соответствующих ограничений.
Власти нередко охотно идут на поводу у протестующих местных жителей, а иногда и способствует этим же протестам. На деле зачастую их волнует не столько мнение общественности, сколько интересы отельного лобби. Ведь апартаменты для краткосрочной аренды – прямой конкурент отелей.
Как застраховаться от запрета
Гарантировать что-либо здесь крайне сложно. Во многих локациях, где сейчас введены ограничения, еще несколько лет назад об этом никто даже не заикался.
При этом важно понимать, что такой запрет может сказаться не только непосредственно на тех, кто сдает объекты в краткосрочную аренду. Так, в Будапеште в тех районах, где в 2026 году будут введены ограничения, уже сейчас наблюдается снижение цен.
Поэтому учитывать такие риски необходимо, особенно в популярных среди туристов городах Европы. Можно как минимум проверить новости по этой теме – не обсуждается ли такой запрет в этом городе хотя бы на уровне слухов. Ведь такие слухи, как показывает практика, со временем становятся реальностью.
Если же ограничения уже введены, тем более важно учитывать нюансы. В Турции, например, многое зависит от расклада сил внутри конкретного дома – там необходимо набрать достаточный процент голосов от собственников, выступающих за краткосрочную аренду. От решения зависит в том числе и цена объекта, и его будущие перспективы.
При этом помимо прямого запрета у туристической недвижимости имеются и другие риски – турпоток может и схлынуть по различным причинам (вспомните пандемию). А вот долгосрочная аренда в подходящих для этого районах будет актуальна всегда.
Почему важно выбрать тип аренды заранее
Казалось бы, это не обязательно. Не работает краткосрочная аренда – всегда можно перевести объект в долгосрочную и радоваться жизни.
Проблема в том, что зачастую критерии очень сильно отличаются. Идеальный для краткосрочной аренды объект может совсем не подходить для долгосрочной – и наоборот.
Например, в грузинском Батуми для краткосрока отлично подходят практически любые апартаменты на первой линии – желательно с прямым видом на море и хорошими фото. Все остальное, в общем, вторично.
Для долгосрока, наоборот, первая линия это скорее минус – постоянные жители не особенно хотят жить у самого моря, а ключевые параметры для них совсем другие: газовое отопление, качество строительства (в том числе слышимость), транспортная доступность, наличие парковки, школ, магазинов и т.д.
Опять же, если весь дом заточен на краткосрочную аренду, то найти желающих жить там постоянно будет немного. Жить в таких домах просто-напросто неуютно.
Конечно, существуют и более-менее универсальные объекты, подходящие под оба типа аренды найти их можно. Но об этом также стоит подумать заранее.
И это, пожалуй, самый лучший вариант. Возможно, с точки зрения чистой доходности они не будут в топе, но зато гарантируют почти стопроцентную надежность. А ведь именно надежность мы в первую очередь и хотим обеспечить при вложениях в недвижимость.
Напоследок хочется заметить: мы здесь вовсе не утверждаем, что долгосрочная аренда лучше краткосрочной. Она проще, надежнее, более предсказуема – особенно для новичка.
Но опытному инвестору в популярных туристических районах краткосрок действительно может принести больше денег – если уметь правильно работать.
Так, одним из самых перспективных направлений в этом плане мы считаем Кейптаун – в туристических прибрежных районах этого города доходность от аренды значительно выше, чем по стране в целом. А ЮАР, между прочим, занимаем первое место в мире по средней доходности от аренды.