В третьем квартале несколько снизились цены на участки во Всеволожском районе, подорожала земля в Гатчинском и Ломоносовском.
В среднем участки в коттеджных поселках, по оценкам специалистов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость, подешевели на 12-15%. Пока сложно утверждать, что это долгосрочная тенденция: в третьем квартале произошел заметный спад спроса, связанный с отменой льготной ипотеки.
Не все девелоперы учли этот фактор при формировании своей ценовой политики. По общему прогнозу, до конца года продлится затишье; новая ценовая картина прояснится к весне 2025-го.
Самым дорогим районом для частной застройки, разумеется, остается Курортный: предложения здесь мало, и собственники не стесняются назначать от 1-1,5 млн за сотку и выше.
К миллиону рублей за сотку подбирается и Петродворцовый. В Пушкинском районе средние цены вдвое ниже, коттеджных поселков здесь побольше, конкуренция более острая.
Из районов Ленобласти самым дорогим остается Выборгский, в основном - за счет премиальной локации Репино-Ленинское: более 520 тысяч рублей за сотку. Почти не уступает Всеволожский, где больше всего поселков и самый активный спрос: 451,5 тыс руб./сотка.
Доступные участки можно найти в коттеджных поселках и садоводствах Гатчинского района, но надо внимательно выбирать и, скорее всего, изучать предысторию проекта: все ли ладно со статусом земли, с правами на дороги и т. д.
Впрочем, конфликтные ситуации случаются и в самых популярных локациях: в Токсово сейчас продолжаются конфликты, связанные с предполагаемой прокладкой трассы КАД-2 по береговым зонам и через несколько коттеджных поселков.
В среднем участок под строительство дома в Ленобласти обойдется в 2-3 млн рублей. Девелоперы, чтобы не отпугнуть покупателей ростом цен, все чаще прибегают к мелкой нарезке: от 6 до 10 соток. Достаточно ли этого для нормального домохозяйства, каждый решает сам.
Таблица с ценами доступна по ссылке
Мнения экспертов
Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:
- Я осторожно отношусь к «средним показателям»: такая динамика бывает полезна, когда рынок на общей волне, например, на общем подъеме после пандемии и самоизоляции. Или при ослаблении рубля, когда все бегут инвестировать в бетон или землю. Но в период спада или кризиса рынок расслаивается, и полезнее смотреть спрос и динамику по каждому проекту отдельно.
В 2024 году первое полугодие было вполне успешным по продажам, и мы тоже, как и другие, повышали цены, в зависимости от стадии готовности поселка и товарных остатков. В июле была фактически прекращена льготная ипотека, затем ЦБ повысил ключевую ставку, и спрос на «загородку» упал в разы. Полагаю, снижение продаж к прошлому году в итоге составит 25-30%
. Системно снижать цены мы не будем, скорее, речь может идти о «точечных» предложениях и краткосрочных акциях. У загородных девелоперов, в отличие от городских застройщиков, нет необходимости продавать по графику и в жестко определенных объемах.
Речь идет о выполнении обязательств перед прежними покупателями: прокладка дорог, сети. На эти работы обычно хватает и минимального уровня продаж. Проблемы будут у закредитованных застройщиков и у тех, у кого накопились невыполненные обещания.
Ирина Королева, специалист по загородной недвижимости компании «Адвекс – Центральное агентство»:
– На рынке загородной недвижимости наблюдается спад, обусловленный повышением ставок.
На вторичном загородном рынке остался интерес к объектам по цене от 8 до 12 млн рублей за домовладение. Это семьи, которые хотят переехать жить за город. Но если раньше они планировали взять ипотеку и оставить себе квартиры в городе, то теперь многие планируют продать свою недвижимость и с небольшой ипотекой выйти на покупку загородного дома.
Также покупатели рассматривают покупку домов с участками по семейной ипотеке (пока еще есть лимиты), постройку домов на своих участках при заключении договора подряда с использованием эскроу-счетов. В целом цены на загородные дома понизились, это связано еще и с сезонным фактором.
Загородный рынок был готов к этому спаду, всё-таки дома покупаются более обдуманно и взвешенно, чем квартиры на «вторичке» или в новостройках. Как правило, это не первая покупка и не просто необходимость увеличения количества метров. Спад также помогает скорректировать завышенные требования продавцов.