- Есть трехкомнатная квартира с тремя собственниками. Один из собственников умер. Является ли препятствием смерть сособственника для продажи долей?
- Все зависит от того, каков правовой статус доли скончавшегося собственника и кому она сейчас принадлежит.
Кому принадлежит доля после смерти собственника
После смерти собственника его доля перейдет к наследникам. Это могут быть наследники по закону или по завещанию.
Если собственник не позаботился о завещании, то его имущество унаследуют родственники. Первоочередное право на наследство принадлежит супруге, детям и родителям умершего, а если их нет – другим родственникам. У них будет 6 месяцев для вступления в наследство.
✅ Если наследниками являются другие сособственники квартиры, то после вступления в наследство у них не будет препятствий для продажи своих долей.
⛔ Но если доли в квартире принадлежат посторонним людям, то продажа осложняется.
Кстати, если при жизни собственник планировал выкупить доли в квартире у других, то его наследники могут обратиться с иском к продавцам о регистрации перехода права собственности на них (на основании п.9 Постановления Пленума ВС №9 от 2012 года «О судебной практике по делам о наследовании»).
В чем особенность сделок купли-продажи доли в квартире
Имуществом в долевой собственности можно распоряжаться исключительно по соглашению участников.
По ст.250 Гражданского кодекса участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. А продавец доли должен уведомить остальных участников о своих планах продать постороннему лицу с указанием цены и прочих существенных условий сделки.
❗И только в случае если другой собственник доли откажется от преимущественного права и не приобретет ее в течение месяца, долю можно продать посторонним лицам.
Если человек умер, соответственно, он не может заявить о своем преимущественном праве и отказаться от него.
Гипотетически сособственники могут не знать о том, что владелец другой доли умер и направить ему уведомление о продаже почтой. А когда сроки для заявления о своем преимущественном праве истекут, то смогут приступить к продаже.
Но есть важный нюанс: сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному заверению. Поэтому если нотариус узнает об уведомлении человека, которого нет в живых, это приведет к срыву сделки и отказу нотариуса в ее заверении.
Стоит ли ждать вступления в наследство новых собственников?
Если не соблюдено право на преимущественную покупку, сделку не зарегистрируют в Росреестре. Только после вступления в права наследников те могут дать согласие на продажу доли или выразить желание самим купить долю за предложенную продавцом цену.
Оптимальный и самый безопасный вариант для сособственников – подождать, пока пройдут полгода после смерти и наследники вступят в свои права и зарегистрируют право собственности в ЕГРН.
После этого можно уведомить наследников как новых собственников о продаже: направить им предложение выкупить долю и реализовать право преимущественной покупки. В случае отказа наследников купить доли в рамках преимущественного права, можно заключать сделку купли-продажи с посторонними людьми.
Договор дарения
Можно также подарить доли без согласия сособственника. Собственники долей вправе дарить их любому лицу без ограничений (согласно п.2 ст.246 Гражданского кодекса).
❗Но если под этой сделкой фактически скрывался договор купли-продажи, то ее могут признать притворной.
Вдобавок к этому покупателей («одариваемых») ждут высокие налоги. А именно, 13% от кадастровой стоимости доли, которая достаточно велика и нередко превышает рыночную.