Ставка ЦБ 21% - конец или начало?

Центробанк поднял ключевую ставку до 21%. В то время как одни ждут обвала рынка недвижимости, другие в панике бегут покупать квартиры. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, объяснит на основе данных Росреестра и собственной статистики компании, что сейчас происходит с рынком недвижимости, чего ждать и как защититься от инфляции.

В этой статье:

• Антирекорд ключевой ставки
• Семейная ипотека спасает рынок
• Почему спрос на недвижимость сильно не падает?
• Облигации не стали альтернативой вкладам и недвижке
• Вклады – тоже не альтернатива
• Когда застройщики начнут резать цены?

Антирекорд ключевой ставки

Ключевая ставка 21% — рекорд, и, увы, не в позитивном смысле. С такой ставкой многим непонятно, как быть. Вспомним февраль 2022-го: тогда ставка подскочила до 20%, чтобы сбить ажиотаж вокруг недвижимости. В марте люди паниковали, предсказывая дефолт и падение рубля, и срочно скупали квартиры. У нас в Smarent тоже были такие клиенты — одних удалось убедить подождать, но другие настаивали на покупке "срочно, пока рубль не обесценился". Сейчас паника повторяется: ставки растут, и люди снова хватают жилье, боясь высокой инфляции и нового обвала.Почему ключевую ставку подняли сразу на 200 б. п. — с 19% до 21%.

1. Инфляция складывается существенно выше июльского прогноза Банка России. Продолжают увеличиваться инфляционные ожидания
2. В сентябре текущий рост цен с поправкой на сезонность увеличился до 9,8% в пересчете на год после 7,5% в августе.
3. Российская экономика продолжает расти, но более умеренными темпами, чем в первом полугодии 2024 года. Это логично: если бизнес не имеет доступа к финансированию, ему трудно расширяться, а значит, экономика растет медленнее. В основном замедление вызвано ограничениями на стороне предложения: снижение доступности производственных мощностей и трудовых ресурсов. С ростом зарплат стало сложнее нанимать работников, хотя в целом доходы населения наконец начали расти, что требует новых сотрудников для поддержания развития бизнеса. Однако без доступного кредитования предприятия не могут расширяться.
4. Денежно-кредитные условия продолжают ужесточаться. С середины сентября повысились ставки денежного и долгового рынка, кредитные и депозитные ставки.
5. На среднесрочном горизонте баланс рисков для инфляции по-прежнему существенно смещен в сторону проинфляционных.

Ставка была поднята на основе многих факторов, что вполне логично. Если взглянуть на график инфляции, можно увидеть, что в 2023 году ситуация была относительно стабильной при ключевой ставке около 7,5%. Затем, к середине 2024-го, инфляция начала резко расти. Центробанк отреагировал предсказуемо — поднял ключевую ставку.

Для тех, кто следит за рынком недвижимости, важен среднесрочный прогноз Центробанка. Многие из вас планируют приобретать жилье и по-прежнему обращаются к рыночной ипотеке. Да, ставки доходят до 25%, и вы справедливо заметите, что платить 250 тыс. в месяц по ипотеке в 12 млн кажется безумием. Но есть и те, кто все равно берет такие кредиты, полагаясь на обесценивание денег. Для таких людей это приемлемая стратегия, хотя мы здесь постараемся рассуждать более здраво.

Для инвесторов актуальна траншевая ипотека, выдаваемая на 2-3 года. К примеру, вам одобряют 10 млн, но вы берете только первый транш — допустим, миллион-два, — а остальные 8 млн получают в 2027-2028 годах. Поэтому нас интересует, как изменится инфляция и каковы будут планы на 2026-2027 годы. Пока трудно строить четкие прогнозы, но на 2025 год ключевая ставка ожидается на уровне 17-20%, то есть не предвидится серьезного ее снижения. В лучшем случае она может снизиться до 16%, более стабильные 14-15% прогнозируются лишь к 2026-2027 году.

Если вы планируете рефинансировать ипотеку, вероятно, придется ждать до второй половины 2026 года, а лучше — до 2027-го. При оформлении траншевой ипотеки второй транш лучше планировать именно на 2027 год.

Еще одна актуальная практика на рынке недвижимости — рассрочка на год. Людям говорят: «Вот квартира, минимальный взнос, а через год спокойно возьмете ипотеку на выгодных условиях». В 2023 году блогеры активно продвигали идею брать рыночную ипотеку с расчетом на ее рефинансирование. Для кого-то это оказалось выгодным: они получили ставку в 15% и теперь на фоне рыночной ставки 25% это кажется отличной сделкой. Но многие тогда рассчитывали, что ставка снова опустится до 9-12%. Как видим, это произойдет не раньше 2027 года.

Семейная ипотека спасает рынок

Покупать недвижимость сейчас сложно, а цены не падают настолько, насколько хотелось бы. На рынке недвижимости наблюдаются корректировки, но, когда квартира стоила 20 млн и стала стоить 19,5 или 19 млн, это не сильно меняет ситуацию для тех, кто хочет доступную ипотеку, чтобы платеж был сравним с арендой. Например, если аренда однушки сейчас — 100 тыс. ₽ в месяц, то ипотека в идеале должна быть на этом же уровне, а не 150-250 тыс. Поэтому для большинства единственный инструмент — это льготная семейная ипотека под 6%.

Разрыв между ставками обычной ипотеки и семейной сейчас значительный, и разница по затратам между семейной и рыночной ипотекой становится в четыре раза больше. Более того, семейная ипотека тоже становится все менее доступной. Ее, может, и не отменяют, но условия ужесточаются: уже требуется первоначальный взнос в 50%. Например, если квартира стоит 26 млн ₽, банк может запросить 13 млн первоначального взноса, хотя еще недавно можно было обойтись минимальным. Кстати, банки теперь требуют страховку даже по семейной ипотеке, хотя раньше это не было обязательным.

В любом случае, семейная ипотека сейчас удерживает рынок, что видно по данным Росреестра. Например, в сентябре зарегистрировано 10 тыс. сделок по договорам долевого участия, что вернуло показатель к уровню до отмены льготной ипотеки. А в августе было всего 3700 ипотечных сделок, то есть 43% от общего числа. В сентябре этот показатель вырос до 50%. Если летом доля ипотечных сделок доходила до 75%, то сейчас она на уровне половины от всех сделок. Но это не результат доступных цен, а скорее желание успеть воспользоваться семейной ипотекой, пока ее не отменили. Средний размер ипотечного кредита — 6-7 млн ₽, и платежи по ним часто составляют около 35 тыс. ₽ в месяц, что для многих выглядит спасением от инфляции.

Для части покупателей это действительно может сработать, хотя, глядя на рынок недвижимости, многие задаются вопросом: «Когда застройщики наконец-то снизят цены?» Если посмотреть на ипотечные сделки, то количество снизилось на 12%: с 113 тыс. сделок до 99 тыс. Это, конечно, существенное падение, но если бы население действительно утратило доверие к недвижимости, то падение было бы еще более глубоким.

По итогам сентября, в среднем по Москве проходит около 10 тыс. сделок в месяц, половина из них — с ипотекой. Примерно 5 тыс. человек покупают квартиры за собственные средства, и не для инвестиций, а для личного проживания или сохранения капитала на фоне инфляции. В целом, за январь-сентябрь 2024 года зарегистрировано 100 тыс. сделок — почти как население небольшого города в Подмосковье. Получается, каждая вторая семья в таком городе купила бы себе квартиру за девять месяцев!

Пока что ипотека неуклонно тормозит рынок, хотя скоро ключевая ставка, вероятно, начнет снижаться, и те, у кого есть средства, предпочтут вкладываться в недвижимость, а не в акции и IPO. По данным компании Smarent, количество ипотечных сделок немного снижается, зато растет число сделок в рассрочку, а также интерес к однокомнатным квартирам вместо студий. Люди хотят брать более просторное жилье, чтобы «выстрелить» ипотечным лимитом по максимуму.

Кроме того, наблюдается рост сделок с апартаментами — сейчас в Москве продается порядка 3,5 тыс. апартов, в основном за наличные. Спрос на них остается стабильно высоким: покупатели рассматривают недвижимость как надежный способ сохранить средства, не доверяя нестабильным финансовым инструментам. Полный отчет со статистикой от Smarent можно найти в нашем Telegram-канале.

Почему спрос на недвижимость сильно не падает?

Возникает вопрос: почему, несмотря на высокие ставки и вроде бы выгодные депозиты, люди продолжают вкладываться в недвижимость? Представим ситуацию — у человека есть 10 млн. Выбор: положить их на депозит или купить квартиру. В реальности, такие дилеммы встречаются редко: мало кто сидит с деньгами на столе и размышляет, куда их деть. Обычно решение уже предопределено другими факторами.

Так что влияет на спрос на недвижимость?

1. Растущая инфляция и повышение ключевой ставки. На фоне этих тенденций многие считают, что недвижимость надежнее абсорбирует инфляцию, поэтому спешат вложиться. Благодаря траншевой ипотеке платежи на этапе строительства можно ограничить суммами в 10-30 тыс. ₽, а не стандартными 150-250 тыс., что делает покупку квартиры более доступной.
2. Программы семейной ипотеки, которыми можно воспользоваться дважды, причем супруги, если не выступают созаемщиками, могут оформить две ипотеки по отдельности. Тем не менее, хотя сейчас семейная ипотека действует до 2030 года, никто не знает, останутся ли условия прежними.
3. Растет популярность рассрочек и иных траншевых схем.
4. Рост цен на вторичное жилье в регионах России.
5. Отсутствие альтернатив для инвестиций на российском рынке.
6. Защищенность эскроу-счетов. Благодаря эскроу-счетам деньги остаются под защитой банка до завершения строительства. Если бы этого механизма не было, многие не решились бы вкладываться в первичное жилье, опасаясь замораживания стройки. Однако, эскроу, хоть и снижает риски, не убирает их полностью.

Облигации не стали альтернативой вкладам и недвижке

Многие говорят о выгодности облигаций перед недвижимостью и депозитами. Но здесь тоже не без нюансов. Рост ключевой ставки повлек за собой падение номинала бондов, что стало неожиданностью для тех, кто купил облигации на пике. То есть, если вы захотите выйти из инвестиции, а не держать бумагу до погашения, то продать вы сможете только со снижением стоимости относительно уровня покупки.

Возьмем, конкретный пример и конкретный выпуск надежных облигаций – ОФЗ 26238. Если бы вы купили облигацию, скажем, в октябре 2023 года, ее цена с того времени упала бы примерно с 630 ₽ до 495 ₽, или даже до 459 ₽. Это как если бы вы купили квартиру за 6,3 млн ₽, а ее стоимость упала до 4,9 млн ₽. Так что, несмотря на потенциальный доход облигаций в 16% годовых, такая волатильность может потрепать нервы.

Вклады – тоже не альтернатива

Вклады — отличное временное решение, но это не полноценная инвестиция. Они подходят для хранения средств на 2-3 месяца или год, пока вы выбираете подходящий объект или ипотечную программу.

Если цель — покупка недвижимости, вклад может служить временной «гаванью» для денег. Это сохранит капитал и даст небольшой доход, пока вы ищете выгодные условия. Недвижимость же защищает от инфляции и сохраняет покупательную способность на долгосрок. Для грамотного финансового плана место найдется и вкладам, и облигациям, и недвижимости.

Сейчас застройщики все чаще предлагают интересные схемы, совмещающие покупку недвижимости с размещением средств на депозитах. Представьте, что у вас есть значительная сумма, и вы не можете определиться, куда вложиться: в недвижимость или вклад. Застройщики понимают эту ситуацию. Даже если застройщик снизит цену с 25 до 20 млн ₽ — это, конечно, заманчиво, но вряд ли побудит вас сразу купить квартиру, если нет выгодной ипотеки или рассрочки. Именно поэтому застройщики стали предлагать такие условия.

Например, застройщик может предложить квартиру стоимостью 25 млн ₽ (правда с увеличением цены до 28 млн) с возможностью оплаты 10% первоначальным взносом и рассрочкой на 3 года без процентов. Остаток вы можете разместить на вкладе под 20% годовых с капитализацией. Таким образом, даже с учетом налога, за 3 года вклад принесет 17-18 млн ₽ дохода, что позволит покрыть значительную часть стоимости квартиры, фактически снижая ее цену до 10 млн.

Такой подход может подойти не каждому, но он позволяет снизить риски от инфляции и позволяет использовать доход от вклада для покрытия затрат на квартиру. Как говорится, «неплохая математика».

Сдаваться такая квартира будет где-то за 150-200 тыс. ₽. Мы получаем качественный актив, который можно приобрести с минимальными вложениями, при этом основную сумму можно оставить на депозите и зарабатывать процентный доход. И такую квартиру можно не продавать, а оставить ее как долгосрочный актив. Вполне вероятно, что к 2027 году стоимость аренды поднимется до 200–250 тыс. ₽ в месяц с учетом инфляции.

Сегодня такая схема, как «взнос 10%, остальное на депозит», становится популярной. Понятно, что не всем это подходит. Брокеры, конечно, будут рекламировать ее домохозяйкам, хотя схема ориентирована только на тех, у кого есть капитал. Сейчас рынок недвижимости спасает именно семейная ипотека: если ее отменят, это станет серьезным ударом для застройщиков и, вероятно, приведет к более значительным скидкам на квартиры.

Выводы:

1. Рынок недвижимости (особенно первичный) переходит в новую стадию
2. Пока рынок спасает только семейная ипотека, и ее отмена может серьезно ударить по застройщикам
3. Работает только гибридная схема, но для целесообразности покупки нужно, чтобы совпали все три фактора ниже. Если хотя бы одного из них нет — лучше воздержаться от сделки.

• правильный выбор объекта с точками роста – надеяться только на рост стоимости недвижимости не стоит, нужно смотреть на развитие района.
• рассрочка без процентов от 2-3 лет – чем дольше срок, тем лучше
• использование вкладов для временного размещения денежных средств – это позволяет сохранить капитал, пока объект строится

1. Инфляция продолжает набирать обороты, и это поддерживает вторичный рынок недвижимости. У ЦБ задача сократить разрыв между первичным и вторичным рынком. И хотя на первичном рынке цены не падают резко, вторичка активно поджимает, уменьшая этот разрыв. Поэтому, делая выбор, стоит учитывать и этот аспект.