Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости на рынке вторичной жилой недвижимости города федерального значения Севастополь в третьем квартале 2024 года всё-же продемонстрировала незначительный (по сравнению с прошлыми периодами) рост. За III квартал 2024 года севастопольские квартиры и апартаменты на вторичке подорожали в среднем на 1,2% до отметки в 172,5 тыс. руб. за кв.м.
При этом, как показал мониторинг цен по продаже квартир и апартаментов, проведенный специалистами компании "Маркет-Крым" в рамках маркетингового исследования рынка жилой недвижимости Севастополя, средняя стоимость квадратного метра на квартирном рынке за 3 квартал в большинстве муниципалитетов Севастополя продемонстрировала просадку, однако среднюю стоимость всё-равно вытащил рост стоимости жилья в приморском Гагаринском муниципальной округе, имеющем преимущественно многоквартирную застройку.
Со статистикой третьего квартала 2024 года на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя ( в сегменте продаж квартир и апартаментов) можно ознакомиться в приведенной далее таблице. Пояснения - далее.
Для начала о территориально-географическом устройстве города Севастополя с точки зрения рынка жилья. Город федерального значения Севастополь территориально состоит из 9 внутригородских муниципальных образований и города Инкерман. Основная городская застройка расположена в пределах Ленинского (Центр), Гагаринского и Нахимовского муниципальных округов. Нахимовский м.о. в свою очередь разделён на Корабельную сторону (Севастопольской бухты), расположенную в границах основной городской застройки, а также Северную сторону, которая по инфраструктуре и транспортной доступности является отдельным городом, примерно как город Инкерман, также имеющий многоквартирную застройку. Территориально от основной городской застройки отделена и Балаклава, некогда имевшая статус отдельного населенного пункта, а ныне являющаяся центром Балаклавского муниципального округа, из которого также следует выделить 2 территориальные зоны: дачные массивы восточнее 5 км Балаклавского шоссе и сельские территории долины Золотая балка севернее Ялтинского шоссе. Прочие внутригородские муниципальные образования города Севастополя внутригородскими как бы и не являются, но многоквартирная застройка вдоль моря также имеется в Качинском (пос. Кача+Звёздный берег) и Орлиновском (бухта Ласпи) муниципальных округах. В советский период строили и в селах на территории прочих муниципалитетов города Севастополя, но продаются такие квартиры эпизодически и без понимания цены, а потому статистику по прочим вмо. просим всерьёз не принимать.
На представленном графике можно увидеть среднюю стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости Севастополя (без учёта индивидуальных и дачных домов). Наиболее дорогостоящим оказался Орлиновский муниципальный округ (206,6 тыс. руб. за кв.м.), на территории которого нет традиционной застройки многоквартирными домами, а есть небольшой участок побережья в бухте Ласпи (урочище Батилиман), где построен ряд комплексов апартаментов с соответствующей курортной инфраструктурой. При этом продаётся всего 39 помещений в комплексах апартаментов, то есть говорить о влиянии на рынок явно не приходится.
А вот в пределах основной городской застройки самым дорогостоящим оказались квартиры на территории Гагаринского муниципального округа, при Украине именовавшемся Гагаринским районом. Средняя цена на квадратный метр жилой недвижимости в III квартале 2024 года составила 187,6 тыс. руб. за кв.м. При этом, как можно увидеть на следующей диаграмме, именно Гагаринский муниципальный округ диктует цены на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя, поскольку на его территории сосредоточено 53% предложений по продаже квартир и апартаментов.
На втором месте с более чем двукратным отрывов идёт центральный Ленинский муниципальный округ - 22% предложения и средняя цена - 175,2 тыс. руб. за кв.м.
В хвосте списка территорий с преимущественно городской застройкой расположился город Инкерман. Средняя цена за квадрат жилья - 124,9 тыс. руб. за кв.м. Доля в общем объёме предложения также невысока. Выявлено 34 объявления о продаже квартир. Ни о каких апартаментах речь, естественно не идёт. Инкерман расположен в самой дальней от моря части Севастопольской бухты, на месте, где в бухту впадает река Чёрная. И хотя Севастопольская бухта - это, по большому счёту и есть устье реки Чёрной, город Инкерман среди местных жителей в шутку именуют Квакенбургом. Ну а если серьёзно, то низкие цены на жильё в данном районе Севастополя обусловлены его значительной удалённостью от основной городской застройки.
Примечательно, что жильё в Инкермане, от не самого удачного курортного сезона 2024 почти не пострадало, а даже прибавило 4% к стоимости. Однако следует помнить об эффекте малой базы, количество предложений о продаже квартир слишком мало.
А вот в лидерах антирейтинга III квартала 2024 года оказались курортные апартаменты в вышеупомянутой бухте Ласпи. Средняя цена квадратного метра в комплексах апартаментов за 3 месяца упала 14,3% (правда, оставшись самой высокой в данном субъекте Российской Федерации), в то время как количество выставленных на продажу помещений выросло на 33,4%
А вот наиболее сбалансированным оказался рынок вторичной жилой недвижимости приморского Гагаринского муниципального округа. За лето средняя цена на квартиры и апартаменты выросла на 3%, в то время как объём предложения сократился на 6,5%. А с учётом, того, что на Гагаринский муниципальный округ приходится 53% предложения о продаже квартир и апартаментов в Севастополе, можно с уверенностью утверждать, что именно Гагаринский муниципальный округ вытащил средние цены на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя.
888
999
000
111
222
333
444
Отметим, что ценовые ожидания продавцов квартир и апартаментов в Гагаринском районе города Севастополя равномерно распределены в диапазоне 150-200 тыс. руб. за кв.м., что обусловлено тем, что в данном районе города имеется пока что примерно поровну жилья позднесоветского (т.н. "чешки" и "улучшенная планировка") и современного периодов постройки. Опять же, говорим "пока что", учитывая тот факт, что, пока что уплотнительная застройка приморских микрорайонов остаётся устойчивой тенденцией и доля современного жилья здесь продолжит расти.
Среди микрорайонов самым востребованным в части летней аренды квартир у туристов и, соответственно, наиболее дорогостоящим является микрорайон Лётчики. Средняя цена на квартиры - 211,1 тыс. ру. за кв.м., обусловлена наличием значительной береговой полосы и пляжа /парка Победы.
Самые дешёвые квадратные метры на территориях в районе мыса Фиолент. Говорим именно территории, а не микрорайон, потому как Фиолент - это царство садовых товариществ. Городской застройки здесь нет, за исключением комплекса апартаментов Фиолент village. А вот большинство продаваемых "квартир", это вовсе не квартиры, а доли в малоэтажных жилых домах, построенных в территориях садовых товариществ, расположенных вдоль обрыва.
888
999
000
111
222
333
444
555
666
777