Меня часто спрашивают про рейтинг районов Москвы и Центрального округа. И если про все районы я такой рейтинг точно не составлю, то для ЦАО попробую это сделать. Но задача сложная - я приступал к этому несколько раз
Эту статью я не мог написать два года. Она была почти написан, но нужно было все переделать.
Для кого этот рейтинг
Исключительно для тех, кто выбирает себе жилье в центре Москвы.
- Нет цели найти самый дорогой или престижный район.
- Нет цели найти лучший район для инвестиций в элитные новостройки.
- Нет цели найти самый культурный/тусовочный/исторический/старый/новый и т. п. район
А есть цель определить лучший район для жизни, чтобы мои читатели могли сузить поиск.
Методология
Как не стоит сравнивать районы
Я перелопатил кучу информации, и хотя сам живу в ЦАО, далеко не все районы знаю очень хорошо. Но как их оценивать? Первое, что приходит на ум стоимость кв. м. жилья, как интегральный показатель. Но здесь есть загвоздка: мы ориентируемся только на выставленные объекты. Построят новый элитный ЖК и средняя стоимость всего района пойдет вверх. Так что это скорее вспомогательный показатель, все рейтинги по стоимости жилья вы сможете найти в интернете, но доверять им не следует.
Вторая сложность - сильная дифференция внутри районов. Почти все районы ЦАО сильно разные внутри Садового и снаружи. Стоимость жилья, инфраструктура, архитектура, парковки... Все разное. Поэтому районы нужно оценивать по-разному.
Третье - плотность инфраструктуры и размытые границы. Живя на границе можно вполне пользоваться благами другого района (даже не понимая, что это уже другой район). А жителям в центральной части района интересны ближайшие места. Ну и согласитесь, глупо в рамках своего района пытаться найти хороший ресторан, если через дорогу, в другом районе, он есть. Так что чисто по инфраструктуре - отпадает.
Как будем делать
Будем отдельно оценивать районы ЦАО внутри Садового кольца и за его пределами. То есть оценивать не весь район, а по частям. Почему? Потому что внутри Садового очень низкая дифференциация между районами, насыщенность инфраструктуры практически равномерная и вкапываться в детали (вот тут три ресторана со звездой, а тут два; тут до метро 300 метров, а тут 370) - неинформативно. То есть из районов ЦАО я отдельно буду выделять как наиболее известные места, так и нехарактерную для центра часть (условно ближе к ТТК).
Второе - будем оценивать обеспеченность станциями метро, это универсальный для Москвы показатель, тянущий за собой и стоимость жилья и насыщенность инфраструктуры вверх. Он не релевантен для всех районов, но имеет смысл для выбора жилья. Вы же не хотите вдруг идти до метров 18 минут, живя в ЦАО?
Третье - использую свой рейтинг районов ЦАО по парковочным местам. Его можно уже обновить по ценам, но мест больше в пределах Бульварного не стало, а количество дорогих мест прибавилось. Это также про транспорт, но применимо ко всем жителям района, а значит сильно может влиять на выбор квартиры для автомобилиста. Грубо - где можно в центре поставить бесплатно машину сильно зависит от района, где есть резидентство.
Итак, сам рейтинг я решил разбить на несколько статей. Одна статья - один район. Иначе бы ее читали до вечера.
10. Красносельский
Перечисляя районы ЦАО, Красносельский обычно оказывается в самом конце списка, если про него вообще вспоминают. И, действительно, сколько не смотри на этот район здесь не получается найти почти ничего, чтобы заставило тут долго находиться или жить. Но давайте по порядку.
Район по факту поделен огромный ж/д-зоной трех вокзалов на две части. Первая, где метро Красносельская, полупромышленная бизнес-зона, немного туристическая из-за потока пассажиров. Тут есть и жилая застройка, и базовая инфраструктура, но район прямо зажат между железками.
Вторая часть - уже у Садового и внутри него. Опять же - обычные тихие жилые районы с пивными ресторанами (почему-то именно здесь их прямо много) и частью исторического центра. Все. Да, было бы совсем грустно, если бы не бизнес-зона в районе ул. Маши Порываевой и просп. Сахарова. Тут много бизнес-центров, но жителям там по сути делать нечего, а офисные сотрудники не разгоняют спрос на качественный ритейл, как на Белорусской, например.
Что касается метро - кроме Красносельской и жутко неудобной и перегруженной Комсомольской, все станции по границе района. А значит, например от Докучаева переулка идти минимум 12-15 минут до любой станции на трех ветках.
Из неочевидных минусов - в районе нет ни одного парка, а отдаленность любой его части от парков других районов - не пешеходная. Да, ближайший сад Баумана доступен части жителей, но именно малой части.
Из плюсов - район жилой, много типовой застройки, но также можно найти и более интересные дома. Ценник на жилье здесь один из самых низких в ЦАО, но выбирать лучше ближе к Садовому или уже за ТТК. У вокзалов традиционно суетно и шумно.
Недавно открылось Депо Три Вокзала, есть несколько неплохих ресторанов на Сретенке и Мясницкой - хотя там уже границы между районами размываются и преимуществами района это назвать нельзя.
Итог
Красносельский - лидер моего антирейтинга, занимает 10 место в ЦАО. Значит ли это, что район плохой? Ни капли, он на голову опережает все окраины и посоперничает с традиционно престижными районами условного запада Москвы. Здесь почти половину занимает железка и промзоны, но тем не менее много бизнес-центров и жилых домов. Что отличает его от других районов центра - то, что здесь почти нет знаковых мест, район проездной и фактически от центра здесь только местоположение. Некая прослойка между Мещанским и Басманным, когда ты едешь или идешь из одного в другой.
Как мне кажется, район отлично бы подошел для съема жилья, особенно если рядом метро. Ценник невысокий, весь центр рядом, да и до вокзалов, если не получилось закрепиться, близко.
А вы бы стали жить в Красносельском районе? Да, и какой район на 9 месте будет?
Чем я могу вам помочь:
- подобрать новую квартиру для вас - вторичку или новостройку
- подсказать, что делать со старой квартирой
- составить индивидуальную стратегию покупки квартиры мечты
- рассчитать все финансовые инструменты (не только ипотека)
- провести юридическое сопровождение, сопроводить сделку (делают мои партнеры)
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
🏙 Полное юридическое сопровождение покупки квартиры от автора блога Дно Мещанства
Тарифы, гарантии и скидки и почему мы называемся "Антириелтор". Команда опытных юристов поможет оформить сделку любой сложности, а автор подберет квартиру вашей мечты.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Стримы каждые две недели, разборы квартир, розыгрыши призов, общение с автором в прямом эфире и многое другое. Подписывайтесь, будет интересно!