На вторичном рынке жилья. Нижеприведенная информация касается любой жилой недвижимости (коттеджи, таунхаусы, квартиры).
Приобретение квартиры — это серьёзное и дорогостоящее мероприятие, особенно в текущих условиях. Поэтому нужно знать хотя бы основные моменты по сделке чтобы не попасть в сложную ситуацию.
Лучше перестраховаться и провести тщательную проверку перед покупкой.
Дата написания статьи: 08.11.2024 г
В данной статье укажем на все значимые пункты на которые нужно обращать внимание покупателю при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке.
Правоустанавливающие документы
С 01.03.2023 г. в законодательстве РФ внесены поправки, затрагивающие порядок предоставления информации которая есть в содержании выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
В настоящее время при запросе выписки третьими лицами (не собственниками) Росреестр не предоставляет информацию о физ. лицах — владельцах жилья.
Это нововведение повышает уровень безопасности личных данных граждан с одной стороны. Но одновременно, это усложняет прозрачность процедуры сделки и создаёт риски для покупателей жилой недвижимости.
Выписка из ЕГРН
Продавец недвижимости обязан предоставить вам правоустанавливающие документы на квартиру. Начать нужно с выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с недавней датой. Продавцы часто приносят документы, которые были выданы пять лет назад, и неизвестно, что могло произойти за это время
Как получить выписку.
Вариант 1.
Продавцу нужно подать заявление в Росреестр и получить выписку с данными собственников и их долей владения в продаваемом жилье. Осуществить это возможно через МФЦ или на сайте Росреестра, авторизация через портал Госуслуг.
Вариант 2.
Покупатель и продавец обращаются к нотариусу для получения такой же выписки (услуга платная).
Примечание
Ранее выдавались Свидетельства о праве собственности на жилье, сейчас этот документ заменен на выписку из ЕГРН, т.к. Свидетельства выдавались давно и информация могла устареть или вообще быть недействительной.
С 15.07.2016 года только выписка из ЕГРН является документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект жилой недвижимости.
Проверки
Проверка оснований права собственности
В свидетельстве о праве собственности и выписке из ЕГРН указано, на каком основании получена собственность: договор купли-продажи, приватизация, дарение или наследство.
При дарении или наследстве
Существует риск оспаривания сделки в суде родственниками или наследниками. Убедитесь, что продавец стал собственником давно и как именно: купил или получил в наследство.
Разрешение супруга или супруги
Если квартира приобретена в браке, необходимо получить:
- нотариально заверенное разрешение супруга на её продажу.
- в случае развода - решение суда о разделе совместно нажитого имущества.
Отсутствие разрешения может привести к отмене сделки, так как нарушаются интересы третьего лица. Однако разрешение не требуется, если квартира получена продавцом в дар или по наследству.
Обременения на объекте жилой недвижимости
Если приобрели, например квартиру, с обременениями, суд может признать сделку недействительной. Это касается, например, имущества тех физ. лиц кто проходит процедуру банкротства.
Если человек проходит процедуру банкротства, он не может осуществлять такие сделки без финансового управляющего. В таком случае вы можете оказаться владельцем жилья, которое нельзя было продавать, и сделка будет признана недействительной.
Проверка стоимости квартиры в договоре
Стоимость квартиры, указанная в договоре, является важным аспектом. Часто продавцы просят указать в документе заниженную стоимость, чтобы снизить размер налога от продажи.
Такие сделки могут быть рискованными. Если махинация будет обнаружена, суд может признать сделку недействительной, и покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, то есть заниженную. В результате вы можете потерять и квартиру, и часть денег.
Перепланировка квартиры
Она должна быть узаконена. Если в квартире были затронуты несущие стены, это никогда не будет узаконено!
Всегда проверяйте, была ли перепланировка и была ли она узаконена.
Ипотечная квартира - порядок покупки
По состоянию на 2023 г. коло 60–70% сделок по покупке и продаже квартир осуществлялись в РФ с использованием ипотеки. Сначала покупатель закрывает оставшуюся часть долга перед банком, после чего начинаются самые сложные этапы процесса.
Допустим, продавец уже выплатил 70% ипотеки — осталось 30%. Вы закрываете за него перед банком эти 30%. Как только из Росреестра приходит документ о том, что обременений на квартире больше нет, вы вносите оставшиеся 70% продавцу и становитесь собственником.
Необходимо убедиться, что человек исправно платил ипотеку.
Для этого нужно запросить выписки из банка.
При заключении сделки желательно присутствие собственника.
Деньги за квартиру должен получить именно владелец,
а не его доверенное лицо.
Заключительная часть
При покупке квартиры важно не стать жертвой мошенников, которые становятся всё более изобретательными. Они могут подделать выписку из ЕГРН, паспорта и другие документы.
Уделите особое внимание проверке подлинности документов, включая паспорт.
____________________________