Лясем-трясем, нифигасим!
Оценим диспозицию.
На РБК вышла публикация, рассказывающая о стоимости кредитов для застройщиков в настоящий момент. Информацией поделились банкиры, девелоперы, эксперты рынка (ВТБ, Дом РФ, А101, Страна Девелопмент, Real Estate, NF Group, Эксперт РА, Nikoliers, др.).
- Для проектного финансирования – это ключевая ставка плюс 6-10% сверху. Год назад было 1,5-3% сверху.
- Для бридж-кредитов (разновидность ПФ под будущие проекты, - кредиты на покупку земли, подготовку документации) – ключевая плюс 8-10%. Год назад – было плюс 3%.
Получается, ПФ для новых и будущих строек обходится +/- в 30% годовых.
Более того, представители застройщиков сообщили, некоторые из банков стали требовать от них не менее 30% собственных средств для финансирования объектов (по 214 ФЗ обязательный норматив 10%).
Особенно тяжело складывается ситуация в регионах. Если в Москве застройщики уменьшают вывод, то в некоторых местах процесс запуска новых строек полностью остановлен.
Однако и работающие в столицах подтвердили, текущие условия «не располагают», процесс вывода будет затухать.
Но!
Лол!
Перейдём от сухой статистики к живым эмоциям.
На сентябрь в половине новостроек (48%) было распродано менее 21% (вплоть до 0%) площадей. Бог с ними, с новыми стройками, что делать с этими?!
Банки требуют 30% собственных средств?
А если их у застройщика нет?
Банки требуют продаж, чтобы выдавать ПФ?
А если покупатели отсутствуют?
Более того, стоимость денег будет только возрастать, независимо от того будет ли ещё повышена ключевая ставка. Что говорят банкиры в публикации:
«Стоимость денег увеличивается в том числе из-за требований банков к необходимому LLCR (Loan Life Coverage Ratio), - показателю, который характеризует обеспеченность кредита будущими ожидаемыми денежными потоками проекта».
Иначе говоря, чем хуже будут ПРОГНОЗЫ продаж (да, да, не реальные поступления, а лишь прогнозы), тем выше будет становится ставка ПФ, исключительно для соблюдения норматива.
Но мы же не сомневаемся, что спрос и дальше будет проседать?!
Итак.
1. Стоимость ПФ от 30% и выше с перспективой дальнейшего роста (заметьте, даже не кивал на возможный рост ключевой в ближайшем будущем).
2. Требования к девелоперам чтобы они финансировали до трети стройки за свой счёт.
3. И половина из них с мизерными или нулевыми продажами.
Мне одному кажется, что что-то не так?!
При 30%+ просто не выжить.
«Кризиса не будет», —говорят в Дом РФ.
Ага, согласен.