Альтернативная сделка – это когда меняют одну квартиру на другую. На сегодняшний день самый простой способ сделать обмен через куплю-продажу, найдя покупателя на свою квартиру и затем найти подходящую квартиру для себя. Если нет возможности разбить сделки, то они проводятся одновременно.
В данной статье я разберу «старый» способ альтернативы. На сегодняшний день произошло множество изменений: вместо выписок из ЕГРП, с «01» января 2017 года выдаются выписки из ЕГРН; с «01» марта 2023 года, ФИО в выписке из ЕГРН скрыты, пока собственник их не раскроет (но их выдают с ФИО Продавцу после регистрации перехода права собственности на имя Покупателя); появилась электронная регистрация; с «01» марта 2013 года с вступлением в силу 302-ФЗ (п.2 ст.8) договоры не регистрируются, регистрируется право собственности, поэтому поменялись формулировки в доступах к ячейкам (не «зарегистрированный договор», а «договор с отметкой о регистрации права / перехода права собственности»). Я мог бы описать «современную» схему, но мне захотелось именно так, эта статья не пособие и не подсказка к действию.
Раньше практиковалась мена, а сегодня всё реже и реже. Этот достаточно сложный способ. Давайте просто представим, насколько сложнее найти себе покупателя, при этом чтобы ему понравилась Ваша квартира, а Вам – его. Гораздо проще найти покупателя на свою квартиру, а затем найти квартиру для себя. Купля-продажа и мена возможны только, если квартиры находятся в частной собственности. Муниципальную квартиру обменять просто не получится, она принадлежит субъекту РФ (например Департаменту городского имущества города Москвы).
ГК РФ Статья 567 (Договор мены)
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Да, существует ещё обмен муниципального жилья в соответствии с ст.72 ЖК РФ (Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма), но тут всё еще сложнее, чем даже с меной. Этот способ мы вообще не будем рассматривать. Мену тоже не будем рассматривать т.к. нам нужно упростить сделку, а не сделать поиски вечными.
При альтернативе для начала делается оценка своей квартиры и своих финансовых возможностей. Кто-то добавляет накопленные средства, кто-то берёт ипотеку, кто-то добавляет субсидию, материнский капитал и т.д.
В цепочке может быть не две квартиры, а гораздо больше (даже десять). Но стоит помнить, что чем длиннее цепочка, тем дольше участникам придётся ждать пока «средние» участники найдут себе подходящее жильё. Более того, если в цепочке применяется ипотека, то количество квартир может быть ограниченно банком, поэтому на каждом этапе, каждый участник должен понимать кто за какие средства приобретает жильё. Не редки случаи, когда кто-то этого не знает, проходит длительное ожидание пока все найдут себе жильё и в итоге всё разваливается из-за отсутствия технической возможности. Чем длиннее цепочка, тем дольше она готовится. Также существует психологический фактор: не все «средние» (это обычно происходит с теми, кто проводит сделки самостоятельно) понимают, как это вообще работает; почему денежные средства они не получают, а уходят они вниз по цепи.
Не проводить альтернативные сделки? Почему нет-то?
Кто такие «верхние», «средние» и «нижние»? Давайте представим альтернативную сделку в виде вертикали. «Верхний» участник цепочки, это тот, с кого всё начинается – у него могут быть наличные деньги, либо ипотека, либо материнский капитал, субсидия и пр. Самое главное, что он вверху цепи. Верхний начинает поиск квартиры. Т.к. мы рассматриваем схему альтернативной сделки, то по нашему сценарию, Верхний находит себе квартиру и по нашему же сценарию оказывается, что её продавец хочет сделать обмен (альтернативу). Продавец будет Средним, т.к. окажется в середине цепочки. Несложно догадаться, что квартиру, которую подберёт Средний будет Нижней. Нижней она будет в том случае, если она замыкает цепь, т.е. Продавец этой квартиры хочет её просто продать (это называется свободной, либо прямой продажей), а не купить что-то взамен.
В основном в цепочках деньги идут мимо «средних», т.к. сделки проводятся одновременно, то соответственно идут они сразу «нижнему», у которого прямая продажа. Стоит здесь отметить, что бывают доплаты; бывает, что кто-то в середине продаёт квартиру дороже, чем покупает и соответственно он может тоже, как и Нижний получить часть денег, т.е. оставшуюся разницу между ценой продаваемой и покупаемой квартир. Вариаций цепочек может быть тысячи, а схемы соответственно все будут отличаться и главное уметь их строить.
Давайте рассмотрим схему на простом примере. Представим ситуацию. У Васи есть наличные деньги, и он покупает 2-комнатную квартиру в Коммунарке у Пети за 6 млн.руб. Пете в свою очередь некуда выехать и выписаться, поэтому он решает делать альтернативную сделку. Васе нравится квартира Пети и они заключают соглашение об авансе или задатке. Вася готов ждать пока Петя найдёт себе жильё. Обычно даётся месяц, поэтому Петя должен найти себе квартиру желательно с прямой продажей, иначе по цепи придётся всем давать какие-то сроки; цепь растянется, сроки увеличатся, а Вася сойдёт сума от ожидания.
И вот Петя находит себе квартиру со своей доплатой в Чертаново за 7,5 млн.руб. Он добавляет 1,5 млн.руб. Так же вносит аванс или задаток Маше, и все начинают готовиться к сделке. Квартиру продаёт Маша как прямую, т.е. она Нижняя.
Т.к. Пете некуда выписаться, а он боится за свою московскую социалку к пенсии, а Вася хочет гарантий (хотя гарантия в определённых случаях так себе, учитывая законодательство и судебную практику), что Петя по итогу выпишется, Вася решает арендовать ещё один сейф, куда он заложит 300 000 руб., а во второй 5,7 млн.
Сейф 1 с 300 000 руб. предназначен для Пети. Петя получит эти деньги в том случае, если выпишется. Поэтому после того, как регистрация пройдёт, помимо оригинала договора купли-продажи по квартире в Чертаново, он должен будет предоставить банку ещё и выписку из домовой книги подтверждающую, что он выписался или выписку по иному адресу – куда прописался. Здесь в условии доступа фигурирует только договор купли-продажи по Коммунарке, т.к. деньги Васи, а он готов расстаться с ними только, если станет собственником в этой квартире.
Т.к. Петя покупает квартиру у Маши за 7,5 млн., он должен арендовать сейф, в который будет заложена доплата. Деньги закладываются в разные ячейки т.к. они принадлежат разным людям и в случае, если сделка не состоится, нужно чтобы каждый мог их забрать обратно. Доплата Пети составляет 1,5 млн. Но т.к. Вася перестраховался и заложил под Машу 5,7 млн., а не 6 млн., то Петя должен заложить своих не 1,5 млн., а 1,8 млн.
Если Вы успели запутаться, то давайте посчитаем:
Вася покупает квартиру у Пети за 6 000 000 руб. Но, т.к. Вася заложил 300 000 руб. под выписку Пети из квартиры и в ячейку для Пети, то в ячейку для Маши Вася закладывает 5 700 000 руб. Петя вынужден заложить под Машу уже не 1 500 000 руб. (его доплата), а + 300 000 руб. В итоге мы получаем, 5 700 000 + 1 800 000 = 7 500 000 руб. – это цена квартиры Маши.
Условиями доступа Маши к сейфу 2, является ОРИГИНАЛ договора купли-продажи по Чертаново. Оригинал у неё будет, т.к. она являлась собственником этой квартиры. Второе условие – копия договора по Коммунарке или выписка из ЕГРП подтверждающая, что Вася стал собственником этой квартиры. Почему копия, а не оригинал? Потому, что Вася и Петя могут ей не дать оригинал, а он ведь заключался между ними. Поэтому в качестве подстраховки вписывалась выписки из ЕГРП, которую мог получить любой гражданин. В общем деньги она может получить только при условии, что Вася станет собственником квартиры в Коммунарке, деньги же Васи, да и идут они мимо носа Пети. Петя же выбрал альтернативу, вот и деньги идут транзитом мимо него.
Условиями доступа Маши к сейфу 2, является ОРИГИНАЛ договора купли-продажи по Чертаново. Оригинал у неё будет, т.к. она являлась собственником этой квартиры. Второе условие – копия договора по Коммунарке или выписка из ЕГРП подтверждающая, что Вася стал собственником этой квартиры. Почему копия, а не оригинал? Потому, что Вася и Петя могут ей не дать оригинал, а он ведь заключался между ними. Поэтому в качестве подстраховки вписывалась выписки из ЕГРП, которую мог получить любой гражданин. В общем деньги она может получить только при условии, что Вася станет собственником квартиры в Коммунарке, деньги же Васи, да и идут они мимо носа Пети. Петя же выбрал альтернативу, вот и деньги идут транзитом мимо него.
Вообще помимо указанных оригиналов договоров купли-продажи мы всегда указывали фразу «… или выписка из ЕГРП по квартире такой-то, где собственником стал ФИО (покупатель этой квартиры)». ЕГРП всегда прописывалась для подстраховки на случай утери оригинала договора-купли-продажи; да, есть второй экземпляр у второй стороны договора, но он же может его не дать (да, такие случаи бывали, поэтому обязательно подстраховываться необходимо). Выписку из ЕГРП, как и из ЕГРН может получить любой. Единственное, что с «01» марта 2023 года, данные собственников закрыты.
Источник: ринатмангушев.рф