Как заработать на недвижимости: основные стратегии для начинающих и опытных инвесторов
Заработок на недвижимости, в частности на квартирах, может стать выгодным источником дохода, если грамотно подойти к выбору стратегии.
Я — агент по недвижимости со стажем и ниже представила основные способы, которые подойдут как для тех, кто хочет зарабатывать стабильно, так и для тех, кто готов инвестировать в более рискованные проекты с высокой доходностью.
1. Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда — наиболее стабильный и предсказуемый способ получения дохода от квартир. Это подходит тем, кто предпочитает меньше рисковать и хочет получать фиксированный доход каждый месяц. В Москве, например, долгосрочная аренда может приносить от 3 до 6% годовых. Важно учитывать, что стабильный доход возможен только при грамотном управлении объектом, поддержании его состояния и правильной оценке арендной ставки.
Плюсы:
- Постоянный поток пассивного дохода.
- Спрос на долгосрочную аренду стабилен.
- Меньше временных затрат на управление объектом.
Минусы:
- Низкая доходность по сравнению с другими способами.
- Риски простоя жилья, если не удаётся найти арендаторов.
2. Краткосрочная аренда (посуточная)
Краткосрочная аренда становится всё более популярной благодаря платформам, таким как Airbnb или Booking. Этот способ позволяет сдавать жильё туристам и временным жителям, особенно выгоден в крупных городах или курортных районах.
Плюсы:
- Потенциально высокая доходность, особенно в пиковые туристические сезоны.
- Возможность гибко управлять ценой и быстро заполнять жильё.
Минусы:
- Высокие временные и финансовые затраты на управление: уборка, обслуживание гостей, маркетинг.
- Регулирование краткосрочной аренды в некоторых городах может усложнить деятельность.
3. Перепродажа после ремонта (флиппинг)
Покупка квартиры в неудовлетворительном состоянии, её ремонт и дальнейшая перепродажа — стратегия, которая требует опыта и начального капитала. Этот способ позволяет за короткий срок увеличить стоимость квартиры и заработать на разнице цен. В Москве стоимость ремонта может значительно повысить цену объекта, если заранее правильно оценить потенциал района и спрос.
У меня уже есть статья про флиппинг, там вы можете ознакомиться с самим термином и основной информацией о нем.
Плюсы:
- Быстрая возможность получения прибыли.
- Высокая доходность при грамотном выборе объекта.
Минусы:
- Риски неверной оценки стоимости ремонта и финальной цены квартиры.
- В расчетах нужно учитывать налог на перепродажу имущества.
- Необходимость учета времени на ремонт и поиск покупателя.
4. Инвестиции в новостройки на ранних стадиях
Один из популярных методов — покупка квартиры на этапе котлована. Застройщики на ранних стадиях предлагают существенные скидки, а после завершения строительства цена квартиры может вырасти на 20-30% и более. Эту стратегию можно использовать как для перепродажи, так и для сдачи в аренду.
Плюсы:
- Потенциально высокий рост стоимости квартиры.
- Возможность выбора лучших условий на старте строительства.
Минусы:
- Долгий срок ожидания завершения строительства.
- Риски, связанные с задержками и финансовой стабильностью застройщика.
5. Инвестиции в апартаменты
В крупных городах уже давно строят апартаменты — жильё, оформленное как коммерческая недвижимость. Несмотря на более высокие налоговые ставки, апартаменты привлекают инвесторов выгодной стоимостью и спросом на аренду.
В 2024 году рынок московских апартаментов переживает значительные изменения: несмотря на отсутствие формального запрета, власти ужесточили подход к разрешениям на строительство. В частности, новые правила усложняют процесс согласования проектов без социальной инфраструктуры, что привело к резкому снижению строительства апартаментов и вывода их на рынок. В первой половине 2024 года в продажу вышло всего два проекта, и новые в будущем появляться уже не будут.
Эти изменения предоставляют последние возможности для инвесторов и покупателей приобрести апартаменты в новостройках, поскольку запасы жилья негостиничного типа на первичном рынке столицы скоро могут исчерпаться.
Плюсы:
- Более низкая цена по сравнению с обычными квартирами.
- Высокий спрос на аренду, особенно в деловых районах.
Минусы:
- Более высокая ставка налога на имущество.
- Ограничения для регистрации жильцов на постоянное место жительства.
6. Доходные дома и кондоминиумы
Доходные дома и кондоминиумы действительно существуют в России, но эти форматы недвижимости пока менее распространены, чем на Западе.
Доходные дома — это многоквартирные здания, специально построенные для сдачи в аренду. В таких домах все квартиры принадлежат одному владельцу или компании, которая получает доход от аренды каждой квартиры. В России доходные дома не слишком распространены, но они популярны в некоторых европейских странах и крупных городах США. Для инвесторов доходный дом — это объект, который может принести стабильный доход от аренды.
Кондоминиум (или просто «кондо») — это многоквартирное здание, где каждая квартира или отдельное помещение (юнит) принадлежит разным владельцам. Обычно владельцы кондоминиумов платят за обслуживание общих помещений и инфраструктуры, а также могут сдавать свои квартиры в аренду. В отличие от доходного дома, в кондоминиуме жильцы владеют только своей отдельной квартирой и совместно управляют общественными зонами через жилищную ассоциацию.
Хотя кондоминиумы популярны в США и Канаде, в России они почти не встречаются в привычной западной форме. В многоквартирных домах квартиры принадлежат разным собственникам, но управление зданием обычно передается ТСЖ (товариществу собственников жилья) или управляющей компании. Похожий подход используется для апартаментов, которые могут управляться через общие фонды, но они всё равно сильно отличаются от кондоминиумов в юридическом аспекте.
Таким образом, оба формата имеют потенциал в России, но пока остаются редкостью по сравнению с европейскими и американскими аналогами.
Плюсы:
- Возможность получать доход сразу от нескольких объектов.
- Оптимизация затрат и времени на управление.
Минусы:
- Высокий порог входа по капиталу.
- Необходимость опытного управления, особенно в случае конфликта между арендаторами.
7. Реализация льготных программ и государственных субсидий
В некоторых случаях инвесторы могут использовать льготные программы или субсидии, если объект недвижимости попадает под программы поддержки. Например, субсидии для молодых семей, льготы по ипотеке или налоговые вычеты. Это может помочь сократить расходы на приобретение или ремонт квартиры, увеличив общую доходность.
Плюсы:
- Снижение начальных затрат на покупку.
- Возможность легального снижения налогообложения.
Минусы:
- Ограниченные возможности в зависимости от региона.
- Бюрократические сложности при оформлении.
Заключение
Каждый способ заработка на квартирах имеет свои особенности и требует грамотного подхода. Определите свою цель и финансовые возможности: хотите ли вы получать пассивный доход, перепродавать объекты с прибылью или же стать владельцем портфеля недвижимости? Правильный выбор стратегии позволит вам успешно зарабатывать на квартирах, избегая распространённых ошибок.
Не уверены, с чего начать? Консультация с агентом по недвижимости поможет выбрать наилучшую стратегию и найти объект, соответствующий вашим целям и бюджету. Свяжитесь со мной для подробного обсуждения вариантов — контакты в профиле.