В своей практике мне приходилось сталкиваться с ситуацией, когда договор сторонами подписан, помещение передано, но использовать его по назначению арендатор не может исключительно в силу технических причин. Юридически - это проблема арендатора. Но давайте все-таки смотреть шире. Это проблема сторон. Арендатор не зарабатывает деньги, ему просто нечем платить. Арендодатель потерял время, следовательно, деньги. Вывод: на этапе подписания договора снимайте все технические вопросы, они могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим часть из них.
Мощности
Чаще всего данный пункт рассматривается в привязке к электроэнергии (количество киловатт), хотя порой необходимо фиксировать и прочие ресурсы (вода, канализация, теплоснабжение и прочее). Сетевые операторы с вниманием относятся к этим параметрам и ответственность за их непредоставление возлагают на собственника помещения.
Схема подключения
Речь может идти, например, о резервном вводе по электроэнергии, если такое условие продиктовано технологическими процессами арендатора; наличии подключения к технологической (производственной) канализации (в случае с общепитом).
Климат
Температура в помещении, частота воздухообмена, влажность и прочее. Арендатору рекомендуется указывать непосредственно в договоре те параметры, которые для него являются маркером соблюдения арендодателем своих обязанностей. В целях экономии, например, собственник может занижать температуру теплоносителя, уменьшать скорость работы вентиляционных установок. В результате в помещении холодно, жарко, душно и т.д. Конечно, существуют санитарные нормы, но гораздо проще общаться, если четкие параметры зафиксированы в договоре и подкреплены определенными мерами ответственности (штраф, неначисление арендной платы и т.д.).
Максимальная нагрузка на перекрытия
При наличии соответствующей документации рекомендую прописывать данную информацию в договоре. В некоторых случаях (размещение фитнесс-клуба, складских помещений со стеллажным хранением и по.) фиксировать данное условие просто необходимо.
Непрерывность обеспечения помещения коммунальными ресурсами
Сторонам необходимо определить границы ответственности и правовые последствия отсутствия ресурсов по разным причинам.
Проще всего, когда отключение происходит по вине одной из сторон (несвоевременная оплата, неправильная эксплуатация). В этом случае речь может идти о неначислении арендной платы, взыскании штрафов и упущенной выгоды, возможности досрочно расторгнуть договор и пр.
Помимо этого необходимо подумать о вариантах отсутствия воды, электроэнергии и пр. по независящим от сторон причинам - регламентные работы на сетях, коммунальная авария, действия третьих лиц и т.д. Думаю, в этом случае об ответственности не может быть и речи, но сторонам нужно решить вопрос о начислении арендной платы за этот период времени.
Порядок загрузки/разгрузки товаров и материальной ценностей
Поскольку разгрузка товаров для многих арендаторов (например, для торговых предприятий) является обязательным условием осуществления деятельности, рекомендую максимально подробно регламентировать все существенные для сторон в этом вопросе детали.
Подробно прописываем порядок разгрузки товаров - когда (фиксируем дни недели и интервал времени), где (указываем разгрузочную зону), какими машинами (при существующих технических ограничениях указываем габариты машин) и т.д.
Обязательно фиксируем ответственность сторон: арендатора - за нарушение правил разгрузки, арендодателя - за препятствие в осуществлении разгрузки или за необеспечение возможности разгрузки арендатором.
Учитывайте, что через разгрузку товаров недобросовестная сторона может продавливать необходимые ей решения, использовать разгрузку как инструмент решения своих проблем. И это не обязательно должен быть арендодатель, арендатор может своими действиями спровоцировать перекрытие ему парковки и тем самым инициировать расторжение договора.
ТБО
Фиксируем место расположения контейнерной площадки, количество контейнеров, устанавливаем правила пользования площадкой и контейнерами, закрепляем обязанность по заключению договора о вывозе мусора за одной из сторон.
Размещение технологического оборудования
Желательно определить перечень технологического оборудования (оборудования, необходимого арендатору для осуществления своей деятельности, например, жироуловитель, холодильные камеры и пр.), места его размещения и до заключения договора проработать техническую возможность его установки и использования с учетом особенностей объекта аренды.
Размещение вывесок и рекламы
Рекомендуется согласовать места размещения вывесок и рекламы или определить порядок такого согласования; прописать обязательства сторон по получению соответствующих разрешений (в государственных и муниципальных органах, в Управляющей компании и т.д.).
Здание, прилегающая территория, парковка
Конечно, нельзя напрямую отнести данные категории к техническим характеристикам помещения, но при описании объекта аренды рекомендуется отразить порядок использования здания, в котором расположено помещение, территории и паркинга.
- Здание. Фиксируем назначение здания (жилой дом, торговый центр), в котором располагается объект аренды, порядок доступа к помещению (время, маршрут), режим работы здания, существующие ограничения, право и порядок использования мест общего пользования (холлы, коридоры, лестницы), фасада здания (например, для размещения рекламных конструкций) и т.д.
- Земельный участок, прилегающая территория. В ряде случаев необходимо подробно регулировать отношения сторон по использованию земельного участка/прилегающей территории. Земельный участок под зданием и прилегающая территория могут не совпадать. Указывайте в договоре что понимается под прилегающей территорией (прикладываем план с границами территории), правила ее использования (порядок прохода сотрудников и посетителей арендатора), дополнительные возможности использования участка или территории (проведение промоакций, установка летней веранды ресторана и т.д.), обязательства по уборке территории.
- Паркинг. Варианты использования паркинга могут отличаться - паркинг может использоваться для сотрудников арендатора (офис) или для его посетителей. Закрепляем схему (выделенные места, путь проезда к парковочным местам), платное/бесплатное использование, порядок пользования паркингом (время, скорость движения, запрет на проведение ремонтных работ транспортных средств и т.д.) и ответственность за нарушение указанных условий.
На этом цикл статей о технических параметрах нежилого помещения можно считать завершенным. Будьте бдительны при подписании договора аренды, невнимательное отношение к техническим характеристикам помещения может дорого вам обойтись.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35