Раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, особенно если на нем уже расположен дом, — это непростая задача. Проблема часто осложняется тем, что дом и земля физически связаны, и разделение территории без согласия всех сторон может привести к юридическим спорам. В этой статье мы рассмотрим пошаговую инструкцию по разделению земельного участка, если он находится в долевой собственности, а также раскроем основные трудности и возможные решения.
1. Правовой контекст: что такое коммунальная земля?
Земельные участки в долевой собственности часто можно сравнить с коммунальными квартирами прошлого. Если несколько собственников владеют долями участка, то они имеют одинаковые права на весь участок, а не на конкретные его части. Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, действует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Это означает, что приоритет принадлежит праву на землю, а любые объекты недвижимости следуют его судьбе.
Что это значит “коммунальная земля” на практике?
Предположим, несколько наследников получили в наследство дом и землю под ним. Этот дом неразрывно связан с землей, а потому раздел дома и выделение доли каждого из сособственников возможен только условно. Фундамент и крыша остаются общими, что делает раздел фактически невозможным. Точно так же и земельный участок под домом не может быть юридически разделен, пока собственники не договорятся о порядке пользования.
Шаг 1. Договориться о варианте, который устроит все стороны.
Вариант 1: Договориться о порядке пользования участком
Один из вариантов - заключение соглашения о порядке пользования домом и участком. Это может включать разработку схемы, которая определяет, какие части дома и земли принадлежат каждому из сособственников. Такой подход позволяет юридически урегулировать отношения между владельцами, избегая судебных разбирательств.
Примеры:
Ситуация 1: Если у дома есть два выхода или есть возможность условно поделить его на две части, то соответственно, и порядок пользования земельным участком складывается с учетом этих моментов. Условно участок может быть поделен на правую и левую часть.
Ситуация 2: Если вход один, а помещения поделить невозможно, то можно условно определиться с порядком пользования земельным участком, непосредственно прилегающим к дому (цветником) и огородом.
Проблемы и боли:
- Разногласия между собственниками: Разные представления о том, как использовать участок, могут привести к конфликтам, особенно если кто-то считает, что его права ущемлены.
- Отсутствие готовности к компромиссам: Некоторые собственники могут не согласиться на установленные условия, что делает раздел невозможным без вмешательства суда.
Вариант 2: Договориться о разделе.
Если площадь участка позволяет, то сособственники могут договориться о том, что часть земельного участка с домом переходит в собственность одного из сособственников, а второму переходит часть земельного участка, на котором он может возвести свой дом.
В этом случае, согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона № 218-ФЗ “изменение границ и площади земельного участка возможно только при согласии всех сторон”. Это требует внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Примеры:
Ситуация 1. Дом –бревенчатый пятистенок. Построен для одного хозяина. В наследство вступили три семьи.
Одна из семей была заинтересована в строительстве нового дома, поэтому договорились с остальными сособственниками о том. Что бы им выделили отдельно участок, равный их доле. От своей части в старом доме отказались без компенсаций.
Проблемы:
- Согласие всех сторон: Без согласия хотя бы одного из сособственников невозможно оформить изменения в ЕГРН.
- Юридические и технические сложности: Раздел участка, особенно если на нем уже стоит дом, требует привлечения кадастровых инженеров и оформления большого количества документов.
- Еще один момент, как собственники договорились о компенсации отказа от части доли в доме второму собственнику. Смогут ди прийти к согласию, не злоупотребляя ситуацией.
Вариант 3: Возможные архитектурные решения
В некоторых случаях раздел может включать модификации или перестройки существующего дома, чтобы облегчить юридический раздел имущества. Одним из вариантов может быть сблокированная застройка — строительство второго дома на части участка, которая была бы юридически отделена от первого дома.
Пример:
Ситуация: Пятистенок. К нему был пристрой. К моменту вступления в наследство пристрой стал потихоньку заваливаться. Стороны договорились совместными усилиями обновить пристройку. И одновременно выстроить дополнительную, противопожарную стену. Тем самым укрепив стену самого пятистенка, с одной стороны, и получилось даже таким образом разделить и подвальное помещение, и чердачное. Дом был признан блокированным. Раздел был проведен по противопожарной стене.
Проблемы:
- Необходимость получения разрешений: Любое новое строительство требует согласования с местными органами власти, а также проведения дополнительных технических работ.
- Ограничения по использованию земли: Если участок слишком мал, строительство второго дома может быть невозможным.
Шаг 2: Юридическое оформление
После того как соглашение достигнуто и кадастровые работы завершены, необходимо зарегистрировать изменения в праве собственности на участок. Это осуществляется через Росреестр/МФЦ, где вы подаете заявление с приложенными документами (кадастровый план, соглашение о порядке пользования и др.).
Проблемы:
- Длительный процесс: Оформление может занять несколько месяцев, особенно если между сособственниками продолжаются споры.
- Риски для собственности: Если одна из сторон отказывается подписывать документы, процесс может быть остановлен.
Раздел земельного участка в долевой собственности — это сложная и многоэтапная процедура, требующая согласия всех сособственников, проведения кадастровых работ и юридической регистрации изменений. Конфликты, связанные с совместной собственностью, могут затянуть процесс на длительное время, поэтому важно с самого начала наладить конструктивный диалог между собственниками. Если же компромисса достичь не удается, потребуется привлечение юриста, который будет общаться с сособственниками на официальном языке закона.
Итого, как правильно оформить права пользования коммунальным участком:
- Договоритесь о порядке пользования участком и домом со всеми сособственниками.
- Проведите все необходимые работы для закрепления достигнутого соглашения (схема земельного участка и соглашение о порядке пользования; раздел; строительство сблокированного дома) и зарегистрируйте достигнутые соглашения и их результат в Росреестре.
- Обратитесь за консультацией к юристу для оформления соглашений и подачи заявлений в Росреестр.
Практический опыт нашей компании.
П. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
То есть право на землю является приоритетным по отношению к праву на расположенном на этом земельном участке объектах недвижимости.
Что это означает на практике?
К нам часто обращаются сособственники домов, в которых доли им перешли в порядке наследства. И, соответственно, единое домовладение становится долевым.
Раздел дома и выдел доли каждому из сособственников возможен. Но условно. То есть, вы сможете договориться о том, какими помещениями пользуется каждый из сособственников, но при этом ваша часть существовать самостоятельно, отдельно от других не сможет. Хотя бы потому что есть общий фундамент, крыша.
Соответственно и земельный участок, на котором этот дом возведен, разделен быть не может.
Вы также можете определиться только с вариантами порядка пользования земельным участком. То есть нарисовать схему и подписать соглашение о порядке пользования.
Пункт 2 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 19.10.2023) «О государственной регистрации недвижимости» допускает раздел при наличии согласия всех сторон: «Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ и (или) площади смежных с ним земельных участков (если описание местоположения их границ соответствует установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом требованиям), орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Правила настоящей части применяются также в случае, если в связи с образованием земельных участков одновременно осуществлено уточнение местоположения части (частей) границ других земельных участков, которая является общей частью (которые являются общими частями) границ образуемого земельного участка».
Но есть одно но… Четко обозначить границу земельного участка невозможно, если стена общая…
Варианты. Которые предлагаем мы нашим клиентам:
- Уже обозначенные выше схемы и соглашения порядка пользования домом и земельным участком.
- Сблокированная застройка. То есть, если есть вариант пристроить к части существующего дома сблокированный второй дом (В этом случае необходимо проконсультироваться с экспертами), подвести отдельно к своей части коммуникации.
- Произвести раздел земельного участка таким образом, чтобы на одной из частей стоял один дом, а на второй (например) можно было бы поставить еще один дом. При условии, что один из сособственников отказывается от своей доли в первом доме с компенсацией, а каждый из сособственников не будет при этом злоупотреблять своими правами.
- Усадебная застройка. Опять таки, если размеры участка позволяют.
Это моя юридическая практика в данном вопросе, буду рада, коллеги, если поделитесь, как вам удавалось урегулировать такого рода споры.
